在过去的时间里，关于临港的解读有很多
有人认为临港被提前透支了，也有人认为临港未来的发展很难控制
我最近对临港的关注度也意外的高，不仅是看着它在开放购房政策方面一路狂奔
更是那个2035年的250万人口规模计划
250万是什么概念
要知道作为上海全市人口最高的浦东，截止今年3月的人口也就在568万人
哪怕按照国际惯例，超100万人口也已经能算得上是大城市了
这本质上已经是单独在建一个完整的城市
所以临港的规划必须足够宏大，到2035年临港新片区还要实现万亿GDP，想要完成的目标实在太大
而越有争议的点，往往就是未来最有价值的地方
我们今天就想跟大家聊聊到目前为止，临港的进度到底兑现到哪一步了
01
先来看，到2025年的小目标完成得怎么样了
要说临港2035的规划，本来就有一颗很大的野心，但无论是万亿GDP还是250万人口这样大体量的计划，必然不是一蹴而就的
所以先让我们把视线聚焦到2025年
来看看这个阶段临港为自己定下的第一个小目标
根据十四五规划，到2025年，临港新区片发展人口指标为常住人口80万
再来对比一下现在临港的进度条
2019年-2021年，临港常住人口从30万增加到45万，3年增长了15万人
引进、落户人才2.84万人，人才总量突破9万人，其中约2万人在临港蓝湾
完成度约56%
老实说，这个数字其实是有点稍微偏低的
对比80万人口，也就是说在2022年-2025年这段时间里，还要再抢夺至少35万人进来，那么
接下来的这4年每年得有8.75万的人口净流入
然而这仅仅是第一步兑现80万的小目标，未来10年还要将剩下的170万人口装满，才能算圆满完成250万人口规划
02
250万人口规划，压力空前巨大
我们将已完成的目标和未来的计划放到一起来看
要想实现2025年80万的目标以及2035年250万的总目标，临港的人口压力为
从过去三年的每年增长人数7.5万，到2025年的每年8.75万，再到2035年的17万
可以明显感受出临港的压力是在层层递增的
而这种压力并不是只针对整个片区，落到具体的板块上也是如此
要说临港所有片区里最有可能助力实现250万人口规划的板块，毫无疑问，肯定是临港主城区
关于未来250万的目标，其中58.8%的指标是落在南汇新城上的，2035年预计规划人口高达147万
且越是核心的板块承担的压力越大，滴水湖核心区就得撑起来64万的人口落位
那过去三年，南汇新城的成绩如何呢
从主城区四镇的实有人口来看，南汇新城确实做到了大量的人口引入
数据来源：上海浦东新区政府官网截止2021年12月，临港主城区的实有人口为35.54万
也就是说，2021年临港片区拥有的45万人里，79%都跑去了临港的主城区
对于产业最集中，资源最倾斜的临港主城区而言，按理说应该是最容易留下人的那个
但无论是对于主城区而言，还是整个临港，要想实现250万的最终计划，整体难度还是比较大的
那么该如何破局呢
要知道人都是跟着产业走的，产值越高的地方自然也是被人强烈拥抱的地方
所以，在如此重压下，临港开始大力谋划它的高端产业之路，并为此制定了更加宏伟的GDP计划
03
到2035年，临港新片区还要实现万亿GDP
不管怎么样，要吸引人，最先要解决的就是产业的问题
而临港的野心是，GDP要超过1万亿人民币
这很困难吗，我们先换一个问题，知道浦东用了多长时间突破万亿GDP吗
整整26年
从1992年到2018年， 浦东新区用26年的时间，完成了GDP从100亿到1万亿的重大突破
再来看，从规划范围来看，也不过浦东面积一半的临港，从2019年到2035年， 临港的目标是用16年的时间走完浦东新区26年的进程
就连全国GDP排名第一的整个上海，也是在去年首次突破4亿大关
所以临港的万亿GDP，听起来确实有点匪夷所思了
但不可否认的是，在产业方面，现在的临港在整个浦东也算是独领风骚
数据来源：临港新片区管委会首先从2019-2021年来看，临港在规上工业总产值年均增长40.2%，到2021年总产值2600亿元
总体还是处于节节攀升的良好状态
再看2022年，即使受疫情影响，2022年上半年总产值在1339.8亿，也能达到去年产值的一半
其中，以生物医药、集成电路、人工智能为主的前沿科技产业累计签约项目超300个
当然这些都是临港的主打战略，虽然都很强势，但同样的张江、漕河泾也都是该方面的佼佼者
但对于临港来说，自然也有自家的明星企业，那就是特斯拉
这样的超级大厂再加上汽集团临港生产基地，无论是产值的创造，还是人口的带动力，无疑都是很可观的
2021年，临港新片区汽车产值规模突破1700亿元，其中新能源汽车的产值和数量均达到了全市的80%
有了产业的兴起，才会有人和配套，来进行区域开发，从而形成整个板块发展的良性循环
此外，今年的6月关于临港还有一则重磅新闻
“全球动力之城”，这个名头给的也是真的大
方案指出，在临港核心区将打造中国首个承载“空天陆海能”五大动力领域产业链集聚发展的特色产业园区
简单来说，临港未来还要坚定不移强化自身产业
人才先行+产业导流，对于未来想要扎根上海的人来说，最有可能选择先上车的捷径很可能就是临港了
当然为了实现250万的目标，发展产业这条道路还任重道远
但另一方面，临港楼市的发展，已经走在了人口计划的前面
04
相较人口而言，临港楼市走得更快一点
要说清楚临港人口和楼市的关系，我们从供应端和需求端两个方面来看
第一，先来看看这三年临港新房的供应量
我们先复盘一下过去三年的临港新房市场供应
临港新片区三年来，新增住房总面积847万平方米，如果按照上海城市人均居住面积30.58㎡计算
临港三年新建设的房子，能容纳的人口是27.7万人
什么意思
要知道2019年-2021年，临港常住人口三年也才增长了15万人，对于27.7万的可容纳人口
也就是说，这三年间，临港的供应量在某种程度上是超过了新增人口需求的
接着，再让我们来看看临港今年的土地供应量
对比2021年，临港今年的供应量是去年的三倍左右
在上海今年总体供应量比去年提高了近20%的情况下，临港还能占据了这一次总体超过1/3的供应量
再叠加临港打开门户的购房政策，已经指导性非常强了，无论是去年市场的供应充足，还是今年的加大土地供应量
上海楼市五大新城的未来，占据C位的依旧还是临港
当然，以上两点都是从供应端出发，那真实的购房需求又是什么情况呢
第二，临港近年的新房成交量激增
数据来源：一房一万截止2022年10月31日，临港的新房成交量高达9040套，单是今年前10个月的成交量就已经超过了去年两倍还要多
甚至很有可能，今年的成交量会达到2018年-2021年四年的总数
总的来说，从临港楼市的供应量激增看，它已经做好了迎接未来250万人口流入的准备，加上它政策放宽最易上车的优势
临港的楼市还是处于较为稳定的状态
05
好，回到标题
临港什么时候才能有250万人
第一，分阶段看，2025年的80万目标已完成进度56%
第二，假设2025年能够实现80万人口，要想满足2035年的250万，还需要每年增长17万
所以你看，临港在250万这个人口目标下，压力真的是巨大
但是另一方面，单凭一个片区就要实现250万的人口，GDP超万亿的计划，从某种程度上说，这也绝对算是上海史无前例的一次板块规划了
很多时候我们认为的不可能往往也会变得有可能
谁能想到现在上海最繁华澎湃的陆家嘴，也是从以前一条烂泥路变成的超级金融中心
临港的下一步还能如何突围，让我们一起拭目以待
