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多次停工复工!昆明这个烂尾楼盘570处房产被挂上网拍卖后又撤回…

多次停工复工!昆明这个烂尾楼盘570处房产被挂上网拍卖后又撤回…
2020年09月22日 07:42 新浪网 作者 都市时报

  位于五华区黑林铺片区的华信悦峰楼盘几度复工、停工,致使购房者不断维权。

  华信悦峰项目主体已经完工,处于停工状态

  近日,华信悦峰570处房产被挂上阿里进行司法拍卖,原定成交日期为9月18日,后因这批房产存在较大争议,拍卖时间修改到9月26日至27日。

  而阿里拍卖相关页面的最新信息显示,这570处房产已经被撤回,原因是“标的物存在较大争议,暂不进行处置”。

  570处房产拍卖价1.12亿元起

  都市时报·大象房鉴所记者在阿里司法拍卖网站上看到,拍卖物的名称是“五华区黑林铺前街52号欣成创意家园1、2、3、4、5幢及地下室共计570处房产”,其中有41套住宅,总面积5423.31平方米,另外529处是地下车位,拍卖起价为1.12亿元。

  网站数据显示,该场拍卖吸引了8803次围观,20人设置提醒,但无人报名。

  网站上的“标的物情况表”中显示,这些房产的所有人为云南沐荣房地产开发有限公司。

  瑕疵情况中显示“该项目未竣工验收,国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证明均齐全,但尚未取得不动产权证书”。

  值得注意的是,此次拍卖的执行人是云南隆泽房地产开发有限公司。资料显示,云南隆泽房地产公司与经典地产、华信超越、沐荣欣成存在多起法律纠纷,涉及的资金甚大。

  而华信悦峰的项目开发商——沐荣欣成有多达80余起被执行案件,其中仅今年被执行的金额就超过10亿元。

  开发商破产重整或能推动复工

  华信悦峰面积不大,只有50多亩,规划有住宅600多套,车位900多个。此次被隆泽地产申请司法拍卖的车位有529个,占全部规划车位的一半还多。

华信悦峰的地下停车场 网络截图

  华信悦峰多年前就已停工,2017年华信超越接盘不久后第二次停工,虽然住宅卖了不少,但车位售出去的不多。所以,如果529个车位拍卖出去,对项目后续开发和销售将有不小的影响。

  此次华信悦峰570处房产在阿里拍卖挂牌拍卖后又被撤回,原因除了开发商沐荣欣成债务巨大,资产早已被轮番查封,不同利益主体对剩余房产有不同主张之外,更重要的原因,可能与沐荣欣成即将进入破产程序有关。

  根据五华区城建局不久前在网上的答复,8月20日,五华区针对华信悦峰项目的问题召开专题会议,五华区近期已经与昆明市中级人民法院清算与破产审判庭对接,对五华区人民法院立案清算破产工作给予指导,力求迅速推进沐荣欣成的破产重整。

  律师分析:破产重整是救活烂尾楼的理想途径

  沐荣欣成房地产公司如果尽快进行破产重整,是否有利于华信悦峰复工呢?

  对此,建纬(昆明)律师事务所王秀云律师分析表示,目前来看,破产重整是救活烂尾项目的理想途径。

  企业破产法规定,资不抵债的企业,需要通过破产法规定的破产程序来处置,这也是企业破产法的立法目的。

  通过法院的破产重整程序,可以锁定企业的债权、债务和资产状况,全面分析面临的问题及解决方案,从而引进更有实力的投资人,让投资者在法律保障的程序下安心投资,盘活烂尾项目。

  法律规定,烂尾项目通过司法拍卖后,购房人的权利按照购房人签署的合同以及合同履行深度等情况,有不同的保护途径:

  如果是已经交付的物业,只剩下不动产权证还未办理,那么购房人的权利100%优先保护。

  如果物业尚未交付,仅仅是房屋买卖合同备案,那么购买住宅且交付了大部分房款的购房人,在付清尾款后,可以优先于建筑工程款和享有抵押担保权债权,或者也可选择解除购房合同。

  如果是购买除住宅以外的物业,或者项目尚未取得预售许可证的,则都不能排除建筑工程优先受偿权及银行抵押优先权。这种情况下,购房人的权利难以得到全面保障。

  昆明多数烂尾楼都是因为开发商资金链断裂造成的。是否有办法监管开发企业的资金去向?

  对此,王秀云律师表示,只监管开发商的资金去向,可能难以避免企业资金链断裂导致烂尾的情况。应当从土地一级开发、二级土地出让招投标等情况,综合考察开发企业的实力(包括资金、营销团队、企业品牌等)。

  取得预售许可证之前,不得许可开发商以各种名义如团购、缴纳预定金、预签租赁合同等变相销售。

  项目可预售后,应严格按照《云南省商品房预售款监管办法》规定,由住建部门定期或不定期检查房地产开发企业预售款用途,避免项目预售款在项目竣工备案前,用于支付除本项目的工程款、建筑材料、配套设施、设备等款项、法定税费和到期的银行贷款之外的用途。

  并应当加大违反规定的处罚力度,以保证项目资金全部用于项目建设。

  另外,政府可以从土地出让源头严格把关,避免实力不足的企业进入房地产开发领域。

  在建设施工过程中加大监管力度和各项办证的效率,以降低开发商资金占用成本,快速实现 项目竣工验收。

  在房源销售上,严格杜绝不合规提前销售,或者变相提前销售等行为。

  来源:都市时报大象房鉴所

  文字:都市时报全媒体记者 徐琳慧

  审核:周健军

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