刘备三顾茅庐的时候，27岁的小伙孔明给了他一个隆中对：“荆州北据汉、沔，利尽南海，东连吴会，西通巴蜀，此用武之国，非其主不能守。......则霸业可成，汉室可兴矣。”

　　《隆中对》中战略要点之一就是拿下荆州。

　　其实，早在7年之前的建安五年，鲁肃就对孙权献过《江东对》：“......剿除黄祖，进伐刘表，竟长江所极，据而有之，然后建号帝王以图天下，此高帝之业也。”

　　《江东对》与《隆中对》有一个重大冲突点：争夺荆州。

　　赤壁之战后，刘备”半借半抢“的占据了荆襄九郡的半壁江山，孙权也占据了荆州长江以南部分。

　　这个时候，刘备和孙权表面上还是“你侬我侬”的联军关系。

　　这是正史《三国策》里面的。

　　就像2016年孙宏斌40亿元参与金科募资配股前后，孙总与黄老板肯定深入交换了意见：彼时的重庆的价格洼地，是值得长线投资的。而金科股份在重庆的精耕细作绝对是值得倚重的。

　　早在2013年，孙宏斌就说过：“在融创的战略布局里面，重庆与北京、上海、天津能形成互补。虽然重庆的房价不高，但是需求比较大，容易回笼资金。”

　　2016年9月参股之后，在蜜月期内，金科股份立马借了4个多亿给南宁融创的项目公司。

　　谁知道蜜月一过，股权之争开始，煞是精彩，网上可查，在此就不赘述了。

　　刘备入川占领成都之后，对荆州他想不想吃下？

　　肯定想吃，但是如果要拿荆州，必然要分兵。

　　分兵会有两个问题，西川不稳，曹操北方大军压境，受不了。第二，是不是一定能够拿得下来，拿下来之后，是不是一定能够守得住。

　　孙宏斌的顾虑不外也是这两方面。

　　第一，在目前宏观调控收紧，尤其是融资端收紧的情况下，融创自己的节奏也吃紧。

　　1、土地储备，按融创自己的说法，主要在一二线和强三线城市，土地均价是4300元/平米，与号称“不进三四线”万科的土储均价的超过6000元/平米相比，融创这个价格，只能说“环一二线。”

　　2、融创上半年的综合资金成本(算术平均)已经达到了8.89%，这个融资利率已经远超去年的综合成本6.81%了。即便保守计算，至少和恒大去年的8.18%接近。

　　怪异的是三大评级机构上半年全部调高了融创中国的评级，而调高评级一般意味着利率会下降。这个现象说明什么？

　　3、说明在借贷利率和融资规模中间，融创选择了后者，债权人只能选择前者。

　　这个时候，融创更关键的事情是站稳脚跟，通过销售回款来排雷。毕竟200%以上净负债率是一个明显的破绽，所以此时不可能分兵袭取金科股份。

　　看完这三个现象，我就一个感觉：融创快变成环一二线的恒大了。

　　只不过距离市中心远近不同：50步，100步。

　　第二，从业务层面来说，金科的业务与融创在重庆有少量重合，多是互补，这一点从拿地层面也能看得出来。融创在城，金科多数在野。

　　基于以上两点，这个时候融创孙总就像刚立足成都的刘备，他是不会动、也动不了金科股份的。

　　再来看孙权，孙权肯定是想吃下荆州剩余部分，吃下来之后，极长江之险，无论是对于北方的曹操还是西边的刘备，他都是进可攻、退可守。

　　孙权的顾虑是同样的。

　　第一是需要分兵，他面临的也是来自北方曹魏的压力。第二，孙权跨江即可攻击荆州，而成都回身救荆州的战略线显然远长，所有主动权在东吴，他不如相机而动。

　　与此相似的，黄红云董事长的在金科股份的空间已然足够，黄老板通过各种手法已经实现了对于金科股份的控制权：

　　首先，董事会9席基本控制了7席。

　　其次，股权比例如下：

　　所以，黄老板此时争夺股权与否，结果都是一样。进可攻退可守的时候，那就一动不如一静了。

　　所以在面对宏观调控异常收紧的时候，他肯定不会轻易的去动手的。

　　最多搞搞小摩擦：比如溢价11倍收购自己兄弟的公司；比如股权激励稀释股份；比如加大对联营合营公司的贷款。

　　而对于这些，融创除了安排两个董事投反对票之外，也无暇顾及了。

　　还有，就是黄老板肯定已经猜到了，孙老板此时不会动手的。

　　那么什么时候才开始明面上的荆州争夺战呢？

　　怕就怕都没仗可打了，都扩张不了了，大家都把脚跟站稳了的时候。

　　没有肉吃的时候，豆腐也好吃。

　　从增量市场向存量市场开拓，这个时候冲突和矛盾就要显现出来了。

　　刘备夺取汉中，两川已然稳固；孙权兵败合肥，鼎足之势已成。

　　这个时候，没地盘抢了，就要回过头来争荆州了。

　　所谓的“马尔萨斯陷阱”也有这个意思。

　　大家都没得吃了，那就通过互相砍杀减少人口，降低资源的消耗总量，然后重新分配资源，再发展。

　　历史向来如此，没发现新大陆的时候，欧洲人就自己打自己。发现新大陆之后，大家就去美洲殖民。殖民地站稳脚跟之后，再互相抢地盘。

　　这是天命而非人为的现象，大历史的角度，科技进步也只能暂时打破“马尔萨斯陷阱”。真实的战争、以及经济战、金融战等等等，无一不是马尔萨斯陷阱的表征。这一段话是个人观点。

　　在房地产行业，遇到马尔萨斯陷阱之后怎么办？要么是转型新产业，要么是寻找地理位置上的新区域。

　　转型就是文旅、商业、长租等等不一而足，或者像恒大那样直接去做汽车。

　　地理角度来讲，新区域属于稀缺资源，现在国内大气候只能是”城市轮动”，剩下的有潜力的、最不烂的，重庆一定算一个。

　　再来看，金科股份的大本营，也是融创中国第一重仓城市，重庆。融创在重庆的权益土地储备1280万平米。

　　相对于全国其他城市来说，从潜力和市场容量的角度，重庆是最不烂的了。今天不从重庆的经济数据展开了，看两组现象：

　　第一、重庆大市人口3200万人，房价不高，城镇化率低，只有65%。一般城镇化指标没有75%左右，都不好意思是省会城市，这就是重庆的市场潜力。

　　第二、哪几家房企在重庆活跃？

　　金科股份本土强势，Top5中除了碧桂园，加上龙湖，在重庆也是Top6。

　　这两个现象决定了重庆的热度，是温和而持续的。

　　所以，相比于北上广深，相比于其他二线城市，对于金科股份的争夺就是对于“最不烂的”的重庆市房地产未来的争夺战。

　　那什么时候是双方阵地战的引爆点呢？

　　当融创“排雷”工作完成之后，当金科股份外地开拓受阻的时候。

　　个人看法，成渝地区之外，金科股份虽然扩张力度和成绩不小，但关没有展现出其更优异的竞争力。外地业务什么时候出现拐点，就是这个时点。

　　融创的雷什么时候能够排掉？

　　这是由融资利率和净借贷比决定的；是文旅地产的体量和运营远未平衡决定的。

　　除了特别、特别、特别好的地块，孙总今年拿地的可能性基本没有。

　　此外，以融创的销售能力和孙宏斌的作风，别人净借贷比70%敢做的事情，他可能在140%的时候就敢做了。

　　融创现在净借贷比是200%+。

　　给孙大圣一年时间，是不是能够降低到140%以内？融资利率的上升的势头能否得到遏制？文旅地产的平衡是否更好？

　　如果答案是肯定的，那就开打吧。

　　真实的战争，血流成河。股权战中，必要抢夺筹码，那么股价就会飙升。

　　谁会赢？

　　孙宏斌么？算的是房企老板中的枭雄，满是个人魅力。但这一战未必能赢。

　　我虽然对黄红云董事长的很多行为不感冒，但从纯商业角度，我心悦诚服。

　　至此，我的结论是，不恰当的比方：强龙难压地头蛇。

　　或者把辛弃疾的一句词送给黄总：天下英雄谁敌手？曹刘。

　　还有，另外两种小概率的结局：

　　1.融创中国主动退出金科股份。曹操几番征讨孙权，都兵阻濡须口。丢下一句话：生子当如孙仲谋。撤了。

　　2.黄红云主动退出金科股份。这一点的可能性是最小的。除非有查实的重大的监管问题。

　　商战之中，没有永恒的朋友，只有永恒的利益。说不定这是孙、黄两位老板唱一出双簧也未可知。

　　我纯属咸吃萝卜淡操心。政策来了，白帝城都能淹掉。

　　悠悠，不尽长江滚滚流。

　　本文纯属摆龙门阵，切勿作为投资参考。