物流地产是指物流地产商根据社会发展的需求，在全球范围内选择合适的地点，并投资建设高效、优质、完善的相关物流设施，再将此物流设施转租给包括制造商、零售商、物流公司等在内有相关物流业务需求的客户，并由物流地产投资商专业管理队伍提供相关物业管理服务的物流活动。
通过物流地产这种创新形式，一方面有需求的物流设施租赁企业可以减轻庞大的资产负担，将能够更加专注于企业本身的核心业务；另一方面物流地产投资商也可以获得更加稳定的出租收益，通过这种形式，物流租赁需求公司与物流地产投资商在利益和风险方面可以达到共赢局面。
物流地产是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，多年来，我国物流地产行业发展形势良好，运营模式成熟，有利的推动了经济的蓬勃发展，本文将重点分析我国物流地产发展现状以及开发运营模式。
一、我国物流地产发展现状分析
我国物流地产于2002年在东部沿海地区产生。2003年美国物流地产巨头普洛斯公司进驻中国物流市场，在全国范围内成了最热门的话题，2005年底，中国正式吸引外资投资物流，从而带动了对物流地产的投资热。呈现出如下特点：
（一）发展趋势良好，发展潜力巨大
随着物流地产业的不断发展，国外物流地产投资商也加快了在国内的发展，在外资企业的影响下，国内数十家地产或物流企业开始投资物流地产业，这些企业包括：中粮集团、和记黄埔、宝供物流、珠江地产等。
（二）物流地产规模化、网路化不足
无论是外资还是国内物流地产投资商，投资国内物流地产的区域呈现出从沿海地区向中西部地区逐步拓展的现象，而投资于沿海地区的比例远远大于投资中西部的比例，从而造成投资物流地产的规模不均，不能形成全国内物流地产规模化发展。更不能使得我国物流地产的发展形成网路化发展，未能实现物流地产资源和信息的集聚。2006年，仲量联行对中国仓储和物流行业的调查显示，85%仓储设施集中在长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区，其中43%主要集中于以上海为中心的长江三角洲，42%分别被珠江三角洲和环渤海地区平分占据。在城市分布格局中，11%的份额被广州占据，深圳占据9%，北京占据13%，天津占据4%，成都占据5%，其余的城市所占份额不多。
我国物流地产发展比较缓慢，很多从事物流地产的企业由于缺乏资金实力、管理水平有限等问题从而不能进行大规模的物流网路建设，在一定的程度上不利于我国物流地产长远的发展的。
二、物流地产开发运营模式分析
（一）地产企业主导型运营模式
地产商作主导，租售给物流商并代其管理。即房地产开发商是开发投资的主体，开发商选地建成相关物流设施后，再转租给物流企业。日常物流业务由物流公司操作，房地产开发商只是负责投资开发和物业管理。这种模式的优点是更有效地帮助物流企业客户管理资金、降低成本，提高企业的核心竞争力。缺点是对于小规模的物流企业而言，租金成本可能过高。
目前这种模式以国外工业地产巨头普洛斯为代表，其经营模式是:在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施，出租给客户并为其提供物业管理服务，但决不参与客户的日常物流业务经营。其本质是一家地产开发商而非物流公司，收益来源于物流设施租金与管理费。“普洛斯运营系统”提供的强大物流配送服务网络涵盖了仓储设施的整个流程，普洛斯模式主要通过包括策划、构建与设施管理来实现。它的客户可以分为三大类:物流业、制造业及零售业。UPS、DHL、联邦快递、马士基、通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢、惠而浦、柯达、施乐、沃尔玛和欧尚等跨国企业，都是普洛斯的忠实客户。许多客户都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施。
普洛斯为客户提供的服务可以归纳为下列四种方式:
1、物流园区与标准物流设施开发。普洛斯在选定了最具战略性的物流配送地点后，着手开发在规模、登记与合同条款上满足客户要求的通用仓储物流中心，为客户提供便捷、高性价比的物流配送设施。
2、按客户要求定制开发仓储设施。即根据客户的特定需求，选择合适的地点，建设与管理客户专用的物流设施。
3、收购与回租。为了满足客户不断增加的财务目标，普洛斯可以收购客户现有的物流配送设施，再将其租给客户使用。收购与回租可以有效地将物流配送设施从客户的资产负债表上除去，从而使客户能够通过精简资产、提高资本利用率，将主要精力放在核心业务上。与此同时，普洛斯也获得了大量赢利性物流设施。
4、提供咨询服务。依靠经验丰富的专业管理团队，普洛斯也为客户提供咨询服务，帮助其设计或改善供应链管理流程。
（二）物流企业主导型运营模式
物流商自有地产，自己经营管理。即物流企业是相关物流设施投资建设的主体，建成后也是自己经营，自己管理。优点是可以节省一部分租金，而且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处。缺点就是管理水平可能比较低、非专业化，同时需要占用大量的资金，运营成本比较高，而且由于建设上的非专业性，建设成本可能较高。
目前国内大多数物流企业都是这种模式。比较典型的是上海百联集团、大商集团等。百联集团以商业地产、物流作为集团的支撑业务，在管控模式方面，实行“集团总部一事业部一经营公司”三级架构，并依据该模式设立八大事业部和四大中心，而八大事业部则包括了房产置业、物流等。这样可能是加强了管理的有效性，但同时也可能带来管理成本的提高。
（三）地产和物流商合作经营模式
地产、物流商直接合作经营。即物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营，各自发挥自己相关领域的优势，对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担风险。这种模式的优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势，同时发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势，实现物流商和地产商的共赢。但是缺点在于双方前期面临信用风险，同时在后期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾。
（四）第三方企业牵头型运营模式
由第三方牵头，联系物流商和地产商。即通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合，同时对物流商和地产商的资格、实力进行审查，确保强强联合。物业建成后由第三方中介组织负责对管理企业进行招标，而企业收益也由第三方代为审查并根据协议分配。这种模式优点是充分利用了独立第三方的审查，从而避免了物流商和地产商的信用风险，同时避免了后期产生的矛盾。但是这种模式对于第三方的要求很高，而且要求中介市场有较高的行业自律，同时需要社会信用档案的支持。
这里的第三方包括两类:第一类是以政府为主，政府发挥自身的在资源优势，对物流商、地产商的实力、资信等级进行审查，并对项目完成后的运营等进行监管，确保物流地产的发展良性运行。但是在这种模式中政府的管理功能可能过强，不利于市场竞争环境的形成，而且政府承担的风险和责任也比较大。第二类指第三方中介组织，它利用自身的技术优势，对于物流商、地产商的技术实力和资信、资金实力进行评价，并利用独立审计等方式来保证对项目完成后的监督。但是这种模式对于组织结构、组织中人员的技术水平等要求比较高，而且对于中介组织也需要加强自律。
三、物流地产行业供需状况分析
（一）市场需求状况
物流地产之所以能在中国快速发展，最重要的在于其旺盛的市场需求，主要表现在以下几方面:
1、物流行业的快速发展带动物流地产需求
我国物流业已进入快速增长时期，而物流业的扩张必然要求物流地产等配套设施同步发展，特别是对高标准仓储的需求急剧增加。而我国真正符合需要的仓储设施还相当匮乏，远远不能满足现代物流需求。当前对高标准仓储的需求以外资跨国企业居多。根据美国阿伯丁公司的调查，越来越多的跨国企业和第三方国际物流企业会在我国设立物流中心；同时，国内零售和快速消费品企业的快速发展，也对其自身运作或者第三方运作的配送中心要求越来越高，他们需要在市场的战略要地建物流基地。这些都加大了对具有高标准仓储和专业化物业管理的物流地产的需求。
2、跨国公司在中国快速发展的需求
跨国公司在中国的发展，带来强大的物流需求。以上海为例，全球500强等大型跨国公司如陶氏化学，荷兰贮罐公司Vopak，世界上最主要的农业机械和物料装卸机械制造商之一杰西博工程机械（上海）有限公司，软件开发商Sybase、美国EA、雅诗兰黛集团、达能乳制品等都投巨资重点投资上海市场。这些跨国企业为了达到在中国快速发展和控制风险的目的，一般会选择租用物流地产，而非自建。因为全球化经营要求企业扩张的速度越来越快，为了在最短的时间内在最多的重要位置布点、经营，单靠自己的财力是不行的，还需借助于外力。另外跨国公司为了减少出现自建仓储设施不足或过剩从而影响企业的正常运营的情况，一般也会选择租用仓储设施。
3、国内物流企业提高核心竞争力的要求
从国外20年的物流地产发展经验来看，企业包括物流企业很少自己买地建设仓库，其资金和精力都集中于提升核心竞争力，提高物流管理水平，这样效益才是最优化的。作为供应链中的重要环节，物流的特征是动态的、移动的和网络化的。而这种变动对于物流配送企业来说，无法确定其到底应拥有多少仓库，因此物流配送企业持有固定的物流用物业是不经济的。所以通过专业地产商提供的出租或收购与回租方案，物流公司可以削减固定资产，将主要精力放在核心业务上，以提高企业的核心竞争力和资产回报率，减少企业负债率和投资风险。因此，物流企业在进一步的发展中倾向于将仓储业务转包给专业的物流地产商。
（二）市场供应状况
1、收益相对稳定和租金价格不断上涨的吸引
较高的回报率，长期稳定的收益是物流地产吸引投资的最主要因素。目前物流地产的年利润率高达7%～12%，不考虑土地增值和物业增值的情况下，大概八九年便可收回成本，而且收益相对稳定。同时供需矛盾的扩大，使物流地产租金价格在不断上涨。在过去几年里，上海物流地产的租金每年增长5%～10%，预计今后几年都将维持这一增长率。深圳15个保税区的保税仓库租金已涨到2块多人民币每平方米每天。这些都是促使海外投资机构和国内地产商投资物流地产的主要原因。
2、土地价格相对便宜
对于物流地产开发商来说，影响其开发利润的关键在于土地成本。物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，其土地价格原本就比中心区便宜。同时由于物流地产项目能给当地带来经济发展的推动力，持续增加地方税收和安排更多的人员就业，因此政府也愿意以较低的价格转让土地给房地产商做物流地产项目。从2007年开始工业用地必须通过招拍挂的方式获得，该项政策的实施使工业用地价格趋向于其市场价格，与之前相比会有所上升，但仍低于商业用地的使用价格。
3、政府政策的支持
物流业是当前国家鼓励发展的重点行业，2004年8月24日，国家发改委、商务部、公安部、铁道部、交通部、海关总署、税务总局、民航总局、工商总局等九个部委，联合制定发布了《关于促进我国现代物流业发展的意见》，从行政管理、税收和规范市场秩序三方面，完善现代物流业的发展环境，同时提出了促进现代物流业发展的七项切实有效措施。而物流地产是物流活动的载体，其出发点是将地产资源与其它资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化。所以出于发展物流提升地区经济竞争力的考虑，各地政府对物流地产都会给予优惠政策。
2009年国务院发布的《物流业调整和振兴规划》（国发[2009]8号），把“物流园区工程”列为9项重点工程之一。2011年《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发〔2011〕38号，即“物流国九条”）又提出，“科学制定物流园区发展规划，对纳入规划的物流园区用地给予重点保障。”目前，国家发展和改革委员会正在组织制定《全国物流园区发展规划》。各级地方政府投入极大热情，规划建设物流园区。
更多资料请参考中商产业研究院发布的《中国物流园区开发运营及投融资战略规划研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业情报、产业研究报告、产业规划、园区规划、十四五规划、产业招商引资等服务。
