作者|刘工昌
5月11日，网民“VS生生不息”发布一封“致绿地集团张玉良董事及各位执行总裁”的实名举报信。
该网民史某称其4月17日得知其妻和陈军婚内出轨，2020年2月，当时尚未拿到研究生毕业文凭和学历认证的其妻张某被绿地高管陈军“破格录取为自己秘书”。期间陈军谎称自己已无生育能力，导致张某怀孕2个月。
举报信上还提到陈某用公款给张某买上万元的奢侈品包包，还承诺自己有9000万，会分给她3000万。愤怒的史某向妻子提出了500万元精神损失索赔。
史某的举报信里附有他和妻子的聊天语音作为证据。
5月19日，举报人的妻子张雨婷做出了回应。有人为此总结了一下，她主要说了下面几点意思：
一、我出轨是事实，但我不是为了9000万，我一点都不虚荣，也从来没有人给我开过3000万的身价，我说那些都是胡编乱造的。
二、我为什么胡编乱造？就是为了骗丈夫，刺激他，让他看看自己没实力，没本事，配不上我，逼他和我离婚。
三、我和史某的婚姻根本不幸福，他没钱，没绿卡，还霸道又自私，还家暴，当初领证我也不是心甘情愿，为了给双方一个交代，才勉强答应结婚的。
四、我现在不想把事态搞大，只想私下解决问题，你要不赶紧回来，这个孩子到时候还得落在咱们的户口上。（绿地集团事件最新进展：女方做出回应，称所做的一切只是为了离婚浅笑嫣然话情感 发布时间：05-2015:02）
5月20号这天，举报人史某发了一个精心制作的电子相册，回忆了与妻子4年生活片段，可以看出，他对妻子是全心全意的付出。期间妻子也曾多次给他许下承诺：“我随时准备嫁给你”“我不会跟你分手”“谢谢老天赐我这么好的男朋友”……
（绿地男主520新动态，发4周年相处细节，网友怒了：校花原来是照骗德濂美发布时间：05-2216:11）
由此可以看出，上面张雨婷说和丈夫婚姻不幸福，很可能是假话。而这个丈夫除了曝出这个相册，还发布了一个视频，这个视频是特意找团队提前做的，就是为了送给她4周年的520礼物。
一个男人为自己妻子做到如此，令人感慨。
陈军人设：从坚挺到坍塌
关于举报人提到的陈军，公开资料显示，陈军，上海人，香港岭南大学本硕连读，法国INSEEC博士学位（DBA）。2012年前，曾在绿地长沙、南昌事业部负责营销工作，业务能力很强。
他曾经负责湖南常德新都会项目营销操盘，从项目蓄水期到开盘两周时间，首期就销售一空；而后，南昌绿地未来城项目，也是一周首期就销售殆尽。
2012年10月下旬，陈军调任绿地集团东北事业部营销总监，次日宣传稿盛赞：“掌管着东北5城近20个项目营销重任的陈军事业有成，没有张狂，更多的是一份睿智与踏实。”
到哈尔滨后的第二个月，宣传稿件中称，“在陈总的操作下，不仅一扫绿地集团哈尔滨城市公司的低迷状态，更把绿地集团世界500强品牌效应深深地植入了哈尔滨人心中。”
2014年1月，陈军再次被调到绿地集团辽宁事业部沈阳办公地点，这次的报道中，陈军被冠上了东北绿地“救火队员”、“关键先生”的称号。
在陈军负责绿地东北地区营销的2012年至2014年，绿地东北的销售业绩从52亿元，跨越式增长到了200亿元。这块房地产洼地的销售额占集团总销售额的8%。
但也是自他起，绿地东北问题丛生，诉讼不断。
从2015年开始，绿地东北光环褪去，先是传言资金链出现问题，项目大量延期交付，后有不少媒体报道绿地东北的一些项目未取得合法销售手续即开始对外销售。
当时与绿地东北地区有业务往来的广告商黄健告诉市界，他们当时在绿地售楼处驻场办公，售楼处都被业主砸了好几回，期间他只好把办公室锁起来。
绿地集团董事长、总裁张玉良曾在2016年业绩快报媒体沟通会上，坦承每况愈下的东北地区，退房金额有三四十亿元之多。
曾一直作为媒体宠儿出现的陈军，2016年前后从绿地悄然抽身，去了碧桂园和中粮。直到2019年，才又回到绿地。
陈军在绿地的前途
5月20日晚间，新浪财经消息称，针对绿地集团京津冀事业部营销部负责人陈军被实名举报一事，集团于近日发布声明，宣布了最终处理意见：撤销陈军京津冀事业部营销部负责人的职务，并与其解除劳动关系。同时，核查举报信中所涉及的经济问题，一经查实，将立刻移交司法机关。
根据劳动合同法相关司法解释的规定，公司对劳动关系的解除承担举证责任，如果公司在疫情期间将陈军解除劳动关系，那么也需要看公司最终的解除理由以及相关的事实依据是什么。
如果说公司没有证据证明陈军存在严重违纪，或者存在可以单方面解除的情况，那么公司就需要支付陈军违法解除赔偿金。
我们先看看陈军的工资大家就知道为什么将会是天价：2019年绿地年报中披露的13位高管薪酬共计6191.39万元。其中2019年获得税前年薪最高的恰好是与被举报者同名同姓的集团执行总裁陈军，共934.69万元，但此陈军非彼陈军。绿地集团官方微信公众号5月16日以绿地控股集团纪检监察室发布声明称，被举报的陈军是绿地集团京津冀销售负责人。
在其桃色事件的当事人张雨婷与其丈夫的聊天中，张雨婷透露陈军给自己的工资只有7000多，但会保证张一年能赚30万。
原来陈军大人走的是我们常见的路子，20万不仅不是个人出，而且不走有明确财务记录的事务部报销，而找很难看见踪影的外围工程，以绿地这么大的摊子，外围工程报个几十万的帐，根本不算事儿。
绿地的盛极而衰
作为一家全球经营多元化的集团企业，绿地1992年成立，总部在上海。2013年，绿地集团成为中国第一家以房地产为主业并跻身《财富》世界500强的公司。2014年销售金额首次超越万科，行业第一。2015年，绿地集团借壳金丰投资，在上交所完成A股上市，当天就创造3054亿元市值，排在房地产行业板块首位。2015年，是绿地股价巅峰时期，一度达到37.55元。
绿地走到今天，陈军事件只是个导火索，实际上近些年的发展早已为其危机埋下伏笔。
首先是其在北京市场的折戟。几乎对于所有全国性房企来说，北京市场都是重中之重。绿地也是如此。从2007年至今，绿地已“进京”12年，但在京业绩已被其他房企远远甩在身后。
2013年2月，绿地集团公开招标夺得北京市昌平区小汤山镇未来科技城北区B-04、B-05、B-07地块公建混合住宅用地，总价款11.88亿元，相比底价仅溢价5%，建筑面积17.79万平方米，楼板价6676元每平米。该项目坐落于未来科技城北区公共配套核心区。
同一天，绿地联合北京科技商务区建设有限责任公司，拿下北京市昌平区北七家镇公建混合住宅用地(配建公共租赁住房)，总价10.508亿元，溢价5.9%，建筑面积17.2万平方米，楼板价仅为6106元每平米。
一份签署于2013年1月的未来科技城北区B-04、B-05、B-07地块出让招标文件显示，该项目拟定位为企业总部，建成后鼓励引入符合国家战略性新兴产业方向的国内外知名企业的集团总部、区域总部、研发总部、财务结算中心、市场营销中心等入驻。
同时招标文件还明确要求：鼓励中标人对公建长期持有、经营，未经昌平区政府批准，不得转让或分割出售。
2015年9月24日下午，70多位北京市昌平区未来科技城绿地中央广场项目业主，集合在北京绿地中心交涉维权。部分业主认为，开发商在销售阶段对业主隐瞒了与政府之间的重要约定，明知不能对进行个人销售，却急于散售回款，筹集建设资金，“白白用了我们两年的资金，然后说政府不允许散售，两年仅给约10%违约金。项目附近写字楼单价已突破3万，开发商应依据市场价格回购”。（绿地在北京昌平项目陷僵局解决方案被指擦边球2015年10月11日无界新闻 记者 杨秋波）
不仅违反协议商售，在与业主谈判中，绿地继续推出被业主称为“擦边球”、“走钢丝”的解决方案，包括把散户的投资装进壳公司，由壳公司出面收购相关物业，业主持有股权，或由绿地出面拿下大产权，以出租的名义租给业主，免收租金……
最后导致的结果是，不光是昌平北区，绿地与远洋合作的一个昌平南区项目也销不了；与中投在TBD云集中心的合作也已停滞；跟龙湖在沙河的合作，住宅部分已卖掉，办公部分的销售也已停滞。
总起来讲，对绿地来说，在昌平区的投资，使得其在京投资全部陷入僵局。随后绿地在2016年拿下的4宗大兴生物医药基地地块，就包含了大面积商办产品。2017年，北京出台商办新政，一度火爆的商办市场迅速降至冰点，手握巨大体量的商办项目的绿地顿时陷入窘境。
大量商办项目搁浅，唯一一个住宅海珀云翡因错过窗口期而滞销。绿地在2016年以创区域楼面价新高拿下大兴黄村一地块，试图将其打造成旗下最高端产品系项目海珀云翡，但从2018年6月开始，北京调整供地政策，大批限竞房地块涌出，随后性价比较高的限竞房的出现令定价在7.5万元/平方米左右的海珀云翡竞争力几乎殆尽，想在北京住宅市场上“亮剑”的绿地彻底“哑火”。（绿地集团业绩掉队:超高层模式受挑战三季度销售大跌 新浪财经APP）
摩天大楼搁浅
作为城市最显眼的地标，通过捆绑地方政府争相追逐的摩天大楼，从而获得其他土地收益的策略，曾为绿地立下过汗马功劳。仅2018年，绿地因此而获得的补贴达到5.4亿元，这个数目能排在A股上市公司的第六位。
此外，地方给予开发商的政策优惠，比如配比商业、住宅用地等。由于摩天楼的选址，要么是城市中心区，要么就是地方有意打造的核心区。所以拿下地后，土地升值潜力很大，也能卖出不错的价钱。
例如，打造武汉绿地中心项目时，绿地获得了武汉滨江商务区的两块住宅及商业用地，建筑面积加起来超过了60万平方米。过往，这些摩天大楼边上的房子，在楼还没盖起来前，就已经被枪光了。还没从摩天楼赚到钱，绿地就有了丰厚的收入。
所以绿地热衷于建摩天大楼。
2005年5月，坐落于南京鼓楼的紫峰大厦正式开工，总高450米，这是世界上第一座中国人投资、中国人建设的完全中国超级摩天大楼。此后，绿地在郑州、西安、苏州、济南、合肥、南昌等城市高歌猛进，成为一个又一个超高层的制造者。
2014年1月7日，在太原绿地以9个多亿的价格拿下了一块位于汾河边上的黄金地块，命名为太原绿地中央广场。根据规划，这个项目由4栋摩天大楼组成，但实际建成远远超预期。
2019年底，绿地曾经规划的“华中第一高”——武汉绿地中心因欠款而停工。停工的原因，是开发商拖欠工程款。随后是“华中第一高楼”被迫喊停。
无独有偶，有未来“西南第一高楼”之称的成都绿地中心蜀峰468项目也陷入“停工”漩涡。
从2011年开工时立志打造超越上海中心的“中国第一高楼”，到后来主动缩水到500米，降级成为华中第一高楼，其中顶部设计也不得不从“火箭发射”的“尖头”更改为“平头”，而建设进程由原本预计的2017年竣工延长到了2019年。
绿地曾经向世界各地承诺兴建至少50座摩天楼，而经人统计发现，绿地承诺的这50座摩天大楼中，将近一半仍处于未建、缓建的状态中，而这些项目大多在2013年左右拿地，可想沉淀了多少资金。就是建好的摩天大楼，也普遍面临着空置率高、运营成本高，盈利状况差的问题。
但如今，绿地的如意算盘失算了。随着绿地多个摩天大楼项目的停工、缓建，舆论开始批评这种圈地不见动静的行为，一些地方也开始对绿地有所保留，支持力度不断缩减。所以，绿地这个套路越来越玩不下去了。（曾承诺建50座摩天楼的绿地，如今负债超9000亿？华商韬略）
多元化走向泥沼
董事长张玉良是“多元化转型”的鼓手。他号称要在绿地打造“以房地产为主业，大基建、大金融、大消费、大科创等并举发展”的产业格局，实现“年均销售规模保持在5000亿元以上，形成一批300亿-500亿元发展能级的重点事业部”的目标。
2014年，多元化产业集群布局已在绿地发展战略中，这一年，绿地刚以房地产业务预销售额同比增长50%至2408亿元的数据，力压万科成为当年的地产“一哥”。
这是绿地的高光时刻，也或是绿地控股董事长张玉良提出进一步加强大金融、大消费等产业发展的底气所在。
2015年上市以来，绿地控股始终坚持多元发展，除了房地产开发业务外，建筑业的占比在逐年提高，2019年已占到总收入的44.03%。
此外绿地涉足了看似很赚钱的能源、汽车行业，可这些行业实际毛利率在2%-4%之间，根本没法与毛利率27%的地产相比，而金融、酒店毛利率较高，却因规模小很难对集团做出实质性贡献。
绿地2018年年报显示，其建筑、商品销售、能源、汽车及相关产业的毛利率分别为3.72%、2.35%、2.54%、3.75%。酒店、金融及相关产业在2018年的毛利率分别为84.05%和100%。不过，虽然酒店业务的毛利率高，但2018年，此项业务的营收仅为22.2亿元，在各产业板块中排名倒数第二，仅高于金融板块4.6亿元的营收。
“赚钱的营收少，营收多的不赚钱”，这似乎是绿地目前所面对的尴尬局面。2018年，绿地归属于上市公司股东的净利润率仅为3.26%，而同期，碧桂园为9.13%、恒大为8.02%、万科为11.3%、保利为9.7%、融创为13.3%。
与此同时，绿地地产主业开始掉队。资料显示，2016年-2018年，绿地房地产合约销售额分别为2550亿元、3065亿元、3875亿元，同比增速分别为11%、20%、26%，虽已有提速迹象，但与2018年排在行业第三的恒大相比，规模已相差了1600多亿元。到2018年业绩仅及排头兵“碧万恒”（碧桂园、万科、恒大）的一半。
不仅如此，单看房地产业务，绿地控股的毛利率依然不高，长期以2.3至9.36个百分比的差距低于头部房企（克而瑞排名前十的上市房企）均值。
截至2019年，绿地控股近四年的收入年复合增长率和净利润年复合增长率分别为19.84%和20.96%，分别为头部房企的腰部和尾部水平。
2019年，房地产和大基建两项的营收占绿地全年营收的90%。其中，房地产的营收占总营收的比重为45.42%；大基建占营收比重44%。
虽然基建板块对营收的贡献日益增大，但是由于基建板块毛利率只有4.31%，对利润的增长拉动效应反而并不显著。
2019年，绿地集团实现合同销售金额3880.42亿元，同比增长0.1%，完成其年度销售目标的77.6%。在克而瑞2019年房地产企业销售TOP200排行榜中位于第6。2020年第一季度，受疫情影响，绿地集团实现销售额505亿元，同比下降27%，行业排名滑至第七位。据媒体发布的2019内房股营收和净利润排行榜，去年有17家房企营收增速在50%以上，而绿地控股的23%营收增速仅排在第43位，净利润在150亿元以上的房企有8家，绿地位列其后。
净利反常背后的债务危机
绿地集团财报显示，2019年绿地实现营收4278亿元，同比增长23%，归属于母公司股东的净利润为147亿元，同比增长30%。
2019年，绿地的利润增长同比增幅超过营收增幅。值得注意的是，2019年，绿地非经常性损益这一数额为20.48亿元，增幅是2018年的5.7倍，主要来源于投资收益的增加。
报告期内，绿地获得投资收益88.64亿元，比2018年同期增加58.81亿元，其中，对联营企业和合营企业的投资收益19.53亿元；因取得上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司控制权，按公允价值重新计量原持有股权产生投资收益21.07亿元；以股权转让方式销售上海五里桥项目获得投资收益27.15亿元；金融板块处置交易性金融资产及其他债权投资带来收益16.28亿元。此外，交易性金融资产公允价值变动带来收益24.48亿元。
但值得注意的是，绿地控股2019年度仅投资收益都高达88.64亿元，而公允价值变动损益22.36亿元，两者合计110.99亿元，占到了当年度归属净利润的75%。而在2018年度，公司的投资收益仅为29.83亿元，与公允价值变动损益合占归属净利润的比例仅为24%。就是说，过去的2019，绿地主要是倚靠投资收益维持了其账面上盈余的靓丽。
营收与净利润相差悬殊之外，高负债是长期困扰绿地的难题。
近年来，绿地资产负债率开始快速飙升，至2015年第二季度末已攀升至88.21%，至今已连续4年超过88%的高压红线。年报显示，截至2019年底，绿地控股资产负债率为88.53%，同比下降0.96%；总负债达到10143亿，相比期初的负债9276亿元，增长9.3%。
《国际金融报》联合亿翰智库发布《2019年50家典型房企现金短债比》中，50家样本企业，作为头部6强，绿地控股的现金短债比0.76，排名第44，货币资金无法覆盖短期有息负债。
（绿地控股一季报数据来源：雪球）
高负债导致2019年拿地金额为1033.75元，拿地面积4228万米，同比减少14.96%；
财务数据显示，上市以来，绿地控股的货币资金始终无法覆盖一年内到期的带息债务，且两者间的缺口在175.77亿元至331.55亿元之间波动，2019年末及2020年3月末缺口再次扩大。
2019年末，绿地控股的总资产约为11457亿元，总负债为10143亿元。而2015年至2018年，绿地有息负债分别为2040亿元、2855亿元、2667亿元、2897亿元，到2019年，这个数字增加到2937.43亿元，其中短期借款296.85亿元、一年内到期的非流动性负债868.84亿元，两项总计高达1165.69亿元，规模破千亿，占比已接近40%。
绿地的高负债，同样可以参照其他龙头房企。2019年末，万科的有息负债余额不到2600亿元，其签约规模超过6300亿元，相比之下，绿地有息负债2937亿元，签约规模却不到3900亿元。
媒体称，在2019年营收超千亿的A股上市房企中，绿地控股是唯一一家剔除预收账款后资产负债率仍然超过80%的房企。
即便如此，业绩会上被问及公司流动性是否承压的问题，绿地控股管理层认为公司回款率较高，公司流动性并不处于承压状态。
但媒体很快用数字打了脸。
通常说来，一般房企的回款率在80%左右，一线龙头房企中的龙头回款率在90%以上，而2016年至2019年，绿地控股的销售回款率分别为79.41%、79.97%、76.59%和77.58%。
也就是说，绿地回款率连一般房企都赶不上，不知其高管哪来的自信。
绿地有偿债能力吗
先看它的借债情况。
2019年有息借款总额2937.43亿元，相较于上年增加9.53%；总负债10120亿元，同比增长9.4%；资产负债率为88.53%，同比只下降1.07%；净资产负债率为155.6%，尽管同比降低16.2个百分点，但仍属高位；EBITDA全部债务比为0.174，相较于去年增长11.99%；截至2019年12月31日，银行授信额度为4135亿元，已使用额度为1796亿元，未使用额度为2339亿元。
绿地的总负债突破万亿，在2019年的降负债、优化资产负债结构上做的并不出色，2020年公司也在4月份的业绩说明会上宣布，公司会注重现金流动性，并会落实相关的计划，按照季度做测试。（高库存、负债破万亿！风波中的绿地正在疯狂融资搞债的雷猴2020-05-22）
绿地是通过绿地控股集团有限公司来发行在岸债券的。目前，绿地共有流通中人民币债券6笔，当前存续194.98亿元，今年待付本金利息125.73亿元。
而在离岸债券方面：同集团债券中，今年绿地控股集团有限公司有发行一只债券，票息是6.75，规模是3亿，期限为4年。
目前，与绿地同集团债券共有14笔离岸债券，当前存续54.8亿美元，今年有3笔美元债到期。
绿地的离岸债券如下图所示：
2019年末库存已经高达6699亿元，去库存缓慢，靠自身销售变现，当然是“远水解不了近渴”，对外融资成了绿地的首选。
今年除了发行境外3亿美元债外，还获得疫情贷款授信19亿元、发行ABS工具5.67亿元，甚至有地区通过置业计划向内部员工集资。
没法还款，绿地只好用“工抵房”来维持。
回到2014年，黄健当时所在的公司完成绿地东北项目后，绿地迟迟未能支付款项，黄健也因此被老板欠下了半年的工资，之后无奈辞职，所在公司也将绿地控股告上了法庭。黄健还表示，当时同一个项目的另一个供应商，最终接受了绿地的3套房子，价值约200万，卖了两套，一套留作办公室。
“工抵房”现象在绿地东北项目中普遍存在。一个沈阳房产销售代理商告诉市界，当初绿地那批延迟交房的项目，后来有很多也是以“工抵房”形式结清的欠款，例如沈阳海域香庭有很多顶账的，绿地在当地的名声也受到很大影响。（陈军如何在绿地赚到9000万？海归博士，还是地产“营销高手”市界发布时间：05-22文黄莹 林夏淅）
不仅如此，2019年10月绿地湖南事业部要求部门内所有员工（包括试用期员工）必须在月底前购买一套绿地湖南的房产（也可以找亲戚或朋友来购买），住宅、公寓均可，享有一次更名权和所有案场最低价1个点的折扣，首付20%，半年内付50%，“不完成者将被除名”。
对于此次事件，在10月21日下午，绿地控股公司方面有相关负责人回应媒体称，此事系因部门负责人传达会议精神有误。但据21世纪经济报道证实，湖南绿地确实向员工发布过这种要求，上述通知为公司在10月19日的会议上所传达，传达该消息的是绿地集团湖南房地产事业部常务副总经理黄薪，且当时“事情紧急”。
绿地债务危机仍有加深趋势
绿地控股在2020年一季度的业绩出现了明显的下滑。一季报显示，绿地控股今年前三个月实现营业收入795.94亿元，同比下降11.94%；净利润36.64亿元，同比下降16.88%。据房管局统计数据，从今年1月到5月至今，绿地销售总金额为471.26亿元。
DM终端数据及时整理出绿地发布的企业销售月度数据。包括：销售金额、销售面积、销售均价，并且数据同比变化和行业排名一目了然。
今年第一季度实现营收795.93亿元，同比下滑11.94%，归属上公司净利润36.63亿元，同比下滑16.88%。
2020年一季报显示，绿地控股2020年第一季度实现营业收入795.94亿元，同比减少11.94%；净利润36.64亿元，同比减少16.88%；经营性现金流量净流出79.91亿元，同比下滑471.13%。
来源：绿地控股2020年一季度业绩报告
