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3月下旬，武汉正式迎来解封，这座昔日充满活力的城市正在有序恢复。
自1月23日封城以来，武汉市房地产市场迅速进入冰冻期。商品住宅持续零供应，成交量也持续挂零；土拍节点延后；房企资金链面临巨大考验，尤其对于重仓湖北的企业来说，项目停工、供应节奏被迫拉长，同时销售停滞、回款减少，现金流压力急剧攀升。
作为疫情重灾区的中心区域，武汉受到的负面效应会比任何一个城市都要大，直至武汉市发布六项举措，支持房地产企业复工复产，沉寂许久的市场终于迎来利好。
疫情使得武汉经历短暂的空窗期，但作为长江中下游经济带核心城市，武汉抵御行业周期下行风险的能力依然在，疫情过后，城市市场恢复活力、房企运营步入正轨仍将经历较长时间地修复期。
对于武汉房地产市场，我们始终保持谨慎乐观的态度。短期内，随着疫情期被压抑的购房需求逐渐释放，市场或将迎来阶段性的销售窗口期，但全年成交量回落仍不可避免。长期来看，基于武汉的首位度，以及长江中游城市龙头地位，市场前景终将回归到基本面。
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01
疫情中心区，楼市全面承压
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疫情爆发之前，在“房住不炒”、“因城施策”的政策主基调下，人才新政、放松落户以及各类限价限购政策作为楼市稳定剂，武汉房地产市场在平稳运行中仍然保持一定热度。
商品房成交量多年位居全国前三，尤其是2019年时，借助军运会带来的影响力，武汉房地产市场出现“供销两旺”的整体行情。这一年，武汉市住宅商品房供应量达到2629万平方米，销售面积达到2346万平方米，成交均价达到12543元/平方米。也是在这一年，武汉市住房销售套数和销售面积位居全国第一。
2015-2019年武汉市商品住宅供求量价
（单位：万平方米、元/平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
疫情对武汉房地产市场造成了最大的负面影响，并且这一影响何时能消散仍未可知。
整个湖北省新房市场陷入停摆长达2个月，1月25日起，宜昌、鄂州、荆州等相继发布通知，要求售楼现场、中介门店等经营场所一律关门休市，同时关闭商品房和存量房网签系统，暂停房屋交易。
作为省会城市，武汉自1月23日封城以来，对房地产市场最大的影响体现在三个方面：首先，商品住宅持续零供应，成交量也持续挂零；其二，土拍节点延后，如2019年土地市场颇为火热的武汉，2月以来先后两次延期了土地出让；最后，房企资金链面临巨大考验，尤其对于重仓湖北的企业来说，项目停工、供应节奏被迫拉长，同时销售停滞、回款减少，现金流压力急剧攀升。
综合考虑疫情持续时间等多方面因素，我们预估2020年湖北省楼市成交受损量约500-950万平方米。作为疫情的核心，武汉疫情形势最为严峻，房地产销售或将长期停摆，疫情期的销售亏空量或将显著偏高。但乐观来看疫情对房地产市场负面影响仅限于疫情期的销售停摆，成交受损相对可控。
严格管控造成湖北省全域经济活动近乎陷入停滞，尽管目前复产复工的号角已经吹响，但人员流动障碍、物流运输堵点、上下游产业链断裂等阻碍复工复产的客观困难短期内仍难破除，加之部分中小企业受前期疫情影响导致的现金流吃紧、经营存续困难，湖北省内企业的复产复工之路依然任重而道远。
02
长期市场终将回归基本面
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武汉无疑是湖北省乃至长江中游城市群的龙头城市，经济始终保持高质量发展势头，增长动力甚为强劲。2014年时，武汉市GDP便破万亿元，并且GDP增速长期保持在9%以上，2017年时一度达到13%，2019年，武汉市GDP达16223亿元，全国排名第八。
聚焦湖北省，武汉仍是独一档的龙头城市，传统支柱产业不断转型升级，新兴产业加速培育壮大，产业集群优势愈加显著。经济更是具备难以比拟的规模优势，居民普遍有着更高的收入水平，省内其他城市难以望其项背。
武汉市历年各项经济数据情况
数据来源：CRIC
基于此，武汉在湖北省仍有较强吸附力，依旧是全省人口第一聚集地，省内三四线城市外迁人口尤其是高素质人才仍将不断向武汉聚集，至2019年末，武汉全市常住人口1121万人，比上年末增加13万人。
尽管武汉疫情形势最为严峻，但就房地产市场而言，无论是潜在的购房需求，还是置业群体实际购买力，武汉的基本面仍然比较乐观，由于疫情期的潜在购房需求仅是向后延期并未完全消失，市场需求整体依旧坚挺。
短期内我们认为，疫情结束后，武汉有望迎来阶段性销售窗口期，疫情期被压抑的购房需求或将积极入市，届时成交量或将明显回升，但整体增幅有限，较难完全弥补疫情期的销售亏空量，全年成交量大概率将有所回落。
疫情毕竟是黑天鹅事件，武汉作为典型的“白马”二线城市，产业经济持续向好发展，人口虹吸效应显著，需求与购买力兼备，是这个城市的底色，市场前景终将回归到城市基本面。
乐观来看，在全国房地产市场步入调整期的大背景下，武汉或将成为市场下行期难得的“避风港”，预计后续市场成交情况将有序恢复。市场何时恢复至疫情之前，或许只是时间问题。
