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财经锐观察:股价暴跌为何房价没大跌,现在该不该买房?

财经锐观察:股价暴跌为何房价没大跌,现在该不该买房?
2020年04月10日 19:01 新浪网 作者 楼市爆料

  原创方言财经锐观察官微

  财经锐观察:股价暴跌为何房价没大跌,现在该不该买房?

  受新冠肺炎疫情影响,一季度全球股市暴跌,美股4度熔断。A股损失也很惨重,市值折损近4万亿元。而我们身边的房价看起来相对稳定,这是为什么?有人担心,疫情结束后房价可能反弹,现在到底该不该买房?我们又该如何理性看待疫情和经济发展趋势?

  根据诸葛找房数据研究中心发布的最新数据,2020年3月,中国100个重点城市二手住宅市场均价为15097元/平方米,环比微涨0.08%;同比上涨0.90%,涨幅收窄0.19个百分点。新房方面,受疫情影响,一季度重点城市供求同比跌幅均超40%,但销售价格基本平稳运行,60个重点城市新建商品住宅销售均价为15869元/㎡,环比小幅上涨1.04%,同比上涨9.26%。整体上,一季度楼市供求大幅下滑,但价格保持温和波动。特别是进入3月以后,受疫情影响较弱的城市市场活跃度逐渐恢复,带动市场均价上涨。

  另据CRIC研究中心发布的数据,一季度全国房价中枢在“房住不炒”下依旧延续2019年年末逐渐趋稳的态势,但受疫情影响各能级城市一二手房价同比增速均收窄。一季度末随着国内房地产正常化,各能级城市房价走势分化明显。一、二线及强三线城市房价稳中微降,其余超五成三四线复苏缓慢,城市房价同、环比增速明显回落。总体来看,尽管股价偶尔也有反弹,但房价表现相对股价更为平稳,这也和我们的感觉相差不多。

  财经锐观察:股价暴跌为何房价没大跌,现在该不该买房?

  股价暴跌,为何房价没有大跌,究其原因,主要有以下几个方面:一是股市相对于楼市对经济变化的反映更为灵敏,相比房产股票也便于交易;二是房市在经济形势不好的情况下,特别是在初期,更多表现为有价无市;三是楼市即使短期停摆,开发商大多也不愿意降价,业主惜售心理也强,开发商主要是考虑降价影响利润,在没人接盘之下,房产卖难,买涨不买跌心理之下购房者不愿出手,价格太低业主也不愿卖出;四是有地方政府和金融机构等托底,中国大多数抵押贷款的抵押物都是房地产,房市不好土地卖不掉财政收入就会减少,地方政府和金融机构等出于保障经济持续发展和防范风险考虑托底是很正常的,而且大多数人都有房子,也希望房价保持稳定,这种合力是非常强大的;五是全球货币放水,流动性增多,货币持续贬值压力一直存在,通过配置房地产抵御通胀实现资产保值是一种惯常手段,相对于货币房地产通常更为稀缺,钱可以多印,但土地无法复制。当然还有其他方面原因,不再一一赘述。

  通常来说,相对股市而言,房地产市场对于经济形势变化的反馈有明显的滞后效应。譬如,2003年非典和2008年国际金融危机,都对楼市有较大冲击,但是由于中国经济处于上升期,加之出台了一系列经济刺激政策,人们对“4万亿刺激计划”仍记忆犹新,所以房价后来出现了大幅反弹。这次疫情对经济的冲击远大于非典,对全球经济的影响比2008年国际金融危机也更为复杂严峻,未来关键要看疫情发展态势,具有很多的不确定性。

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  不过,中国目前疫情防控相对较好,经济虽受到很大影响但在快速恢复中。我们只要把“内防反弹,外防输入”持续有效地坚持下去,就能够最终取得抗疫胜利,经济就能率先恢复,股市和楼市也就不用担忧了。

  我们还应该看到,眼下房价议价空间较大,不少城市房价属于两三年以来的低点,疫情期间,降价、打折促销优惠幅度相对比较大。有的人担心,疫情结束后房价可能反弹,担心现在不买房,以后可能更买不起。另外,也有人认为现在该卖房,而不是应该抄底。现在到底该不该买房,或者说要不要抄底,实际上,这个问题关键取决于疫情发展趋势和未来经济走势,前者影响后者,而疫情发展趋势仍具有不确定性。尽管如此,疫情总是会过去的,即使经济在经历疫情重创后也早晚会恢复,所以,在疫情发展期和经济恢复期都有买入的机会。当然,房价底部是很难精准判断的。现在可以买房,但如果只是抱着抄底的心理买房,也可能抄在半山腰。原则上,想抄底的话,最好还是选择在疫情结束、经济发展趋势明朗后抄底更好,这样风险相对较小。

  值得关注的是,目前为应对疫情冲击,世界主要经济体强刺激计划已经陆续出台。日本内阁4月7日通过了史无前例的108万亿日元(约合7万亿元人民币)的紧急经济对策,这一规模相当于日本GDP的20%,超过了金融危机期间日本政府的经济刺激计划。在此之前,美国已经实施了2万亿美元经济救助方案,支持中小企业和美国中低收入居民,经济救助规模相当于GDP的11%,且新一轮刺激方案正在酝酿中。英国、澳大利亚、德国等也都采取了紧急经济救助方案。英国除了两次降息之外,对企业和员工提供的经济救助规模约占其2019年GDP比重16%;澳大利亚累计的财政救助规模占GDP比重接近10%;德国的经济救助力度最大,累计财政救助规模占GDP比重高达22%;法国救助和刺激计划的规模则相当于GDP的14%。

  为了对冲疫情影响,欧美各国的救助和刺激规模都在本国GDP总额的10%到20%之间,这既体现了各国对疫情影响的重视程度,背后也必然体现了各国对疫情冲击的评估,对于中国一揽子救助和刺激计划也具有重要参考价值。专家建议,中国的救助和刺激总规模应不低于10万亿元,占中国GDP不低于10%。也就是说,这一轮全球经济刺激计划力度远超2008年国际金融危机时期的刺激力度。

  这意味着,未来通货膨胀的压力还是挺大的,如果控制不好,可能催生新一轮资产价格泡沫。也有可能是全球经济在疫情重创之下元气大伤,经济重振计划短期难以见效,世界经济持续陷入衰退,这种情况下经济恢复期就会比较漫长。总之,未来经济走势要看疫情发展趋势。鉴于中国目前疫情防控已经取得了阶段性胜利,和疫情前期相比,防控经验和能力已经有了明显提高,再次出现严重反弹的可能性不大,买房还是应该早做准备。诚然,我们必须时刻对新冠病毒保持警惕,随时准备有效应对。只要疫情不出现严重反弹,随着疫情逐步消失,改革力度加大,中国经济恢复并无太大问题,房地产市场发展仍有望迎来新的历史机遇期。

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