原创： 一号地产 作者: 海哥

一号说：宝，我给你拿了快递。什么地？表上的快递。

　　上午，一号君还在回味昨晚思聪校长的土味情话，咂摸着跟哪个网红来上这么一段的时候，群里跳出来一条快讯：

　　“龙光集团副总裁沈力男离职”。

　　说句马后炮的话，沈老师（媒体人总喜欢互称老师嘛）能在龙光待那么久，一号君已经觉得是奇迹了。

　　君不见，龙光集团（3380.hk）在纪氏兄弟的治理下，多少明星职业经理人，进进马上又出出。

　　不过虽然这么折腾，好歹龙光集团面上已经是闯过了千亿规模大关，眼看着还一度挤进了行业20强，甚至在今年的业绩会上，喊出了未来4年销售额要达到3500亿的远景目标。

　　理想是丰满的，现实却是很骨感的，你很难想到思聪也会做舔狗，亦凡也会秒回。

　　更想不到的是思聪的ID叫“无疫烦”，亦凡的网名不知道是不是“我命油”。

　　人家是有资本，才会有远景，龙光凭什么呢？

　　凭空突增的3500万方土储

　　一号君整理了龙光集团2013年上市以来各年度的销售、结算以及新增土储等方面的数据。

　　从一号君这段时间梳理A股和H股两地上市公司的财报中发现，要说年报的完整和规范，还是港股上市公司更强一些，龙光在年报中也披露的很详细。

　　上述的统计数据中，我们还是有必要强调一下，龙光集团在年报中对新增土储、年度总的土地储备的表述，均为“总建筑面积”，对于年度的交付面积，年报中还特地备注不含车位，换言之，就是计容面积；销售面积一般是计容面积，规划条件中，一般与总建筑面积会有15%-20%的差值。

　　（图：龙光集团近年销售与土储一览，一号地产制表）▼

　　从上表中，我们可以看到，2013至2020年，龙光集团共销售计容面积2937万平米，如按照20%的差值换算成总建筑面积，在3500万平米左右。

　　2013年至2020年，龙光集团通过招拍挂、收并购等途径新增的全口径总建筑面积为3461万平米；

　　由此我们可知，从年报的数据看，8年间龙光集团卖出面积和新增纳储面积基本上是持平的，也就是说，龙光眼下手中并无多少可售货值；

　　另一方面，我们来算一下龙光集团手中的土地储备，由于龙光土地储备的口径是“总建筑面积”，所以该部分是包含了已售未结转、未开工和未售三种形态的项目。

　　对于土储定性为总建筑面积的测算，一般的计算公式是：

　　当年度总土储=上年度总土储+当年度新增土储-当年度交付面积

　　一般而言，交付面积是权益面积，其他几项都是全口径数据，但为了计算方便，就不将权益面积转化成全口径面积了（如果转成全口径，土储数据只会更难看）。

　　按照该公式测算，可以得出以下数据：

　　（图：龙光集团近年官宣与理论土储差值表，一号地产制表）▼

　　我们发现，2016年之前，龙光集团的土储货值在正常范围内，但2017年后，龙光集团的年度总土储就开始不正常了，2017年、2018年的年度土储年报数据要比合理值多出993万方、321万方，如果将交付面积转化为全口径面积，这一差值会更大。

　　其实一号地产早已发现，这两年的土储注水还不是最狠的。

　　2019年，土地储备的披露回归正常值，但2020年年报中，直接来了笔狠的，年报中的土地储备直接飙升到7125万平米，比理论上的正常值增加了3451万平米。

　　这近3500万平的土地储备哪里来？大概就是表上来的。

　　很显然，龙光集团的年报，为了配合年度大战略，在土储数据中疯狂注水了，只有这样，才能让外界相信，龙光可以冲3000亿、3500亿。

　　但事实上，龙光手里的货已经没多少了，从前文的分析看，龙光这几年新增土储与销售面积几乎持平，并没有多少富余。

　　所以今年以来，龙光集团仍在不停拿地，克而瑞数据显示，今年前5月，龙光集团以718亿元新增货值位列行业第12位。

　　不拿地怎么办？手中没粮了呀。

　　总不可能靠纸面上虚增的3500万方土储解决肚子饿的问题。

　　当然，或许有人会反问，今年前5月龙光权益销售额还达到了636亿元，年报中还披露2021年有权益货值2400亿元，这怎么解释？

　　一号君会回答，土储都能注水是吧，这些数据你还不懂吗？

　　城市更新货值，看着很美的“纸面财富”

　　或许许多人会认为龙光突然新增的货值是城市更新项目的缘故，但事实上，开发商参与城市更新项目一般是一二级联动，即前期做一级土地开发，包括拆迁、土地平整等等，要拿到地还是要经过二级市场的招牌挂。

　　只不过因为前期参与了土地一级整理，在制定出让条件的时候往往会给予照顾，能大概率以较低价格拿到该项目。

　　所以城市更新项目的土地要转化为货值，在目前政策下，还是要经过招拍挂流程，而且也不排除在招拍挂过程中被别人截胡。

　　所以龙光集团真正能转化为销售的货值，还是在其披露的通过招拍挂或者收并购的总土地储备中。

　　龙光集团的城市更新项目在2016年年报才有所提及，但具体规模怎样并未披露，全篇报告对城市更新的描述仅一处：

　　“为解决公开招标中地价不断上涨的情况……该等合营公司于深圳及邻近城市从事城市发展项目。已计入应收合营公司的款项约人民币900百万元已由该等合营公司用于为收购若干城市更新项目的成本提供资金。”

　　到2017年，对城市更新的描述也仅一处：

　　“截至2017年底，本集团的土地储备总建筑面积超过2743万平方米，此外尚有多个孵化中的并购及城市更新项目，预计将于未来数年陆续转化成土地储备。”

　　从中我们可以得知，截止2017年，城市更新项目仍未转化为土地储备，更别提货值了。但仍未能从中得知城市更新项目的规模、数量。

　　2018年年报中，对城市更新的描述有两处。一处是“截至二零一八年十二月三十一日，本公司及其附属公司（「本集团」）拥有透过公开市场、收并购及城市更新获取的总土地资源货值达人民币6520亿元。”

　　另一处是：“城市更新项目利润率高，是本集团于大湾区内补充土储的重要来源。期内，本集团已经成功孵化珠海•玖龙汇和佛山禅城•绿岛湖项目，这两个项目从拿地到成功孵化仅用了不到1年半时间。未来数年，本集团还有多个孵化中的旧改及城市更新项目可转化为销售，成为新的利润增长点。”

　　从中我们可以看到，直到2018年，龙光集团的城市更新项目才补充土储和贡献货值，但具体为多少，仍然不得而知。

　　不过一号君查询了下在龙光年报里特地提到的两个项目，珠海•玖龙汇是一个商办项目，总建筑面积是33万方，龙光有没有把它打造成公寓甚至冒充住宅来卖就不去深究了；

　　佛山禅城•绿岛湖项目通过招拍挂信息得知，是一个地铁上盖项目，体量近50万平方米，龙光集团于2018年5月竞得，只不过楼面价仅为6617元/平，比旁边世茂集团项目14426元/平的楼面价低不少。

　　由此可见，即使到2018年，龙光集团城市更新能贡献的货值也相当少。

　　2019年，龙光集团的年报中，我们看到“城市更新业务贡献收入约人民币49亿元，成为本集团业绩增长新引擎。……本集团城市更新业务目前布局10个城市，货值超过人民币4,000亿元。”

　　2020年年报中披露：“集团城市更新业务布局11个城市，货值超过人民币7100亿元……2018至2020年，集团已孵化的城市更新货值超人民币900亿元，未来三年预计可孵化货值约为人民币1500亿元，转化效率进一步提速”，以及当年度年报中披露的城市更新项目收入为60.19亿元。

　　但龙光集团的城市更新项目究竟有多少个、规模体量有多大，年报中仍未交代，即使是货值也交代的莫名其妙，2019年布局10个城市才4000亿元，2020年布局11个城市，就超过了7100亿元。

　　新增一个城市的城市更新项目，就新增了3100亿元的货值，不知道的还以为你把北京Fobbiden City给“城市更新”了呢。

　　除了这，一号君实在想不出，一年之内激增3100亿元货值的快速成长之路。

　　还请龙光给到一个合理的解释。

　　此外，更需要提醒的是，龙光集团披露的城市更新项目再怎么估算货值，也仅仅是“纸面财富”，如果招拍挂龙光没拿到项目，还是一场空。

　　因此，从上述两方面分析，龙光集团无论在土储层面，还是城市更新层面，颇有种虚张声势的感觉，无法列举事实，仅用数字描绘一个“美好强大的龙光”。

　　但，有些肥皂泡是要破的。

　　或许，这篇稿子发布后，龙光的融资成本就要上去了。