二手房交易相对更能体现房地产市场真实状况，也因此被称为 " 房地产市场的晴雨表 "。近期，国家统计局公布 8 月份 70 个大中城市二手住宅销售价格变动情况。其中，哈尔滨 8 月份二手住宅价格指数环比上月，再一次出现降低情况。
记者梳理对比今年 5 月份至今相关数据，冰城二手房市场整体价格呈连续小幅下降态势。多位地产行业资深人士分析认为，目前冰城二手房市场交易以刚需为主。在波澜不惊的市场氛围之中，校区房与普通老旧小区 " 两级分化 " 情况却愈加凸显，而部分高端小区业主选择以跳水价出售房源。
高端楼盘价格跳水，有业主直降百万售房
" 建筑面积 293 平方米，一线观江精装修观江大平层直降百万元，成交后茶水费 10 万元，绝不食言 ……" 房主张先生在各大中介公司挂牌道里江畔一高端小区的精装修住房后，又在自己微信朋友圈连发 3 条卖房信息。他说，" 去年这套房子 750 万我没舍得卖，今年 1 月份想卖了，但一直挂到 9 月份还没卖出去，心里价格只能一降再降 …… 现在，觉得 650 万就能卖了。"
不只是房主，该小区开发商也有点坐不住了。9 月中旬，楼盘开发商与中介合作，推出 50 套特价观江房源（每平方米降至约 2 万元），价格从 380 万至 1600 万。
" 豪宅免收中介费，开发商给我们每套补贴 7 万元佣金。" 一位中介人员介绍，张先生目前出售的这套房子建筑面积每平方米 2.2 万元，与开发商推出特价房相比价格劣势明显，" 开发商特价房源每套比去年便宜数十万元，我们现在卖起来就比较难。张先生房子看起来是降了一百万，但对比之下，也更难碰到买家。"
高端房源今年难卖不是个例。群力地区一位房产中介人员介绍，，丽江路靠地铁某别墅楼盘，建筑面积 360 平方米联排别墅售 500 万元，配两个地下停车位，价格还可以再谈，" 我们拿到房源后，拍了视频在各大房产类 APP 花钱推送，但目前还是没卖出去。像去年，500 万元在群力只能买一套大面积洋房。"
该中介人员介绍，群力第七大道一小区三室洋房去年带车位挂牌价 335 万元，今年直降 50 万元，目前挂牌价为 285 万元。他坦言，" 现在挂牌价过 200 万的二手房很难卖，150 万以下二手房交易量还可以。"
二手房整体" 量价齐跌 "，专家：楼市行情对刚需买家有利
诸葛找房 APP 数据显示，截至 9 月 6 日，哈尔滨二手房总挂牌量为 10.2894 万套。整体上，1 月份二手房市场价格为今年最高点，疫情出现后迅速下跌，虽然个别月份均价有所回升，但仍未达到年初水平。
记者从相关部门了解到，今年 1 至 7 月份哈尔滨二手房成交 4.8 万余套，远低于去年同期整体交易量。
从业十余年、目前担任一家连琐房产中介负责人沙万奎告诉记者，目前哈尔滨二手住宅整体上呈现量价齐降态势，" 通过数据分析，从今年 5 月份开始，二手房均价一路下跌，跌幅达 0.3%，目前均价已跌破 1 万元大关。对比其他城市，冰城二手房价格涨幅排名靠后，二手房价可能存在下跌趋势，买卖双方交易偏谨慎。"58 同城房产类 APP 显示，9 月份哈尔滨二手房每平方米均价 9969 元，环比上月降低 0.12%。
资深房产经理人张忠林告诉记者，分析今年疫情防控常态化后的二手房整体销售情况，市场交易明显呈现出以买家以刚需、改善住房为主。他介绍，目前冰城二手房市场挂牌房源中建筑面积 140 平方米以下房源占比 9 成，140 平方米以下各个面积区间分布较为均衡。其中 90 平方米以下房源占比约 50%，90 至 140 平方米房源占约为 30%，60 至 90 平方米房源占比约 30%。
他认为，目前楼市行情对刚需买家有利，" 二手房成交价一般低于挂牌价 10%，刚需客群逐渐成为二手房购买主力，60 至 90 平方米刚需型房源成交量较高，此类户型仍是市场主导。"
波澜不惊之下" 两极分化 "，学区房、普遍老旧房" 冷热不均 "
在整体波澜不惊的二手房交易市场氛围中，校区房与普通老旧小区 " 两级分化 " 情况却愈加凸显。家住香坊区的孙女士女儿刚上幼儿园，她看上了在南岗区一套使用面积 30 余平方米的学区房，近期她寻价后发现比去年涨了 10 余万元。家住道里小职工街报达文化嘉园的李先生出手一套二手住房，目前挂牌价较疫情前已直降 10 万元，依旧无人问津。
" 受入学政策影响，校区房市场还是比较火热。" 沙万奎告诉记者，根据政策，学生想在校区顺利入学需提前两年落户，且就读小学期间不得更名，再加上要提前选房，目前一套学区房基本要 " 拴 " 八九年的 " 学位 " 时段，可流通房源变少，市场价格基数就会上涨，" 以师范附小学区房为例，入学新政策出台前，一套使用面积 25 平方米学区房价格一般是使用面积基数乘以‘ 3 ’，成交价约为 75 万元。目前同等面积学区房要乘以‘ 4 ’，成交价约为 100 万元。"
与学区房相比，普通老旧小区成交量略显平淡。一些老旧小区住房目前在市场的流通性正在逐渐降低。沙万奎认为，一方面，1990 年之前建成小区已无法实现公积金贷款，而且年久老旧小区评估价和贷款额度以及贷款年限等受各方面因素挤压；另一方面，今年起哈尔滨进一步加大老旧小区改造力度，这使得以往一部分想选老旧住宅低价买入转租、待日后拆迁进行补偿或置换房产的投资者，望而却步。
有" 高盘恒温 "？买卖双方猜疑博弈链加深
据诸葛找房数据研究中心监测，从今年 4 月份开始，哈市二手房市场才有所回暖，而后又经历大时段低温期。基于对当下行情不明朗的前景，多半购房者持观望态度。
截至目前，虽然哈市二手房均价累计有十六周环比出现上涨，三周环比持平，十六周下降，但整体上仍呈下降态势。目前各区二手房降价房源中，南岗区体量最大，8 月累计降价房源 4168 套，区域内会展域降价房源量较多。
在整体热度有限的二手房市场中，部分热点地区的 " 坚挺 " 独树一帜。在成交量有限情况下，高端楼盘林立的群力、哈西地区（除个别业主降价外）整体依然呈现售价 " 恒盘 " 状态。沙万奎认为，此种情况，其实是买卖双方正处于博弈猜疑链对持状态。从购房者角度看，对市场信心不足，他们等待房价的下降空间；售房者也在观望，等待房价上涨空间，" 两者所站角度不同，但并不矛盾，价格只要达到心动区间即可。"
" 随着房地产市场逐渐平稳，目前冰城房产市场基本是刚需的主场，炒房者路径变窄。持有多套房产者此时也想变现，市场房源量也在增加。" 沙万奎分析，今年下半年房市，市场留给购房者挑房时间充足，刚需者可以以投资眼光选房，投资者则会带着 " 显微镜 " 选项目，但房价整体上会呈现出阶段性震荡态势。
记者 李赫
