进军租金贷，小贷公司、消费金融公司拔得头筹，不过银行很快杀了进来，凭借资金成本优势后发先至。

　　单看风控逻辑，租房分期非常优质：有场景依托，资金用途可控，最要紧的，如果借款人不还钱，银行给公寓方打个招呼，提前终止租赁合同，用退还的未到期租金来填补本息损失。

　　公寓方如果稳健经营，那一切安好，问题恰恰是公寓方做不到稳健。在资本和市场裹挟下追风口，公寓方求的是快，要快速拿下房源，快速装修并推向市场，资金链一直紧绷。前期大量囤积房源、统一装修风格以及装修后适当的散味空置期，均需占用大量现金流。

　　万事俱备对外开业，还不得不接受早期高企的空置率。以龙湖地产旗下的冠寓公寓为例，据年报披露，2018年已开业5.3万间，整体出租率为50.1%，其中，开业3-6个月的项目出租率为70.2%，6个月以上出租率为87.4%。

　　现金流紧张，盈利性也差。长租公寓赚的是房租差价，房东参照市场价租给公寓方，公寓方只能高于市场价对外出租，靠更优质的室内装修和安心服务获取溢价。租客以年轻人为主，虽然追求住房品质，但收入有限，也会参照市场价格靠考虑公寓房的性价比，这就决定了公寓方的溢价空间并不大。比如从数据上看，2018年80%以上的租房人月均房租支出低于2000元。

　　一边是房源端占据大量资金，另一边则是租客端溢价收入有限，站在公寓方的角度，短期经营现金流为负实属正常，短期亏损也理所应当。

　　要渡过难关，考验的是公寓方的融资能力。产业巨头旗下的长租公寓，融资渠道多元，容易扛过去；一些创业公司，靠日趋谨慎的资本输血完全不够用，就打起了租金贷的主意。

　　作为整个商业模式的信息枢纽和连接桥梁，一旦公寓方起了歪心思，金融机构、房东和租客的噩梦就开始了。歪心思始于两个动机：

　　动机一：降低空置率。为此，公寓方不惜耍一些“猫腻”，如打出“押零付一”的幌子同传统中介争租客。但真正押零付一是不可能的，连房东都不答应，于是便要内嵌一个借款合同，所以公寓方愿意带着金融机构一起玩。考虑到很多租客排斥贷款，一些机构就把借款条款隐藏在租赁合同中，租客不知不觉就贷了款。一旦后期出问题，就会引发有关虚假宣传和套路贷的纠纷。

　　动机二：占用租金。租客（借款人）一次性把一年的房租贷出来，由金融机构直接支付给公寓方，后者分四次付给房东（季付），实现对租金实质占用。一旦公寓方跑路，房东、租客与金融机构便陷入扯不清的纠纷中，都成了受害者。

　　2018年以来，长租公寓一度出现密集跑路事件，造成恶劣影响，也让刚刚看到点曙光的租金贷业务几近夭折。从美梦到噩梦，短短一年而已。

　　本文由“洪言微语”原创，作者系苏宁金融研究院院长助理薛洪言