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刚拿“地王”即被约谈,融创中国2021年1-2月销售额被挤出前4

刚拿“地王”即被约谈,融创中国2021年1-2月销售额被挤出前4
2021年03月06日 10:15 新浪网 作者 是个人物

一号说: 公关做得好,生意没烦恼

  日前,“上海普陀”官微发布了一则消息,针对该区此前土拍地块高溢价成交的情况,普陀区政府第一时间约谈了融创上海及项目公司相关负责人,约谈由区规划资源局和区房管局相关负责人主持。

  约谈中,区政府重申了国家和本市房地产调控的工作要求,表明了将毫不动摇贯彻执行“房子是用来住的,不是用来炒的”决心,以实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

  明确表示:要求受让人充分认识到政策的严肃性,做好充分的思想准备,合理调整预期

  普陀区官微

  表述坚决,措辞严厉,而在土拍后严肃约谈开发商,这在地产圈也算是头一遭。

  有业内人士戏称,融创上海是缺个好GR,不然也不至于被打脸。

  仅仅是缺个好公关吗?

  这一罕见的政府举动背后,是融创中国2月20日,在普陀区拍下了一块高价地。

  地号为“石泉社区W060402单元B3-2”的地块,性质为住宅用地,出让面积3.82万平方米,容积率为2,建筑面积7.65万平方米,该地块的起始价为47.39亿元,起始楼面价为6.2万元/平方米。

  该地块吸引了包括融创在内,招商、保利的三家鏖战,最终“融创+建发”联合体,以64.52亿元摘得,溢价率36.15%,成交楼面价为8.43万元/平方米。

  顺便说一下,这个价格刷新了上海普陀区宅地成交单价,同时跻身上海宅地历史成交单价前五名。

  换言之,融创一不小心就拿了个普陀区“地王”!

  这在当下意味着什么?不讲政治、不懂规矩啊。

  随后,有业内人士表示,融创这次拿地王,估计要血亏。因为就在去年12月18日,离该地块仅463米的同一区域,大华集团拿了块地,成交楼面价才4.74万元/平方米,溢价率17.55%。

  融创的投资者在公开平台表示质疑:“八万多拿一块周边二手房价不到六万的地,怎么想的?”、“旁边同社区二手房目前接近六万,融创此次拿地单价八万多,不会亏?”

  而这一点,普陀区房管局在竞买活动开始前发布的提示中也写得很清楚,该地块周边商品住宅销售均价为9.6万元/平方米。

  政府都提醒了要理性拍地,融创是不是听不懂?

  只能说,融创傲娇了。

  海哥很好奇地打听了一下融创上海区域的情况,果然,该区域公司负责政府关系的副总经理并未到位。

  业内人士对海哥说,该岗位从去年三季度招聘至今,仍无合适人选。那么这个锅应该需要投资总和区域总来背了。

  事实上,上海区域负责品牌公关的王齐去年上调到集团后,该岗位人选一直空缺至今。

  不过不得不说的是,融创中国整体层面的品牌公关专业力量,并不匹配其在行业内的地位,与恒大、碧桂园甚至龙湖、世茂等第二梯队的房企相比,都是弱的。

  比如目前负责集团层面媒体公关的总监王齐来说,其此前一直深耕上海,并无操盘全国层面媒体公关的经验;

  集团分管这一业务的融创中国总裁助理邵佳,是去年由融创中国东南区域副总裁升任,此前一直深耕杭州,主要负责营销业务,同样缺乏全国性媒体资源和媒体高层资源,亦无专业的公关操盘经验。

  海哥在年前曾听说,原本融创方面有意延揽一位有中央部委背景、曾任职X城控股的媒体公关负责人,但不知什么原因,其并未前往融创任职。

  也正是融创在媒体公关、政府关系的方面专业人才的缺乏,以至于在投资拿地时,容易头脑发热,造成政治、经济方面的双损失。

  当然还有曾轰动一时的郑州融创“假摔碰瓷记者门”事件。

  高溢价背后:融创的土储焦虑

  事实上,融创从2021年开年以来,就开始了大规模的拿地行动。

  据观点地产的不完全统计,仅今年2月份,融创就已斥资117.6亿元在全国各地纳储,其中包括2月4日以22亿元夺上海临港新片区商住地;2月19日以20.25亿元抢南通地块;

  加上这次的普陀地块,上海的拿地金额达到了74亿元,占了2月份总拿地金额的63%。

  而据克而瑞的数据显示,前两个月,融创拿地金额225.2亿元,新增土储226.5万平,分别位列行业第4、第6;新增土地货值498亿元,位列行业第3。

  其中,有多幅地块是高溢价获得。一号地产根据新闻数据进行了不完全统计,其中溢价12%以上的达到了6幅,溢价率最高的芜湖市鸩江区2103号地块,溢价率达到了惊人的169.44%!要知道这是在一座四线城市。

  高溢价拿地的背后,是融创的土储焦虑。

  从上海市场来看,据目前可查询到的数据,2019年,融创以225.83亿元的权益金额位列销售榜首,同比2018年增长近95亿元,超出第二名万科约35亿元。

  但从去年开始,融创在上海的销售金额及排名一度滑落。2020年,其在上海的全口径销售额为306.23亿元,排在第三位,权益销售额为181.39亿元,排名跌出前三。

  从全国层面来看,2020年,融创中国累计实现合同销售金额约5752.6亿元,同比增长3.42%,累计合同销售面积约4102.1万平方米,同比增长7.15%,2020年,归属于该公司的权益合同销售金额约3889.2亿元。

  销售增速不及同量级的保利、万科、中海、恒大。

  土储方面,据中国指数研究院数据显示,融创中国2020年以拿地金额695亿元,拿地面积1304万平米,在行业内分别排第15和第8位,创下历史新低;

  货值方面,融创中国2020年新增全口径货值3878亿元,位列行业第5。

  相较于2019年的数据,融创中国全口径拿地金额1541亿元,新增土储5066万平米,分别位列行业第3和第2;

  要知道,融创中国去年通过公开市场拿地新增货值达到了7349.7亿元,位列行业第2。

  如此看来,2020年是融创全面降速的一年。

  拿地金额同比骤降55%,新增土储更是大减74.2%,新增货值则大降47%。

  对于融创这样的头部房企而言,这等于是一场急刹车。而在头部房企规模化激烈拼杀的当下,速度放缓意味着市场份额的失去、行业地位的不稳。

  往更深处看,融资成本、品牌溢价、团队凝聚力,哪一张牌的含金量都可能因此而耗散。

  也难怪融创今年开年以来就不惜顶着政策风险高溢价纳储。

  深层忧虑:行业洗牌加剧

  去年下半年以来,无论是融资三道红线,还是房贷两道红线,以及前不久出台的22个重点城市集中供地,都深刻影响了房地产行业格局。

  从克而瑞发布的前2个月的销售排名看,这种调控的威力已然显现。TOP10房企中,仅碧桂园、恒大、融创三家没有国资背景,这种国、民之间的此消彼长,似乎有一种很明显的意味,难道融创没嗅到点什么?

  另一方面,调控之下的格局洗牌,已然使得老牌房企跌出前十,如龙湖、绿地、世茂,分别掉到11、12、16的行业位置,有房企更是跌出前20。

  融创自身也从2020年底的行业第四,被保利地产超越,下降至行业第5。

  当然,这是去年拿地放缓下的后遗症。

  其实去年拿地放缓,还有个重要原因,就是融创“三道红线”全中,不得不放慢脚步。

  不过我们发现,融创从去年以来的推货量和去化也在放缓。

  2019年的年报显示,融创在2019年通过公开拿地和并购等方式,合计获取了1.34万亿货值的土储。

  但据融创自己披露,2020年的可售货值为8200亿,换言之有将近40%的土储未得到有效推货;而根据2020年的销售额5752.6亿元来推算,可售货值的去化率则放缓至不到七成。

  如果按照融创2019年报中所披露的,截止2019年底有高达3.07万亿的货值在手的话,刨去销售后,至2020年底,融创应该只有2.88万亿的货值在手,换言之,融创的总土储是在减少。

  事实上,对于房企而言,由于拿地和销售的时间差,一个时间段内的土储规模,影响最大的是其后续的营收结算规模。

  而对销售而言,往往土储当期仅能提供40%-50%左右的推货量,剩余的实际上早已经卖掉了,只不过未交付而以土储形式存在。

  所以如果总土储规模在萎缩,而新增货值不能及时补充的话,毫无疑问,融创未来的销售规模将面临大规模下滑风险。

  再过几天,融创即将发布2020年度业绩报告了。

  在年报发布前的2月3日,融创中国发布了一则正面盈利预告,宣布三道红线中的净负债率、现金短债比已经率先翻绿,海哥很期待解读相关数据。

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