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房地产核心问题是泡沫比较大 如何影响房价

房地产核心问题是泡沫比较大 如何影响房价
2021年03月04日 19:51 新浪网 作者 余丰慧

  

  在3月2日的国务院新闻发布会上,中国银保监会主席郭树清表示,目前房地产的核心问题是泡沫比较大。“很多人买房不是为了居住,是为了投资、投机,是很危险的。但2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速,相信房地产的问题会逐步得到好转。”

  监管部门对于金融风险始终保持高度警惕。确保不发生系统性风险这个底线,多年来坚守非常好。特别是这一届银保监会对银行业不良贷款,包括房地产贷款风险密切关注,不断提醒提示风险,并且通过各种市场化金融手段引导调节商业银行遵守房地产监管各项指标。成效是显著的。

  这次重申房地产领域泡沫较大,说明房地产贷款面临一些风险;也说明利用金融手段继续调控房地产仍有较大空间,仍然会继续下去;更加说明当前的房地产金融调控政策只会加强而没有任何松懈的余地,开发商等寄希望于楼市调控政策适度松绑的想法彻底破产了。

  这样的话,接下来对于房价有继续上涨动力的城市,比如深圳,从监管层面或会出台更加严厉的信贷利率调控措施。真正落实差异化、因城施策的楼市调控要求。房价会维持现状,出现盘整或小幅上涨,各个城市房价较大幅度走高是零概率事件

  中国房地产调控政策必须坚持房住不炒的原则。对这个原则不能理解歪了,而应该全面客观理解。经过几年冻结式调控,可以说目前炒房者基本消失。在房住不炒原则下,不是炒房性质而是居住性质的改善型住房、养老住房、季节性避寒避暑的自住房、人才房等应该得到满足。落实房住不炒政策,限购政策完全可以退出。炒房者的目的是获取暴利,打蛇打七寸,遏制住其获取暴利的源头就没有人敢于炒房了。采取经济手段要比行政手段温和一些。比如实行二手房出售梯次交易税政策,一年内出售征收让买卖双方都承受不了的交易税,五年后出售实行较低的交易税等。实际上,这几年调控效果非常好,已经达到了住房不炒的效果。接下来有两大问题:一是如何满足住房正常化各类居住性需求的问题;二是房住不炒实现后房价继续上涨怎么办?解决这两大问题根本性措施就是不折不扣贯彻供给侧改革的总要求。房地产调控在需求上出台的措施太多,而在供给侧改革落实不够。房住不炒实现后,房价继续上涨的话,唯一对策是加大土地供应,加大住房开发,加大住房投入市场。目前房地产金融风险被屡屡提及。只要经济持续增长,包括房价持续上涨,就会慢慢对冲或者稀释高负债风险。高负债经济的最大风险就是宏观经济持续走低,将会捅破高负债的泡沫风险。所有超负荷经济发展做法,包括房地产的高负债泡沫风险,最终风险被捅破而爆发金融危机的原因都是宏观经济的下行或者说经济增加值已经托底不了高负债了。房地产高负债金融风险被引爆直接原因是房价下跌,房子变现后的增加值覆盖不了高负债本金和利息了。导致开发商资金链条断裂,引爆金融危机。另一个是银行把贷款放给了无力偿还房贷利息和本金的购房者,这个在中国基本不存在,因为按揭贷款总体把控很严。商业银行总体把控较严,这么多年首付款比例一直很高,投机炒房基本被挤出,这部分原因引爆风险的可能性不大,这与美国是不同的,最担心的还是地产房产开发性这11.2万亿的贷款。目前,房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿元,减去11.2万亿银行贷款,还有9.1万余元融资是非银行贷款渠道。而9万亿房地产开发融资大多是高息高成本的。这里面包括互联网金融、民间金融、地下钱庄、各类债券等融资渠道。这些高成本资金不说房价下跌,就连房价滞涨情况都会导致资金链条断裂,进而引爆风险,发生银行贷款都难以归还的情况。

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