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建业地产:从固守河南到困守河南,“后胡葆森时代”的发展难题

建业地产:从固守河南到困守河南,“后胡葆森时代”的发展难题
2021年01月14日 19:26 新浪网 作者 是个人物

  

  原创: 一号地产 作者: 海哥

  

一号说:建功立业,只有地产圈“带头大哥”敢起这名

  对于“中原王”建业地产,海哥还是很好奇的,不管是其创始人胡葆森的传奇经历,还是建业地产固守省内、不搞全国化扩展的特立独行,都曾是海哥关注的点。

  所不同的,是在2020年收官这个节点,再来审视这家房企,会有更多的看法。

  老骥伏枥、超龄服役的创始人

  作为“92派”企业家,建业地产胡葆森一度是中国房地产业“带头大哥”式的存在,曾经是和王石、冯仑等第一代地产巨头谈笑风生的人物。

  有人说,大哥曾经改过名,本名不姓胡,也不葆森,因为从香港转了一圈,认了一个干爹,忽然改头换面以港资衣锦还乡。

  也有人说,“大哥”喜欢搞联盟、玩足球。

  在1999年,胡葆森和万科的王石、万通的冯仑等发起成立了中城联盟,目的是把全国各大开发商联合起来,相互交流。

  彼时,合生创展的朱孟依、南都地产的周庆治等业内大佬悉数到场,而日后地产圈叱咤风云的BOSS杨、许教授、孙大圣等还不知道在行业的哪个角落。

  2014年的时候,“大哥”又领衔组织起了豫商组织“嵩山会”,颇有与柳传志的泰山会、马云的西湖会争一争江湖地位的感觉。

  最近一次胡葆森进入公众视野是去年9月份,监管层出台房企融资“三道红线”之后,河南省房协专门开了一个闭门会议,作为商会领袖的他表态,不带头降价。

  据说此举得到兄弟们的积极响应,被外界戏称为“不降价联盟”。

  而说到足球,作为球迷的海哥,还依稀记得1994年河南建业接下河南足球队之后,26年来始终如一。

  胡葆森曾在2019年建业俱乐部25周年时说到:

  “有人问我能扛多久,我说一直扛到建业破产为止,扛到我自己扛不动为止。我希望我离开这个世界的时候,身上覆盖着的是建业俱乐部的旗帜!”

  可以说是真的热爱。

  去年年初足协要求球队“中性名”政策出台后,据《体坛周报》了解到的内部消息,建业集团董事会在高层会议上就有多人曾表示:

  如果不带“建业”二字,不建议再搞足球。

  只不过为了球队能更好地活下去,建业最终还是接下了洛阳抛来的橄榄枝,商定之后更名为“洛阳龙门”而收场。

  尽管球迷们有再多的不满、苛责,“河南建业”球队也由此成为历史。

  另一方面,胡葆森这一辈子最大成就的建业地产,也在他66岁之际陷入了发展的瓶颈期,这也使得“后胡葆森时代”充满了不确定性。

  相较于其他房企二代接班不同,虽然创始人胡葆森已届古稀,在所有房企一代创始人中年岁最高,但仍未有明确接班人的信号。

  胡葆森对此也曾明确表示,不会让女儿接班,未来的接班人将是公司管理层。原因是不想让她像自己这么累,如今妻女均在香港,而女儿在上市公司中所占的股份几乎可忽略不计。

  而目前上市公司的11名高层中,有7位高管的年龄在53岁以上,仅有公司财务胡平、董秘杨伟梁、执行董事王俊和其女儿、非执行董事李桦在40出头。

  尽管在此前,其女儿进入董事会的这一事件被视为二代接班的信号,但实际上李桦并未出任公司高层职务,也未参与公司管理。

  一度年轻的职业经理人王俊被视为建业接班人,但从话语权和曝光度来看,王俊似乎并不多。

  也许是“老人政治”气氛组太过活跃了,年轻人根本没机会满分。

  由此来看,“后胡葆森时代”仍充满变数。

  困守河南之下:业绩下滑不可逆转

  对于建业地产而言,2019年既是一个高光时刻,也是一个转折点。

  那一年,建业地产终于实现了其所谓的“千亿”销售规模,其操盘规模达到了1011亿元;同时也将区域深耕发挥到了极致,据说建业地产下沉到了河南省的每一个县。

  彼时,一众中小房企老板钦羡不已,纷纷要求手下高管去建业取经。可以说,建业让他们看到了希望:

  原来不出省也能玩这么大?

  到2020年,建业地产官宣的合同销售总额约1026.42亿元,同比仅增加1.5%,实现总合同销售建筑面积1459.7万平方米,同比也仅增加1.8%。

  相较于其他千亿房企的继续高歌猛进不同,可以说建业地产进入“千亿”之后,基本上熄火了。

  另一方面,自从2015年,建业地产启动轻资产以来,其销售规模实际上的水分就很大了。

  建业地产做轻资产,不光代建还代销,从中只收取管理费、品牌费和绩效提成,所以严格来说,这部分的销售并不属于建业,现金流也不会进入建业的账户,充其量是个“过手的掌柜”。

  2018年至2020年的情况看,轻资产的销售额分别是187亿、293.5亿、343亿,分别占操盘金额的25%、29%、33.4%,占比逐年走高。

  所以建业地产的所谓千亿规模,至少是三成多的水分。

  

  现在除了张亚东治下的绿城,也没这样玩的。

  而在其所谓的重资产销售,也就是全口径销售额方面,2018年至2020年的业绩情况分别是537亿、718亿、683亿,同期的权益销售金额占比则分别是80%、77%、72%。

  如此看来,建业实际的销售增长不仅放缓,而且在2020年还有所下滑,另一方面,能真正为建业带来现金流和营收、利润的权益销售占比也在逐年下滑。

  由此,我们可以看出建业地产未来的成长性极低。

  而且建业地产曾对媒体宣称,2020年总体的销售目标为1100亿,其中重资产销售800亿,如果照此测算,2020年建业地产重资产业务完成全年目标约85%,未能如约完成销售目标。

  这时候,就可以看出“带头大哥”的智慧了。

  在2020年初的业绩会上,尽管建业地产宣布2020年的销售目标为800亿元。但胡葆森称,这是管理层定的不是他定的,他自己没有定目标,接下来两到三年公司发展以巩固为主。

  既没有肯定销售目标,也没有否定。成了就是达成目标,没成就说我们压根没定目标。

  果然非常之人建非常之功,建业的名字没白取。

  只要我不尴尬,尴尬的就是别人。

  拿什么赌未来:销售均价下滑、拿地规模骤降

  从销售均价和拿地情况来看,建业地产似乎也很不乐观。

  由于长期深耕河南,相对于东部和沿海,河南虽然有一亿多人口,由于经济相对欠发达,但很难称得上是房地产高地。

  在全国销售均价都破万的的情况下,建业地产的销售均价还远在万元以下,不禁让人看到了15年前的光景。

  据其经营简报,2020年,建业地产项目每平方米平均销售价格为7032元。

  怪不得胡葆森要在全省同行面前表态绝不带头降价,在建安成本、人力成本刚性的当下,这个价格也确实降无可降。

  观察建业地产近三年的销售均价,据其经营简报显示,2019年销售均价为7051元每平、2018年是7221元每平。

  

  就这么低的销售均价,每年还在下滑,真是替胡老板担心。

  与此同时,建业地产的拿地状况也呈现下滑趋势。据中国指数研究院数据,2020年建业地产总拿地金额仅为92亿元,位列百强房企93位,拿地面积443万平米;新增土地货值484亿元,权益货值328亿元,位列百强房企第68位。

  而在2019年,建业地产的拿地金额还达到224亿元,新增土储1303万平方米、新增货值890亿元,位列行业32位;

  可以说目前的拿地规模呈现断崖式下滑,这对以规模为王的房地产企业来说,无疑是一张“退场券”。

  当然,规模收缩之下,建业地产还面临更深刻的危机,那就是盈利能力趋弱。

  翻阅财报发现,2019年,建业地产的毛利率较2018年的34.4%大降8.4个百分点,降至26.0%;而净利率则为7.9%,较2018年下跌1.7个百分点。

  时间线延长三年,我们发现建业地产的毛利率和净利润率长期处于逐年递减态势。

  2018年上半年—2020年上半年其毛利率分别为36.05%、27.28%和23.73%,净利润率分别为12.0%、8.5%和6.0%。

  这个净利润率,在行业内也基本属于垫底状态。

  

  而同期建业地产的成本则大增。

  其中,增幅最大的当属该公司的融资成本,2020年上半年较2019年同期的2.3亿元骤增超1亿元至3.70亿元,同比增幅高达60.60%;

  而销售成本紧随其后,从2019年上半年的65.94亿元增至2020年上半年的99.30亿元,同比增长50.60%。

  对于胡葆森固守河南的执念,尽管前些年也有过松口,但省外项目一共也没超过5个,且多为轻资产。

  然而,这些年似乎大本营也不稳了。

  亿翰智库的统计显示,尽管2020年建业地产在河南省内市场占有率仍排第一,紧随其后的碧桂园、恒大,以及本土房企的康桥、正商,与建业的差距在逐渐缩小。内外围剿之下,失去“中原王”的宝座也是迟早的事。

  

  即使在省内唯一的二线城市、郑州市场,建业的市场占有率也在逐步降低。拿地占比从2016年的36.9%,到2019年末仅为27%,销售占比更是从2016年的逾五成,降至2019年末的22%。

  可以说,对胡葆森和建业地产而言,是成也河南、败也河南。

  从固守河南到困守河南,继而可能困死河南。建业地产在“老人政治”的保守、逼仄环境之下,还能有多少腾挪的空间?

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