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“地产屠夫”融创:边收割黑马边拿地王

“地产屠夫”融创:边收割黑马边拿地王
2021年04月26日 19:16 新浪网 作者 是个人物

  

  原创: 一号地产 作者: 海哥

  

一号说:项目合作,将成为地产行业收并购的代名词

  不得不说融创是一家自带网红体质的房企。

  4月22日上午,圈内流传蓝光发展要被收购,而对家正是业界“收并购之王”融创中国,对此,蓝光发展辟谣称:

  我们不是收购集团,是项目合作

  就在几天前,融创也是以“项目合作”的方式,拿下了“广西王”彰泰集团的50多个项目股权,交易对价近100亿。

  用百亿元的真金白银来和你玩“项目合作”,这不是真爱是什么?简直是宠溺。

  “霸道总裁”上身,效果果然不一般,郭敬明再写《小时代》可以好好参考一下真正的地产大佬都是怎么玩的。

  海哥相信,就如同房企高管的离职分两步走的创新模式一样,“项目合作”将成为业内收并购新的代名词。

  在这一点上,融创算是开了先河,称得上收并购新模式的范例,当然,也难为那些地产公关了,造词能力一流。

  “地产屠夫”来了

  对此,业内大号“壹地产”用迅哥(注:不是王迅)笔法调侃道:

  “还不到一周,地产屠夫又能在另一匹跌倒的黑马身上割肉了。翻开黑马们的历史,每一页上都歪歪扭扭地写着’蒙眼狂奔’几个字。忽然走到今天这步,黑马们也是横竖睡不着。命运的谜底到底是啥,大家仔细看了半夜,才在书缝里抠出来三个字:孙宏斌。”

  其中提到一个词,颇有意思,“地产屠夫”。

  从融资的终极模式“孙宏斌轮”到“地产屠夫”,两三年时间里,称呼的变化,折射出行业发展的严峻趋势。

  相较于过往,如今地产行业的竞争更趋白热化。

  类似“项目合作”这样温情脉脉的公关辞令之下,却是无奈“卖身”的冷冰冰现实。

  翻开融创历史,堪称一部《“收并购之王”是怎样炼成的》。

  有媒体做过统计,自2011年至2019年底,融创花在收并购上的钱大概在2500亿。

  而2017年年中,融创对万达的那次“世纪大收购”无疑是巅峰之作,也奠定了业内“收并购之王”的江湖地位。

  彼时,融创以632亿元价格收购万达13个文旅项目和76个酒店,收购体量之大,为业界侧目。

  再往前的2016年,当年7月以42亿元收购莱蒙国际旗下物业;8月以20亿元入股博鳌金湾;9月以40亿元入股金科地产;137亿购入联想控股旗下41个公司相关股权及债权;11月以37亿元入股嘉凯城青岛项目;以138亿元入股融科智地。

  都可谓是大手笔。

  2017年上半年,1月份以26亿元入股链家6.25%股权;150亿元投资乐视;5月份以102.54亿元,收购天津星耀80%股权及债权;21亿元收购华城富丽60%股权及相关债权。

  据北京青年报统计,仅2016年至2017年年中,融创中国在对外的收并购上面耗资已逾1300亿元,业内无出其右。

  到了2019年,融创在1月份就以126亿元收购了泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目;7月以67亿元收购新湖中宝20多个项目;10月份以41亿元买下了李嘉诚旗下长江实业在大连西岗山的地皮;11月又以152亿收购时代环球51%的股权。

  即使是行业最困难的2020年,融创也没有停止收并购的步伐,当年6月,融创以高达350亿元的整体代价接盘了山水文园的全部项目;11月份又以49.44亿元的对价接盘了新湖中宝的两个项目。

  进入2021年,相较于此前的全盘接手或者零星几个项目的收并购不同,融创收并购的镰刀似乎如庖丁解牛般更加精准起来。

  业内人士称,从2020年初世茂“收并购”福晟后出现的种种后遗症来看,融创应该是汲取了教训。

  即不会再全盘吃下,而是将交易对手的项目进行挑选,挑出大部分产权债权比较清楚、土储优质容易变现的项目,并且不会100%持股,而是留一小部分股权给原股东,以便后续出现问题后配合解决。

  这么看来,融创在收购彰泰、蓝光项目时,确实是做如此安排的。

  “地产屠夫”的刀越来越精准,以后想要在忽悠孙宏斌,恐怕很难了,即使精明如贾会计,相信孙老板不会再踏进乐视第二次。

  拥抱调控之下,却频拿地王

  不过更有意思的是,融创在大举收并购的同时,公开市场拿地也毫不含糊。据观点地产网的统计,仅2月份融创中国就斥资180亿拿地;

  而据克而瑞研究中心数据显示,今年一季度融创以279.5亿元的拿地金额位居行业第五。

  更具讽刺意味的是,就在今年3月中旬的业绩会上,孙宏斌还口口声声拥抱监管,称:

  “我是支持调控的,不调控的话这个行业没办法干了,不调控的话房价和地价都要上天了。不调控的话,对开发商来说地价比房价涨得快,赚不了钱。老百姓也买不起,不调控对谁都没好处。”

  那时候,距离融创高溢价在上海普陀区拿地,被当地政府约谈过去才半个月。

  但回过头来看,这番表态怎么看都像是演戏。

  因为海哥根据公开信息,梳理了一下今年1月份以来融创中国的多次拿地,不仅是高溢价拿地,而且还在频繁拿地王。

  以下数据综合当地土地交易系统、新闻报道由一号地产整理

  (图:融创中国2021年拿地不完全统计)▼

  

  看来孙老板嘴上说着不要不要,身体却很诚实。

  3月30日,江苏省淮安市淮安区卫生大厦东侧开拍,经过126轮竞价,最终被融创以9.81亿元摘牌,溢价率高达99%,拿地楼面价9158元/㎡,成为该板块的新晋地王。

  当地媒体称,在融创的带领下,淮安区新区板块的楼面价在短短5个月时间内,从5字头,直接飞升至9字头

  4月12日,徐州铜山区XT2021-1地块开拍,融创经过377轮竞拍,以总价10.16亿元、楼面价11838.65元/㎡竞得,溢价率高达90.62%,刷新了铜山区楼面价,成为新晋地王;

  4月23日,该区2021-1号淮海壹号南地块开拍,融创又以17.61亿元、楼面价11328元/㎡,80.8%的高溢价率竞得,成为徐州市第15块万元地。

  短短10天时间,融创在徐州一炮双响,把房地产调控的脸打得真疼。

  此外,近期融创还分别在常州邹区板块以77%的高溢价率,在临沂以83%的高溢价率竞得区域地王。

  一边是拥抱调控,一边地王频出。

  孙宏斌这位老戏骨,真是演的一出好双簧,恐怕监管层差点就信了这位“黄皮白心”地产商的套路。

  融创的钱哪里来?

  事实上,自从融创去年业绩会时表示要降杠杆以来,甚至一度摆出“卖卖卖”的架势。

  而去年下半年房企融资“三道红线”新规出来之后,融创面临着三道红线全中的局面,压力不可谓不大。

  从“卖卖卖”到“买买买”,风格的切换,几乎不到一年的时间。

  更何况,不到半年的时间里,融创的三道红线,已经翻绿了两条,让人不得不惊叹融创“神乎技矣”的财技。

  那么融创的钱到底从哪儿来呢?

  此前人民网曾刊文指出,根据年报,融创中国截至2020年底的借贷总额约为3034.4亿元,利息开支则约为289亿元,其中资本化的财务成本约为278亿元,资本化率达到了96.2%。

  此外,年报期末融创中国持有的987.1亿元非受限现金资源,仅可以覆盖916.1亿元的短期有息债务。但融创中国今年还将支付约2020.8亿元贸易及其他应付款。

  其中,对关联公司的应付款达到了约689亿元,当期税项负债约为472.9亿元。

  而与之对应的,融创中国在今年可以收回的贸易及其他应收款约为610亿元,应收关联公司款项约为389.3亿元,预付所得税约为87.6亿元。据测算,此类应付科目与应收科目形成了一定差额。

  钱不够怎么办?融资啊!但融创年报显示,其融资情况并不理想。

  截至2020年底,融创的融资活动现金流量净额为-353.78亿元,同比下降了197.21%

  显然,资本市场也意识到了融创潜在的风险,钱不好借了。

  那么融创何以敢大手笔收购呢?

  答案或许就在融创收购彰泰的协议里。

  有媒体就发现,融创在对彰泰的支付时间节点上,非常耐人寻味。

  根据公告显示,99.1亿收购款项将分为3笔,分期支付:2021年4月底前,融创需支付第一笔29.73亿元款项,其余分别在2021年7月底、2022年1月支付。

  除了第一笔外,恰恰第二笔和第三笔的支付时间,是融创2021年中报和年报的统计截止时间之后。

  换言之,在做财报时,以上2笔款项,正好还在融创中国的账上,一定程度上有助于美化财报数据。

  要知道,根据融创2020年全年净利润356.4亿元来看,30亿的现金,在财报上对在手现金、净利润以及负债率等方面的影响,都是十几个百分点的来去。

  而据公开信息显示,这次融创与彰泰的合作项目将有近700亿的未售货值,以融创的操盘能力和开发进度,这次收购除了首笔29.73亿元要融创掏出来之外,余下的69亿元或许从合作项目的销售回款就可以得到。

  以30亿撬动700亿,这笔买卖怎么看都是划算到家了。

  在房地产行业大概率进入“大鱼吃大鱼”的时代,融创这样“稳准狠”的“地产屠夫”,或许仍将大显身手。

  那么除了彰泰、蓝光,下一家会是谁?

  海哥从接近东原高层的信源处了解到,此前东原的罗老板也曾与融创接洽过。

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