地标降租25%,空置率是北上广两三倍,深圳写字楼怎么了?

地标降租25%,空置率是北上广两三倍,深圳写字楼怎么了?
2019年08月17日 17:44 新浪网 作者 孙不熟

地标降租25%,空置率是北上广两三倍,深圳写字楼怎么了?

文/孙不熟

最近有多家媒体关注深圳写字楼空置率过高,包括央视财经频道也报道了这个现象,认为这个话题再度升温。

有中介告诉记者,今年的写字楼租赁市场是他经历过最艰难的一年,去年下半年开始,写字楼退租的情况就不断增多,手上的放盘量也一直攀升。

地标降租25%,空置率是北上广两三倍,深圳写字楼怎么了?

而根据高力国际发布的2019年上半年深圳甲级写字楼市场报告,深圳当前全市甲级写字楼的平均空置率达到23.3%的新高,其中最高的前海片区达65.7%。

高空置率带来的是租金下滑。根据央视报道,2019年上半年深圳写字楼的租金价格一直在下行,相比2018年降幅达到20%—30%,其中南山区部分产业园区的租金下跌幅度达到40%。

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01.

央视财经还采访了一位写字楼业主,这位业主在地王大厦有一套190平米的写字楼,以前一直租约不断,就在今年三、四月份租客退租后,接连三四个月都找不到租客。一开始他将租金降低10%,询价者寥寥无几,最后他狠心降了25%,才成功出手。

地王大厦可是深圳赫赫有名的地标建筑,位于寸土寸金的罗湖中心区,曾是亚洲第一高楼以及“深圳速度”的象征。这种地标写字楼都需要降租25%方可出手,足见深圳当前写字楼市场的冷清。

那么,深圳写字楼空置率在全国城市中是个什么位置呢?以下是第一太平戴维斯发布的2019年上半年各大城市空置率情况:

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老实说,和其他城市相比,深圳写字楼空置率居中游水平,比武汉、成都、西安等二线城市还是要低得多,但比沿海城市又高得多,空置率相当于北京上海的2倍、广州的5倍。

02.

问题来了,为什么深圳的写字楼空置率如此之高呢?究其原因有两个。

一是部分行业的衰退,特别是互联网金融,去年开始国家严厉整顿P2P行业,导致不少互金公司暴雷,退租事件频发。去年下半年,深圳第一高楼平安金融中心大厦因为租户违约,甚至出现一次性退租10层楼的事件。

有福田区高端写字楼的招商人士还向媒体透露,拒绝金融类企业入驻,现在整栋楼里已经没有互联网金融类企业了。有的是主动离开,有的到期了业主方不再续租,或者直接清退,新找上门来的已经不租了。

第二个原因可能更重要,那就是供应量大。数据显示,目前深圳甲级写字楼存量为553万平方米,同比增19.3%。今年上半年,深圳还新增了42万平方米可租赁甲级写字楼,预计下半年还要再增108万平方米。

而2019年到2021年,深圳全市甲级写字楼新增供应总量将超过437万平方米,其中超八成来自南山和前海片区。

03.

写到这里,可能很多人会问,深圳写字楼空置率这么高,是不是意味着深圳经济不行了?

但其实,深圳经济目前的基本面还不错,从上半年的经济数据可以看到,深圳的各项经济数据,包括GDP、财政收入、本外币存款、固定投资等,都是一线城市中表现最好的。

由此可见,当前写字楼的高空置率,更多的是政府主动调控的结果,通过人为加大供应,把空置率拉高、租金拉低,给企业减负。

要知道,过去两年深圳的产业外流情况十分明显,很多好的企业都因为成本原因搬到东莞和惠州去了,最著名的当属华为重点业务部门搬迁东莞松山湖。照此趋势,深圳完全有可能像香港那样“产业空心化”。

当前,深圳甲级写字楼的租金已达到237元/每平米每月,仅次于北京、上海,商务成本持续增高,产业外流压力大。

所以,适度的空置率并不是坏事情,特别是在人口持续净流入的大城市,一定的空置率既是保持市场正常流通的需求,也是控制房价的必要工具。

我认为,深圳目前的空置率仍在安全区间,有利于降低城市整体的商务成本,帮助深圳留住更多的产业和就业。

04.

最重要的问题,现在到深圳买写字楼是门好生意吗?

我认为这个问题首先取决于供求关系。

大家首先要意识到,深圳是一个规划意志特别强的城市,这座城市不仅有严格的生态用地保护红线,还有十分刚性的产业用地保护红线。

按照深圳“十三五”规划要求,到2020年深圳工业用地不得低于全市建设用地30%,也就是划定了270平方公里的“产业红线”。

也就是说,深圳的土地出让,绝对是以经济建设为中心,有限的土地一定会优先建设写字楼和厂房,这直接导致深圳土地用途的一个结构性矛盾:住宅永远紧缺,写字楼一直过剩。

所以,到底买什么,各位看着办。

而且我还要告诉各位的是,深圳未来的写字楼供应是不设上限的。

根据深圳规土委最新发布的《深圳市城市规划标准和准则》,深圳已基本取消商业、工业用地的容积率上限,这意味着在深圳建写字楼,可以尽情地追求技术极限,能建多高就可以建多高。

当前,深圳甲级写字楼的存量已经超过500万平方米,未来两年还要新增400多万平方米,供应量越来越大。

所以,在深圳买写字楼,别指望像住宅那样赚快钱,租金收益也会十分平稳,因为政府出于“产业空心化”的担忧,会使用各种调节手段,绝对不会允许写字楼租金跳涨。

不过,写字楼租赁本质是一种“抽税经济”,风险较低、抗击打能力强,具备长期持有的价值,作为一种保守型的资产配置,还是非常不错的选择。特别是在深圳这样朝气蓬勃的城市,整体商务需求还很大的成长空间。

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