作者|Resin
近几年来，虽然三四线城市房价直线走高，但在一线城市，房企已经不再吃香。在“房住不炒”的理念持续深入下，上市房企在2019年总体趋于平稳，但少部分房企业绩增速不如人意，如百盛、万科。万科2019年销售额增速仅为3.94%，是近5年来最低。
据《经济参考报》报道，2019年房地产行业整体开始进入盘整期，全年销售增速也明显放缓。企业盈利逐步见顶，净利润率普遍下滑。2019年房企平均净利润由2018年的16.73%下滑至16.39%。房企的净资产收益率均值为17.7%，较2018年下降了7.5%；总资产收益率均值3.5%，较2018年下降了0.4%。
但凡事都有例外，2019年的佳兆业就是这样一个例外。3月31日发布的佳兆业2019年年报显示，2019年总营收为480.2亿元，较2018年增加24.1%；毛利润138.3亿元，同比增长24.3%；公司股东应占年度溢利约为人民币45.94亿元，同比增长67.1%。
从2010年上市以来，佳兆业登陆资本市场已经十年，在全行业放缓的大背景下，佳兆业是如何取得这些颇为煊赫的业绩的呢？
获大湾区政策红利，归母净利润增长6成
据佳兆业2019年年报显示，2019年总营收为480.2亿元，较2018年增加24.1%；毛利润138.3亿元，同比增长24.3%；公司拥有人应占年度溢利约为人民币45.94亿元，同比增长67.1%；公司拥有人应占核心净溢利为人民币43.01亿元，同比2018年的41.9亿元增长2.70%。
另外，2019年佳兆业实现合约销售额为881.2亿元，同比增长25.8%。年度销售总建筑面积为464.21万平方米，同比增长21%。2019年合约销售平均售价较2018年每平方米人民币18261元增长4%，达到每平方米人民币18983元。资产净值达到557.06亿元，相较2018年的363.39亿元增长了53.3%。
无论是营收、净利润还是销售额，佳兆业2019年的业绩都相当亮眼。而在净负债率上，佳兆业在2019年公司净负债率较2018年底下降了92%，超预期完成全年降负债目标。速动比率维持在1.1倍的良好水平，手头现金（现金及银行存款）较去年年底增长61%至370亿元，完全覆盖短期到期债务。
根据克而瑞联合中国房地产测评中心共同发布的“2019年中国房企销售排行榜”统计，按合约销售权益金额计算，佳兆业集团排名27位，较2018年底的第37位上升了10位。
在万科都不得不喊出“活下来”的大环境下，佳兆业为什么能获得如此亮眼的业绩？
据财报表示，佳兆业得益于国家对粤港澳大湾区及深圳先行示范区的政策红利，大湾区市场2019年度成为佳兆业集团销售主力。2019年各地域合约销售详情显示，珠三角地区的销售额为536.41亿元，占全年总销售额的60.87%。其中，珠三角地区的深圳佳兆业盐田城市广场、深圳平湖佳兆业广场、深圳佳兆业未来城、深圳佳兆业东门新世界及深圳坂田城市广场等旧改项目均取得了良好的销售情况。
2019年佳兆业靠大湾区销售额大增，在国家对大湾区的政策红利持续落地之下，大湾区未来可期，佳兆业在抢占先机的同时，也在2019年持续布局大湾区。财报显示，佳兆业集团在2019年共获得30幅地块，应占计容建筑面积约411.77万平方米，其中有53%是大湾区的新增土地储备。
截止2019年12月31日，佳兆业于起全国48个城市共拥有176个房地产项目，土地储备达约2680万平方米；其中大湾区土地储备约1360万平方米，占集团整体土地储备的51%。
整体土地储备的半数以上都是在深圳粤港澳大湾区，可以说深圳就是佳兆业的扎根地。也因此，佳兆业成为粤港澳大湾区和深圳建设社会主义先行先试示范区政策红利的主要受益者之一。
佳兆业集团管理层表示，预计2020年，集团将有6个旧改项目计划供地，货值约460亿元；未来1-2年，计划有6个旧改项目计划供地，货值约600亿元；未来3-5年计划有19个深圳及广州、东莞项目供地，货值约4700亿元；长远来看，集团将有约占地面积2900万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。
可见，粤港澳大湾区和深圳建设先行示范区的红利，佳兆业还能吃比较长的一段时间。
疫情短期冲击，长期并未有重大影响
值得注意的一点还是，财报中的报告期后事项表示，“于此财务报表获授权日期，本集团尚未发现2019年新型冠状病毒疫情对综合财务报表有任何重大不利影响”。也就是说，由于疫情爆发在2020年1月后，并未处在财报的报告期内，所以该报表并未将疫情对房企的影响纳入财报中。
但实际上，疫情对房企的销售影响却是相当大的。
据中指研究院数据，2020年1、2月，国内百强房企销售均值同比去年均出现20%左右的下滑，但龙头房企仍然保持了较高水平的销售规模。恒大、万科1、2月的销售额超过了800亿元，碧桂园超过700亿元。
佳兆业在2020年1月实现41.37亿元的销售额，同比下降6.3%；2月实现25.6亿元销售额，同比下降约34.5%。两个月累计实现合约销售额约67亿元。
仅从销售额来看，佳兆业在2月的销售额受到的影响较大，但其实受影响的不止是佳兆业。疫情在2月开始大规模爆发，国内的各项管控政策也在1月底和2月逐渐加强，尤其是2月，线下交易基本无法进行。在此情况下，房产只能通过线上渠道进行销售。在无法看房的情况下，房企能有这个业绩已经是一个奇迹了。
最为典型的就是国内房企龙头恒大，从2月18日开始，恒大在其线上销售平台恒大通上销售全国各地楼盘，还打出了75折的超大折扣，还在微博等各类社交软件上打出广告。
佳兆业也跟随潮流，开始走线上售房的道路。首先是推出直营线上购房平台“筑梦佳”，随后又佳兆业利用现有的各类互联网平台，通过线上直播、自主销售平台微信小程序及手机端APP，并联合各大中介平台进行线上销售，努力拓宽线上销售渠道，通过折扣等方式鼓励消费者进行线上购房。
房企的打折促销势必会影响房企短期的销售额。亿翰智库分析指出，“受疫情影响，房价承压，成本费用增加，预计2020年房地产行业利润率开始见顶回落。”但市场更普遍的看法却是，影响只是短期的，随着疫情的消退，房地产市场将在4月后逐渐回归常态。
从3月开始，国内疫情逐渐得到控制，全国各地相继复工，经济逐渐恢复。房地产市场的折扣促销也相继结束，线下销售逐渐回暖。截至目前，佳兆业在建项目节后复工的165个分期标段目前已复工155个，旗下24家公司的63个案场也重新开放。
另外，在3月31日召开的线上业绩发布会上，佳兆业管理层表示，受到疫情影响，企业前三月权益销售额120亿元左右，较去年同期下降约15%，但总体可控。目前售楼处开放率为92%，现金流相对安全，回款率达80%，并且通过线上及多方面转变后，销售端也在逐步恢复。
也就是说，佳兆业3月的合约销售额为53亿左右，接近此前1月和2月合约销售总额，由此可见，从3月开始，佳兆业的房产销售得到恢复。按照此趋势，4月份的合约销售额将恢复常态。
