假期回老家，不是聊结婚孩子，就是聊房子
刚毕业前几年基本聊的都是催买房，因为老家省会的房价在蹭蹭蹭的上涨
是的，2018到2019年那会，我老家省会的房子几乎每年20%的涨
于是身边的朋友亲戚都在那两年忙着上车当了房东，心态也都是，现在买还能涨
但是到了今年和亲戚朋友间聊房子的“姿势”开始有了变化
尤其是在二三线城市，今年回家的话题，年轻的人不聊买房子了
那些当了房东的朋友们呢，开始聊起自己的卖房心酸史
光我身边就有好几个朋友，去年一年的时间里，都在想办法赶紧把房子卖掉
因为现在对于小城市的房东们来说，他们的难，已经不是房价下跌那么简单
关键是跌了以后还不好卖，甚至都卖不掉，卖不掉的还不好租，而最大重灾区在投资了好几套的房东们
他们说起自己的血泪史，一个个的，那可都太刺激了...
01
想卖房但一直都卖不掉的阿香
阿香今年结婚了，但是最烦恼她的问题，倒不是买新房，而是该怎么卖掉那套小房子
听完阿香哀怨地说完她的卖房故事后，我瞬间醍醐灌顶
在一个人口几百万的三线小城市里，什么样的房子，即便很便宜，也不能买
来看阿香在柳州，2018年买的这套小户型吧
本地小房开、房龄十年、50平小两室、朝东户型
那年手上拿着十万块的阿香在柳州到处看房，房市火热得一天一个价
在平均工资只有3千块的情况下，这个三线城市平均房价居然过万，甚至高达1.5万/平
在看了好多价格都高于自己预算的商品房后，阿香看着狂飙的房价，是焦虑也是欣喜
焦虑的是，房价越来越高，就快要买不起了，或者说能买的面积，从70平到50平
欣喜的是，自己马上就可以在这个刚奋斗了一年的城市拥有属于自己的家，且房价也是未来可期
所以，阿香选择了在房价的裹挟下，向下兼容
拿下这套房龄有点老，户型有些奇葩，但是总价很低（39万）， 压力没那么大的小两房
“当下的感觉是，在暴涨之前上车了，总算松了口气”，阿香这么说
时间来到2023年，阿香迎来了人生的下一个阶段：结婚
也是因为结婚，阿香想要卖房去置换一套大婚房，最好是四房，能装得下三代同堂的那种
于是，这套小房子也就被阿香摆上了二手房货架，想赶紧卖掉
从2023年挂到2024年，从42万到37万，一年多的时间，这套房和中介平台签了独家，平均1个月不到1个客户看房，且0个客户有意向
问题出在哪？
当然是因为柳州整体楼市在2023年大幅下滑了，原本寄予厚望的房地产行业冷淡了，土拍地都卖不出去了
“18年的时候买的，现在免费送装修都没人要。”
这时中介来了句：“我敢保证，25万肯定能出！”
阿香差点没在电话那头和中介对骂
这要是放在上海，小户型低总价就是年轻人上车的入门款，但是阿香没想到
在小城市，小户型+房龄老的二手房，基本等于灾难级别的存在
为什么
柳州这种小三线城市，买房需求完全和大城市相反，在老家大家普遍结婚早，父母离得近
即便是年轻人买房也主要考虑至少小三房，很多人上车都直接买四房
因为买房基本意味着结婚生子、三代同堂
小户型两房+十年房龄+小城市
基本已经把阿香这套小户型捶死在二手市场
魔幻的是，整个城市平均房价降了两千，但阿香看上的大户型还是没降，她的置换难度在一起一落中又加大了
这个故事为什么我印象最深刻，阿香作为一个房东，给我们的劝诫很直截了当
在小城市买房，真的不能向下兼容，选一些和普罗大众需求相悖的小众产品
能装得下一家人的大房子，才是小城市楼市的硬通货
在小城市还坚持买小户型+老房子，基本注定是灾难
02
特意从外地赶回来三次，上门讨房租的飞飞
“现在的租房市场，房客才是大爷啊。”
这是飞飞今年回家和我们抱怨最多的一句话
一直在深圳发展的飞飞，是我们身边所有人都羡慕的对象，在25岁就过上了收租当房东的生活
回想当初买下老家这套房子，还有点魔幻，她是在2019年一个千人摇号的市场里，最后一个中签的客户
那时候，老家楼市火热，就这么一个地段夹杂在老城区各种散乱菜市、学校、老公房当中的楼盘，居然也要靠抢
因为在异地，飞飞没太花很多心思，在网上找了个二房东就顺利租出去了
前几年的时候，房子租得挺顺利的，每个月租金租客也都及时缴纳
但是去年上半年开始，租客就开始每个月拖欠一周才缴纳房租，原因是做生意亏了，资金一时周转不过来
拖到最后，租客居然连续7个月不缴房租
小城市的房东，租房没有太多保护机制，房东人在外地，也不好处理
租房完之后的二房东，就跟人间消失了一样，联系也联系不上
飞飞人又在外地，加上租客前几年缴纳房租挺正常的，近年生意不好做，因此心软的她一再接受了租客的违约
以至于到了租客连续第七个月不缴房租的时候，她才决定趁着五一假期，叫上家人，回老家上门和租客谈判，结果租客答应在月底搬离
但是成功劝退租客后，被欠着的1.4w租金，直到现在也没要回来
后来飞飞继续把房子出租，虽然吃一堑长一智，把房子挂到了贝壳上
没想到的是，第二道难关来了，老家的租赁市场开始变得内卷了起来
随着二手行情不好，卖不掉的房子进入租房市场，租赁的挂牌房源也越来越多
最后，清退租客后的房子以降低15%的租金才成交
飞飞人在外地，这几年却没享受到多少当房东的快乐
反而是因为异地租房，也因为租赁市场的不正规，让她一直不太省心
03
在二线城市同时持有5套房的老庆
第三个房东的故事，就更加刺激了，来自我身边一个富贵朋友，老庆
老庆和房地产的渊源颇深，说直白点，老庆就是我的同行
唯一不同的是，我是个打工仔，而老庆是个老板，同时也是一个资深投资客
最多的时候，老庆在我们老家省会，同时持有5套房产，且其中有4套都位于五象新区的不同热门板块
熟悉南宁的人可能会知道：五象湖1套、良庆大桥南1套、龙岗2套、三岸1套
这都属于南宁最炙手可热的板块了，火爆到房子还得绑定车位买，甚至还有外收费用
作为一个地产从业者，老庆和不同项目的内部领导关系走的比较近，基本都是最大折扣上车的
我问老庆当初为什么要同时买这么多房子，他说，自己定了一个目标，打算干到40岁左右退休
2016年开始他就通过自己和爱人的积蓄，甚至借了朋友的钱，开始投资房地产
按照当时的房价涨幅，老庆基本可以在40岁左右，实现在小城市的财富自由
“我当时算了算，5年后基本能翻倍。”
在扛过了资金压力最大的前两年，在老庆觉得自己离财务自由更近一步的时候，危险的苗头正在靠近
其中2套房的开发商开始出现暴雷迹象，其中一套房停工了1年，政府介入后才顺利交房
另一套现在还在wq，三岸的那套房子，周边的商场也停工了，房价应声下跌...
经历暴雷房企停工楼盘之后，老庆从2020年开始选择盘整自己的资产
在平均每套亏损20-30万的情况下，卖出了3套房，还有1套仍在挂牌
“亏的这几十万，都是我的血泪教训。”
最后老庆只留下了地段最好，产品最优，面积最大的1套房自住
“现在的想法是手上闲置的房子都卖掉，保住现金流，再去找其他渠道投资，争取延迟个5年左右退休，哈哈。”
我问他将来还会投资房子吗
他坚定地说，如果在一线还是可以投资好地段的房子的
但是类似省会这样的二线城市，普通人在老家，一辈子买两套房其实就够了
“留一套大的自己住，买一套小的为学区，现金暂时考虑留在手里，或想办法涉足新的投资渠道。”
04
现在在小城市当房东，卖房或租房，都多少都有点难
三个故事真实地告诉我们，供求关系逆转这件事，也不是说说而已
它真实地在楼市的每一个角落里发生着，无论是买卖市场，还是租赁市场
未来稀缺的不是房子，可能是买房的客户
尤其是在同质化产品泛滥，人口还在外流的二三线城市
这种趋势在越小的城市，越不可逆转，且房子与客户之间比例失衡的速度，更快更猛烈
这次春节回老家
我亲眼目睹了表妹3年前，1万2买的商品房，从未住过的二手，挂牌价格只有八九千
我也亲眼目睹了这个小区的一个组团，就同时有200多套房子同时在售
在我浏览一个新区的二手房源信息的时候，我看到那些交房了多年的二手毛坯房或者开发商原装精装房，还在挂牌
这意味着两件事，大量房东买了房并不自住而是直接卖掉，二手市场很多房子现在难找到买家
总之这趟回家，让我对二三线楼市的残酷又有了全新认知
这些林林总总的现象
足以说明下沉市场现在的寒意，和背后房东们的苦苦挣扎...
