口述 / 刘德科（微信公众号：吴晓波频道）

　　  5月20日，无为市人民政府办公室印发《关于应对新冠肺炎疫情防控促进建筑业和房地产业健康有序发展的通知》。其中第五条规定，取消商品住房限售政策。（凤凰网）

　　  ｜DK点评｜前几天，济南边上的泰安市宁阳县出台了取消限售、购房补贴、降低首付等等一系列的救市政策，但已经彻底成为“一日游政策”。无为市的政策会不会成为“一日游政策”，我们不知道，也不关心，我们关心的是“限售政策”本身。

　　  简要地回顾一下这个政策从诞生到现在的几个重要发展节点，其实也没那么复杂。

　　  2017年3月25日，厦门创造了“限售”政策，其他城市纷纷跟进，大家都觉得这个政策挺好的，抄起了作业，无为市也是在2017年抄了作业。

　　  到了2018年12月，菏泽成为全中国第一个取消限售的城市。当时的舆论都在坐等菏泽的政策成为“一日游政策”，但是菏泽非常硬核地回应：我们就是取消了。菏泽的取消限售也没有成为“一日游政策”。

　　  2020年5月20日，无为这样一个县级市，也取消了限售政策。当然，中间还有很多城市也陆续取消限售政策，又被收回去变成“一日游政策”等等，我们暂且按下不表。

　　  这三个节点，当时出台政策的目的分别是什么？

　　  厦门出台限售政策的目的很简单，就是为了楼市调控，简单讲，就是为了抑制那些炒房客。

　　  菏泽取消限售的目的是为了增加二手房的供应量，抑制房价上涨。菏泽在确认取消限售政策的官方说明上写得非常清楚，它说，由于实行限售政策，很多二手房没有办法上市，然后有很多人要买房子，造成了房价的再度上涨。取消限售政策，很多二手房就可以上市了，可以缓解供求紧张的关系。

　　  到了今天这个节点，无为市取消限售的目的说得更直接，它说，是为了促进房地产市场的交易，简单讲，就是刺激楼市，让更多人来买房。

　　  同样一个政策，放在不同的城市，说法竟然能完全不一样。

　　  我们来看一下到底谁更诚实，在我们的定义里，限售政策一直就是个“花瓶”政策，好看但没什么用。

　　  限售政策能抑制投资客吗？基本没用。但对职业炒家是有用的，比如有些中介买进二手房后，过一个星期就直接卖掉，在楼市暴涨的时候可以赚不少钱——但这些人毕竟是少数。

　　  限售政策会导致二手房供应量减少，是不是真的？确实存在这种状况，但这种影响是非常细微的，这一点其实也是“基本没影响”。

　　  这两个目的都不成立，为什么还要出台和取消限售政策？我们发明了一个“花瓶政策定律”：出台的时候没有什么用，但取消的时候非常有用。

　　  像限售这样的“花瓶”政策有两大好处：第一，出台的时候，对上头有交代，表示我们是在很认真地调控。第二，取消的时候能点燃情绪，这个政策虽然没用，但取消后，大家就会觉得楼市放松，该去买房了。

　　  这样的政策，生命力似乎很短，送它一句话：短暂的事物就是生命。不要抱怨房地产市场的调控政策、调控措施朝令夕改，这恰恰是我们这个国家，在当前这个剧烈城市化的时代的一种生命力。

　　  中央再提房地产税

　　  5月18日，新华社受权发布《中共中央 国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》。意见指出，要加快建立现代财税制度，稳妥推进房地产税立法。（《中国青年报》）

　　  ｜DK点评｜这份非常重要的中央文件共有一万多字，但与房地产税有关的仅仅只有10个字——“稳妥推进房地产税立法”。

　　  尽管如此，很多媒体在报道转载这份文件的全文时，还是直接把“房地产税”拎出来作为标题。可见，大家对房地产税非常关心。

　　  就文件本身看，这样一份文件，本该在一场非常高规格的会议上推出，例如《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，就是在十八届三中全会这种规格的会议上推出的。今天这份文件突然间就公布了，可以称得上是横空出世，为什么？

　　  越是经济困难，越是内外压力大，国家就会越讲究市场经济。这是我们国家的规律，也是这份文件出台的重要背景。

　　  回顾过去这几年，中央在提到房地产税的时候——包括今天的这份文件——都是放在“财税制度改革”的框架下来论述的。

　　  房地产税是一种地方税，它将来有可能替代现在地方政府所依赖的土地财政，所以它是放在完善中央与地方的财权、事权的框架下来论述的。它与楼市调控没有直接关系。

　　  房地产税什么时候抑制房价的威力最大？不是在开征之后，恰恰是在开征之前。因为大家搞不清楚房地产税开征之后到底会怎么样，似乎房子要交税，房地产将一片哀嚎，房价往下跌——但这都是想象。

　　  房地产税真正要开征，还有很长的路要走。我们过去的节目也聊过，得走三步：

　　  第一步，得完成全国人大的立法，今年的“两会”是不太可能了；第二步，地方政府进行试点，比如说在深圳、广州、北京、上海这样的城市先进行试点，不要跟我说上海、重庆是在试点的，房产税跟房地产税根本就是两个概念；第三步才是全国推行。

　　  还是有人一定要问房地产税对房价有什么影响。如果一定要说有影响的话，可以这么说：开征房地产税是对房地产价值的进一步确认。一旦开征房地产税，我们的房子只会更值钱。

　　我们的房子还会不会更值钱，跟房地产税没有直接关系，而是由中国经济的体量、中国经济发展的速度、中国城市化的体量与速度共同决定的。房地产税只是这条长河中的一朵小浪花而已，它是给房价赋能的，而不是减能。

　　从2003年将房地产定位为支柱产业，到2018年提出房住不炒之前，15年间中国房地产创造了一个前所未有的神话，房价上涨了十几倍。

　　  但是现在，市场真的要变天了。一方面，一个五十年的人口红利期已经结束，2-30岁的刚需人口下降，婚姻登记人数连续五年下降，累计下降300多万，中国最新的年出生人口已经从最高时的1786万下降到1523万（2019年1465万），在不久的将来，中国可能会进入人口负增长。

　　另一方面，一个十年的金融红利期也在退潮，国家提出房住不炒，房地产市场水漫金山、货币宽松的时代一去不复返。

　　  也就是说，不管从主观的政策导向，还是客观的人口基本面，中国的房地产都在发生方向性的变化，闭着眼买房造富的时代已经结束了。

　　下一个时代的市场将会是什么样子？简单来说，将是一个优胜劣汰、严重分化的丛林时代。

　　一方面，这个市场依然不乏机会。中国的城镇化率还不到60%，人均居住面积以及居住质量与发达国家仍有差距，在这种背景下，国家战略频出，人口迁移加速，一批新兴城市正在崛起，存量城市内部的龙头区位也越来越稀缺。

　　  另一方面，这个市场将面临更多的风险。也许过去你从没想过房价会下跌，但这种事情正在一些收缩型城市真实的发生，而且这一切可能离你并不遥远。

　　  随着中央对于城市定位的调整，越来越多的城市会陷入收缩，他们的人口将逐渐向大城市迁移，而房价将随之受到冲击。 

　　  在这种复杂多变的市场中，不仅闭着眼买买买彻底行不通了，而且投资的风险会变的越来越高。

　　  从“全民炒房”“泡沫横飞”到“房住不炒”，每一位想买房、想换房的投资者也面临着越来越多的难题：

　　如何选择一个合适的时点入手？ 

　　哪个城市最有升值潜力？ 

　　老破小的学区房能不能买？

　　郊区低价入手的房子不想住又不好卖怎么办？

　　海南自贸港、粤港澳大湾区这些热点战略该如何把握？

　　买房有哪些不得不防的坑？

　　  新浪理财大学围绕这些热点内容特别推出课程《买房之道：中国式房地产投资课》，带你建立自己的中国式房地产投资逻辑，投资再也不碰运气！

　　学什么：

　　课程会按照自上而下、从宏观到微观的房地产投资方法，从大势判断、热点政策、城市选择和投资指导四个模块给大家讲解房地产投资的“道”与“术”。

　　（1） 大势判断模块主要是从宏观周期的角度分析影响房价的因素，让你了解房价涨跌的规律。

　　（2）热点政策模块主要是用通俗的语言去解读你经常听到的房地产政策，帮你理清当前政策的真实意图。

　　（3）城市选择模块主要是通过分析热门投资地区的市场情况，带你挖掘城市的潜在价值，规避一些收缩型城市的风险。

　　（4）投资指导模块则是从实操的层面出发，帮你在选房时省钱省力。

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