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今年当如何在广州买房？
文/晏凌羊
01
以下为网友私信：
羊羊，关注您很久了。想问问您对于广州楼市的看法与意见，盼望回复（以下内容可公开）。
本人广州、佛山各两套房子，目前现金理财450w，不想被通货膨胀，不想贬值，打算动用一半的现金流在广州用我亲弟弟的名额再投资一套，5年后转卖。
如果现在入手广州的房子，我有两个选项：一个是大学城，一个是未来5年产业(人才)重点开发区域黄埔，两个地方都有地铁。第二个因为现在还在开发，配套没有第一个好。
请问哪一个比较好？两者价格差不多，大学城是二手倒挂。
回复：
关于今年广州楼市的看法（仅为个人看法，不形成购买意见，不对您的购买决定负责），之前我有写过一篇（戳图可阅），供参考。
如果我是你，我可能就拿着这些钱买一些收益相对稳定、风险相对不那么高的理财产品。
225万，不管是在大学城还是黄埔，都买不到什么好货。
而以后的楼市，我自己的判断是：随买随涨的时代已差不多结束，以后好货更贵、差货可能涨不起来（贷款买房的话，房价不涨就是亏）。
再加上一买一卖的各种交易成本（时间、税费），很有可能就买个寂寞。
再者，让弟弟代持房产，可能会影响他的首套房、首贷资格，搞不好还会引起额外的麻烦和风险。
买靠谱一点的理财产品，跟目前房产带来的“抵抗通胀效应”可能会持平，而且你还能拥有更好的资金流动性，不必承担请人代持房产带来的各种麻烦和风险（哪怕这人是你弟）。
如果一定要买一个，那么，房价相同的黄埔重点开发区域和大学城区域，确实难分伯仲。
在楼市里，钱是最精明的东西，房价已经给你做出了价值判断。
如果是投资，建议选黄埔（黄埔去年涨过一轮，洼地已经被填平了，但预期还在）；如果考虑以后自住，可选大学城。
个人意见，可能不对，仅供参考。
说完了个体，我们接下来说整体，也给近期想在广州买房的朋友做个参考。
02
我对楼市和房产很感兴趣，一得空就研究。
其实，蛮想当个专为粉丝提供购房咨询服务的房产博主，但又担心自己也只是半吊子水平，那点咨询费养不活我（毕竟太多人只想看免费的文字），而我又要养家糊口，就不得不收钱为公寓产品打call（我有底线，但节操会随生存处境上下浮动）。
研究房产有关政策，我们会发现：不管是国家层面还是地方层面，上头都不想让房价飙涨，只是想让成交量涨（成交多，产生的税费和GDP就多）。
然而，市场不一定会听从政策的调控。
往往成交量上去了，市场预期向好，房价也会上去。
成交量跌，房价也会跟着跌。
在楼市里，“价量齐涨”和“价量齐跌”都是经常会发生的现象。
疫情发生之前，广州楼市就已经横盘了好一段时间，但那时候，深圳、东莞等周边城市房价猛涨，北京、上海、杭州、宁波、苏州、扬州等城市也在涨。
当时，全国楼市表现为：整体冰冷，局部火热（深圳，东莞），基本面表现是一二线城市横盘，三四线城市下跌。
钱像水一样，会往价值洼地流动。
东莞、深圳、宁波等城市的房价在这个波段涨起来，实际上是一个“填平洼地”的过程。
深圳人多地少，楼以稀为贵，而东莞的房价和这个城市的GDP严重不匹配，两个城市就涨最猛。
原本，广州房价本就不低，但全国局部城市这么涨一波之后，广州楼市就显得估值低了，本就酝酿着一轮涨幅，只是疫情的到来让全国人民的注意力都放到了疫情上，对经济的悲观情绪也在蔓延，楼市成交几乎快冻结。
也就是那时候，我觉得广州楼市接下来会有一波涨幅，才果断把郊区的房子贱卖了，买入了市区的。
疫情稳定下来后，广州开始局部放松限购，楼市的成交量先起来了，好货买少见少，接着房价也开始往上走。
先是珠江新城以及几个重点区域（比如强规划区域）领涨，接着周边跟涨，像涟漪一样，从中心城区蔓延到了外围。
涨到今年，珠江新城好一点楼盘的单价已经突破16万一平米，二手房市场业主惜售严重。
在全球放水的大势下，大家都有房价还会往上走的预期。
今年4月22日，广州出台楼市新政，最大的“点”是调整增值税征免年限，将全市个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。房贷方面，也收紧了，利率也上调了。
看起来，是在遏制成交量，实际上是落实“房住不炒”，给市场打一针退烧针。
广州房价没降，但成交量大幅下滑，购房者的买房门槛和买房成本变得跟高。
在这种形势下，我觉得广州二手楼市会横盘好一段时间。
目前，卖家因为还有“房价在涨”的心理惯性，卖房初期阶段心态可能会比较强硬，但随着楼市横盘时间变长，这种心态可能会有所松动。
因此，这个阶段有买房需求的朋友，可慢慢看、慢慢选，因为楼市横盘趋势下，对买家更有利。
如若是买房投资，个人就不大建议了。
广州和深圳、北京、上海等城市不同，它面积真的很大，城市发展呈点状突起式，大部分区域的供应量依然可以满足人们的购房需求，加上广州这几年全方位推进旧改，也为市中心等热门区域释放充足土地。
尤其是买二套房当投资的买家，如果再背负一些贷款（利率上浮10%），算下来可能真不如在银行存定期理财产品划算。
你买房子来出租，租金回报也远不如把钱存在银行要高，而且还白白损失了“资金的流动性”。
房地产业高跟猛进二十几年，现在已步入稳重的“中年”。
我不认为“随买随涨”的时代还会被复制。
日后，楼盘的二级分化效应可能会很明显。
贵的房子，往后越来越贵。便宜的房子，往后可能横盘或下跌。
买房自住的话，啥时候都是入局时点。
投资的话，我觉得现阶段还是要慎重。
这世界上没有永远往上涨的东西，我们每一场投资都是在赌博，还是要量力而行。
落实到具体选筹上，我个人的建议是：有购房资格的前提下，能买限购区域就别去非限购区域看“远，大，新”。
有实力能够到“珠江新城、金融城、琶洲电商总部”这个“金三角”附近的房子就去够，够不到也在这个三角区附近找找。
靠近地铁口和带优质学位的楼盘，优先考虑。
尽量不要选2000年以前建的楼梯楼，以后可能很难出手。
以上不构成购买建议，请务必具体情况具体分析。
全文完
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一点碎碎念
好多人不知道胖羊真实的样子，喏，关注下面这个视频号，听我给你讲个无厘头笑话。谢谢你的时间，我们相约明天见。
ps：《离婚七年》系列，都放小号上去更新了。我比较奇怪，已经通知很多回了，还是有人不停在问。
那我们只好——
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