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“老破小”VS“远大新”,买房怎么选?

“老破小”VS“远大新”,买房怎么选?
2020年11月16日 10:53 新浪网 作者 力哥说理财

  大家好,我是“不务正业”的保险博主小宝。

  上次发了篇关于房产的文章,《这房子,怕是买“瞎”了…》,反响不错~

  恰好身边朋友陆续到了适婚年龄,都在琢磨买房的事,今天继续聊聊这个话题。

  新来的别以为走错片场了哈,周末小宝一般不聊保险,就喜欢扯点有的没的。

  当然,还是以「简单好玩有干货」为指导方针,尽量给大家提供些有用的理财干货~

  今天讲一个非常具有实战意义的房产话题——

  预算有限,是选择市中心的“老破小”,还是市郊的“远大新”?

  这两种房子有什么区别?

  “老破小”是啥?

  一般指的是在市中心的老房子,房龄在20年以上,由于缺乏物业管理小区整体环境比较差,有的甚至堆满了各种各样的旧家具和垃圾。

  

  因为房子建的早,大多面积都不大,再加上市中心的房价高,一般在一线城市300万左右的总价,能选择的都是小面积户型。

  所以总结起来就是,又老又破又小,简称老破小…

  当然,老破小也不是一无是处。

  它的优势是片区成熟,各种配套齐全,包括教育、医疗、购物等,再加上得天独厚的地理位置,也是蛮有竞争力的。

  尤其是对于在市中心CBD上班的年轻人来说,房子是旧了点,但胜在上班方便,往往三四站地铁就能到公司,非常适合加班。

  那“远大新”又是啥?

  远大新相对于老破小来说,一般指地理位置相对没那么好,在市郊的房子

  因为市郊的房价相对于市中心便宜不少,因此同样的预算,可以买到更新更大的房子。

  

  但由于地段比较偏,所以交通不便利,一般只靠近城市边缘的某一条地铁线,同时各种配套如教育、医疗、商超还不太齐全。

  那到底是选blingbling、住得更舒服的“远大新”呢,还是选交通、生活更加便利的“老破小”呢?

  “远大新”可能会更好

  预算够,自然是买市中心的大房新房,居住又舒服、交通又便利,但预算有限的就要做取舍了。

  整体来说,小宝更推荐年轻人选择远大新。

  1、远大新的涨幅一般比老破小更好

  买房必须要承认的一点是,不管是不是自住,总归希望自己买到手的房子能够涨得更好一点。

  涨得更多未来的选择就更多,比如说将来要生二胎,要换大房子改善。

  因此考虑到这点,对于年轻人来说,应该选择增值能力更强的房子,也就是配套还没有太完善的市郊远大新。

  小宝以广州为例,挑几个小区对比一下远大新和老破小的涨幅差异给大家看看:

  

  (数据来源:链家)

  比如一个是在天河区的90年代建成的六运小区,紧挨着天河城、正佳和天环,地段绝对是一流。

  

  四年下来的涨幅是168%。

  另一个是远在广州五号线终点站文冲的万科城市花园,建成时间相比六运小区晚了十几年左右。

  

  四年的涨幅是194%,涨幅高了六运小区近30%。

  哪种增值潜力更大,一目了然~

  2、要考虑未来接盘侠的情况

  短期看,远大新附近的配套设施会越来越好,涨幅相比配套已经完善了的老破小会更好。

  长期看,还有个因素还会影响老破小未来的涨幅,那就是年轻人的喜好。

  这几年流行说掏空六个钱包买房,但反过来看,很多小孩可能一出生就有3套老房子了,外公外婆一套,爷爷奶奶一套,自己父母一套。

  这代人本身就有上一两代人的积累,本身家里就有几套老房子,将来大概率是不愿意再买老房子的。

  试想一个这样的00后,可能宁愿去租个崭新崭新全社区覆盖WiFi,人脸识别进门的长租公寓,也不会接盘一个楼道里堆满了垃圾,没车位没电梯的老破小吧…

  所以,长期看接盘老破小的人少了,价格也就没有远大新坚挺了。

  3、远大新不一定永远是远大新

  城市在发展的过程中,城市的中心可能会发生变化。

  曾经的市郊,在将来可能会变成炙手可热的市中心。

  比如说深圳,从罗湖到福田再到后海,一直再转移,这就看城市的规划了。

  4、还有一个房贷的问题

  买房最关注的是两个问题,一是首付掏不掏得出来,二是月供供不供得上。

  老破小由于房龄比较老,在这方面是处于劣势的。

  一方面因为房龄比较大,老破小可能只能按照评估价的80%贷款,导致首付比例提高。

  另一方面,在申请房贷的时候,一般贷款年限会有限制,比如只能选15或20年还款,而不能选30年还款。

  这将直接导致月供金额提高,房贷压力随之进一步提高,对年轻人不友好。

  而这个问题随着时间的推移,会变得更加严重,阻碍将来的接盘侠接盘…

  所以整体来说,对于预算有限的年轻人,远大新比老破小更值得选择,好上车的同时,涨幅一般也更好。

  小宝

  叨叨叨

  当然,小宝说的是整体的情况,也有老破小更好的个例存在。

  而且不同的人诉求不一样,有的就是受不了住在市郊一天来回两三个小时的通勤时间,宁可牺牲环境和涨幅,也要选一个交通更便利的,小点、破点也愿意。

  像小宝有个同事表示,绝对接受不了步行超过15分钟的上班距离,而另一个同事觉得每天骑几十分钟电动车,兜兜风也挺爽的,这就因人而异了。

  

  另外,老破小和老破小之间也是有区别的,比如有名校门票加持的老破小就又是另一个情况。

  好啦,总而言之买房子就是一个权衡利弊的过程,就看我们更注重哪个方面~

  

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