《投资者网》葛凡梅

　　2020年，一场突如其来的疫情“黑天鹅”过后，对中国的很多行业来说都是百感交集的一年。其中，房地产业遭受了怎样的变革？后疫情时代行业的投资机会与风险又将会有哪些？

　　11月19日，由思维财经&投资者网独家主办的“第十二届思维财经投资者年会暨金桥奖颁奖盛典”在上海完美收官，上海中原地产市场分析师卢文曦作为重磅嘉宾莅临大会现场，并出席地产圆桌论坛，与其他嘉宾展开精彩讨论。

　　借此机会，《投资者网》就后疫情时代下房地产行业变化与投资机会等话题与卢文曦进行独家对话。卢文曦认为，疫情对房地产行业的影响基本不大。事实证明，在全面的复工复产后，房地产开发投资呈现明显“V”字形反转，凸显了中国房地产业较强的发展韧性。

　　投资者网：您认为2020年疫情对中国房地产行业的影响有哪些？对中国房地产市场带来了哪些变化？

　　卢文曦：2020年新冠疫情突如其来，新冠疫情本身不是直接针对房地产市场，而是全球经济共同面临的挑战。从现在来看，房地产行业是遭受冲击最小的行业，冲击比较大的可能是娱乐业等服务型行业。我认为房地产行业受疫情影响基本不大，事实也证明，在全面的复工复产后，房地产开发投资呈现明显“V”字形反转，凸显中国房地产较强韧性。

　　我认为2020年房地产行业变动的影响因素主要是受疫情影响，全球都在拯救市场经济。从美国开始货币“放水”，再到中国的货币政策，市场上的流动性较为充裕。市场现金充裕后，就能看到投资力量对市场的帮助。另外，中国对疫情、市场控制比较好，也是中国房地产行业复苏的前兆。

　　2020年中国房地产投资活力仍较大。相对来说，靠近武汉的中西部地区的地产投资复苏较慢，而与疫情关联度不是特别大的东部地区复苏得相对比较快。像江浙沪长三角一带以及大湾区，房地产投资的复苏特别快。先从楼市开始，然后士地市场也开始出现“升温”，像南京、杭州、宁波都接连出现高溢价的地块，杭州、南京等地今年也出现了“万人摇号”的夸张购房情景。

　　投资者网：您认为2020年疫情之下，房地产市场较快复苏的原因有哪些？

　　卢文曦：房地产市场在今年疫情情况下较快复苏，主要有几方面的因素影响。

　　一是受疫情影响，人们在经过一段时间隔离后，对住房升级要求，改善型住房需求增多。疫情期间放大了小户型的不足，购房者需要更大的户型才能满足一家人共同居住的这种需求，购房者的改善需求明显释放。

　　其二，改善需求释放的同时，今年购房者的资产管理意识出现较为明显的改变。上海、南京等城市，高端房地产项目供不应求。以上海前滩为例，原来单价8万/m2--9万/m2，现在卖到12万/m2还抢不到,投资后倒手买卖可能就赚钱。现在热门城市房地产项目都是一房难求的。

　　这些城市出现一房难求的现象后，虽然不会抬高房地产市场上的房价，但是会抬高房价预期。目前房地产市场坚持“房住不炒”，各地对楼市的调控较紧，新房出售都会有限价的动作，房价上涨不会特别明显。尤其是到了第四季度，政策会有意识去控制房地产市场节奏，杜绝房价飞涨等乱象。

　　投资者网：您如何看待今年政策对房地产市场的调控影响？

　　卢文曦：今年年中，住建部等部门先后约谈了多个城市，其中约谈的城市房价涨幅基本上是在5％至7％，这些城市房价涨幅是很夸张的。而上海现在的房价涨幅是4％，我认为上海房价涨幅4％是警戒线，越线也可能将会被约谈。

　　今年房地产行业的“三条红线”是市场比较关注的话题之一（三条红线指房企剔除预收款后的资产负债率上限为70%，净负债与股本之比的上限为100%，现金与短期债务比的上限为1）。但是这三条红线对房企来讲暂时风险并不大。

　　其实，“三条红线”的出现只是说提醒房企应该意识到或者开始要重视这方面的问题。事实上，即使现在在按“三条红线”进行监管，今后也将会出台相关政策。而“三条红线”真正落地实施的时间将会更长远些，目前处于过渡期。

　　“高杠杆、高负债、高周转”是很多房企的通病。目前很多头部房企都已经触及“三条红线”，甚至部分头部房企可能踩线会更多一些。这是房地产企业的一个悖论：若想企业快速成长做强做大，就必须进行高周转承受高杠杆带来的高负债。如此必然会导致房企脚踩红线。在这种情况下，企业也面临着两难的境地。

　　随着房企高周转，房产质量问题也频出，表明造房速度无法保障房屋品质。房屋品质管理方面，除了资金支持，还需要监督管理，将房屋质量问题杜绝在交房前，避免房屋品质引发的连锁反映问题。从消费者的角度来讲，他们可能希望的是买到更好的房子。作为投资人，他们希望房企有较大规模，然后能够带来高收益。

　　投资者网：您曾说“上海不缺需求，缺好产品”。您如何定义好产品？

　　卢文曦：在房地产市场中，越是高价、能够满足资产保值需求的房产项目，越容易完成交易。目前上海房地产市场形成了以二手房交易为主、新房交易为辅的市场格局。而房地产市场中的好产品主要包含以下几个方面的标准：一是品质与价格，所谓的好产品不一定是价格高。各个价格区段都有好产品，房产产品在特定价格区域里面是不是具有一定的标杆性，品质要与价格相匹配。二是品牌效应，这是指房产的开发商与物业管理水平。三是产品品质是不是经得起推敲，比如户型设计、用材、用料。坦率地说，近两年因为高周转，房企品质质量投诉增多可能被放大了。房企品牌或品质好，市场认可度会较高。四是品质、地段与价格相称。（思维财经出品）■