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深圳楼市年末“打新潮”:一场关于代持、资金、豪宅的盛宴

深圳楼市年末“打新潮”:一场关于代持、资金、豪宅的盛宴
2020年11月28日 21:21 新浪网 作者 经济观察报

  经济观察网 记者 陈博 一名衣着朴素、其貌不扬的大姐,被铁栏杆阻挡在深圳华润城润玺一期选房现场外。

  手机屏亮起,她打开微信看了一眼,随后语音回复:“快瞧瞧200平方米和175平方米还各剩多少套?”

  作为深圳“网红”豪宅项目,华润城润玺一期开盘现场,像这位大姐守候的人并不在少数。

  他们打着“首套房”名义,却不一定是无房一族;手握上千万现金,也受得住大额冻资;只要能摇到一个靠前的号码参与选房,房子面积当然越大越好,至于朝向、楼层、户型都不重要。

  新房与二手房巨大的倒挂差价,驱动着他们争相涌入打新市场。至于有没有深圳户口、落户是否满三年和社保是否缴满五年这些刚性指标,反而显得不那么重要。

  一边是手握大额资金但没有购房指标的投资客,一边是有购房指标但无法承受动辄上千万元房款的刚需客们。一门秘而不宣的房产代持生意由此兴起。

  伴随着“打新潮”的爆发,从草拟房产代持协议到律师见证,再到利润分成,在深圳楼市,一条关于代持的产业链,以及串联上下游环节的一条龙服务,已经日臻成熟。

  一位长期与深圳投资客、购房者和一线中介人员打交道的业内人士称,‘715’新政后,深圳新房市场多个无房优先购买、千万级别豪宅项目中,代持买家占比较高,个别项目代持买家占比超过80%。

  命中率低与捡漏

  从摇号结果“出炉”到筹集完首付,需要多长时间?11月26日,“打新”客颜楚给出的答案是:210万元用了2.5个小时。

  当日下午3点半,她在属意的新盘摇号中拿到“155号”的入门券。

  颜楚对这个新盘做足了功课,914套住宅里,她意向购买的79平方米三房户型122套。除非前面购房者统一选择同样户型,否则,粗略估算,两天后选房,颜楚“中签率”有望达到80%以上。

  自身的积蓄、父母的支持、朋友的借款、男朋友信用贷,2个半小时,颜楚凑足首付210万元首付。

  颜楚看中的这个新盘,位于深圳传统豪宅片区尖岗山。8.8万元/平方米的毛坯均价与周边精装新房价格持平,看房需要验资200万元,诚意登记需要冻资90万元。

  最终符合购房资格、取得诚意登记号的客户多达2120位,两相对比,“打新”命中率约1:2.3。

  这样的比例足以让一众购房者涌起希望。11月24日上午,老于匆匆走进深圳前海公证处,华润城润玺1期的摇号正在进行。

  华润城润玺1期(华润城4期)在深圳是一个“网红”豪宅新盘。2014年10月,华润城润府1期首次开盘,均价4.75万元/平方米,3小时售罄;一个月后加推,均价上涨到约5万元/平方米,再度以3小时“光盘”。

  2015年12月,华润城润府2期开盘,整体均价达到8.5万元/平方米,依然日光。

  2018年6月,华润城润府3期入市,均价约8.55万元/平方米,在首次启动公证摇号、公证选房后,同样当天卖光;时隔3个月,加推555套新房,售罄速度再次刷新记录。

  一切“日光”的业绩,打动一批又一批购房者。早从今年年初起,微信上各式各样关于华润城4期的打新群就层出不穷。

  在11月16日释放出销售方案之后,两天内,华润城润玺1期收到诚意登记申请15036批。最终,通过资料审批、入围摇号的有效登记号是9687批。

  然而,华润城润玺1期的可售房源,仅1171套。这意味着,入围之后的命中率低至1:8.3。

  老于是在摇号之前两天,收到“完成诚意登记”的短信,内心旋即升起期待。

  来得太晚,摇号室已经关闭。他只能坐到门口大厅,眼睛紧紧盯向墙上的大屏幕。一轮又一轮的排序经由摇号系统摇出,投射到大屏幕上。一个小时后,名单悉数公布。老于运气有点背,排在8900号以外。

  “总共才1171套,失之交臂了。”他叹了口气,却依然不曾放弃打新的决心,“附近还有10万元/平方米以上的新盘吗?如果有,给我推荐下,我要摇号的那种。”老于迅速执行起planB。

  比老于更幸运的是小林夫妻,摇到900多号。11月25日下午,他们特意赶到选房现场,提前一天摸底。“我们原本打算买120平方米户型,但按照今天的选房情况,轮到我们可能已经没有什么好户型了。”小林夫妻当场临时决定,不管第二天选房时剩下什么楼层、户型,只要有得买,什么都不挑。

  打着“捡漏”想法的,不止小林夫妻。同一天来踩点的荆磊说,花了好几天时间研究户型,还制作了选房攻略,结果发现没有任何作用。他的号码排在1100以后,“轮到我选房的时候,估计没得选。我现在只有一个信念,能买到就行。”

   “无房”客角斗场

  “打新”,已经演变成2020年冬天里,深圳楼市最热闹的事情。但这一轮,游戏的规则改变了。

  “715”调控新政将限购范围扩大至深圳户籍及离异3年内的购房者之后,下半年,深圳大部分入市新盘都按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则,分类确定入围人数,再采取公证摇号策略。

  看似滴水不漏的所有环节中,最可怕的部分在于,豪宅价的新盘摇身变成“刚需盘”;而打新的这些首套房客户,却非真正的“无房”一族。

  颜楚并不是纯粹的刚需,三年前,她与男朋友在深圳东部置办了首套房。考虑到60多平方米的户型难以满足婚房需求,趁着尚未领取结婚证,从10月份起,她以单身无房名义,加入这股浩浩荡荡的“打新”大军之中。

  79平方米的三房,单价介于8.5-9.2万元/平方米之间;最便宜的一套,总价接近680万元。尽管项目销售人员一再建议,将89平方米的户型也纳入考虑范畴,提高选房成功率,但首套房贷仅剩70多万元的颜楚计算过,无论是首付还是月供,只有79平方米户型是他们目前所能承受的价格极限。

  热度极高的华润城润玺1期,主推100-200平方米,户型起步就直接指向刚改;价格更是不亲民,均价高达13.1万元/平方米;总价,最低一套也将近1200万元。

  上述筛选出来的9687人,均为无房客户,最低社保月数达到51个月,即4年3个月;他们为此付出的第一个代价是,每人冻结350万元的诚意登记保证金。

  选房首日,销控表上率先飘红的是两类房源,175平方米和200平方米的大户型;截至选房第二天上午9时左右,这两类大户型房源全部售罄。

  资深投资客金姐是这些大户型热衷者中的一员。她获得的那张入场券在500号左右,恰好排到选房首日最后一批名单中。“名额这么珍贵,我当然想选最大的200平方米户型。”11月25日,等候在选房现场的金姐有些焦虑,时间一分一秒过去了,大户型房源眼看越来越少,“只要有机会,能买多大就买多大。能买到华润城,相当于中大奖,资金不是问题。”

  金姐心仪的200平方米户型,以首套首贷估算,按照30年按揭年数,首付至少800万元,月供接近10万元。她早已打听过,由于月供数额高昂,银行对于购房者的年流水要求设定在100万元以上。

  “华润城4期是深圳历年打新的最高潮。这个盘的限价和限购根本形同虚设,有几个没房的刚需能买得起一千万起步的房子?”一名浸淫深圳楼市十多年的投资客也向经济观察网发出感叹,“最终不还是沦为有钱人的角斗场、资本的盛宴?”

  享受不到金姐口中所谓的“中大奖”,没资格参与摇号的唐姚已经迅速转移目标。她盯上华润城润玺1期长达一年,刚解决好二套房名额,却不得不接受仅无房客户入选的现实。

  唐姚重新看上的,是位于深圳南山的龙光前海天境。这同样是一个热门新盘,目前尚未获取预售证,但坊间传闻,该盘定价10.7万元/平方米,需要冻资500万元。

  为了万无一失,唐姚正在想方设法将手中的那套房腾挪出去,“下周我也是无房客户了。”她语气里充斥着新的期待。

  代持生意

  身家不菲的投资客们涌进新房市场,手中的“无房”名额并不是凭空而来。唐姚选择了依靠自己腾挪,更多的投资客,则选择借名买房。

  朋友、家人、亲戚之间可以合伙、抑或借名;认识的、不认识的,只要一方有房票、另一方有钱,也可以联起手大干一场……用业内术语来定义,这些通通都是代持。

  “代持”买家们无比渴望享受到这场盛大的狂欢。

  “我身边的同行统计过,华润城4期的代持比例超过80%。”上述浸淫深圳楼市十多年的投资客给出一个数据。

  更多的细节佐证着这个庞大的比例。11月25、26日两天,华润城润玺1期的选房场外,随处可见打开微信远程遥控内场选房者的真正买家,聊天内容此起彼伏但千篇一律:“现在还剩什么户型什么楼层?”、“发个销控表来看看”、“轮到哪一号了?”

  金姐一早就与自己的代持人对好流程。为了这次“打新”,她启用3个代持名额,最后摇中一个。“如果只找一个代持,成功率多低啊。”金姐心中打着小算盘,只不过,她需要付出的是,撬动1000万元以上的流动资金,用作冻资。

  3个代持名额全部来源于身边的远方亲戚。“你找的人一定要靠谱,千万别通过中介。如果连代持人都不认识,又怎么能把这么大宗交易托付给他呢?”关于代持的每一个步骤,金姐滚瓜烂熟——

  合适对象应该是身边知根知底的亲戚朋友,可以追溯到历史债务情况,保证在自己的掌控范围内;

  每次对话、转账都必须一一留下记录。一定要提前签好代持协议;

  代持协议上必须明确标注上这套房源的户型、单价、总价、首付、月供、每年年化利率等细节。

  经济观察网获取的几份《房产代持协议》中,对于代持方式以及买卖双方的权利和义务,实际条款的约定更加详细。

  既设置了房屋产权以及处置权所有者条款——真正买家享有该房产的产权,为该房产的实际所有权人,承担因购买房产所产生的全部费用(包括但不限于购房款、税费、产权登记费等),因使用或经营该房产产生的全部费用(包括但不限于水电费、物业管理费、维修费等);协议签订期间,代持人必须配合真正买家办理授权委托书公证或其他抵押手续,全权授权真正买家处理与该房产有关的出租,管理、处分等。

  也给出了后期可能出现的各类问题解决方式——未经真正买家同意,代持人不得以该房产对外设定抵押、质押,不得以任何形式将该房产转让或处分或以物抵债;

  若因代持人的原因,如债务纠纷,婚姻纠纷等,造成代持房屋被查封或者被执行的,代持人应提供其他任何财产向司法机构申请解封。如果造成损失的,代持人应当赔偿真正买家的所有直接损失和间接损失;

  在真正买家提出解除代持协议时,代持人应当无条件同意,并且配合甲方办理过户等手续,将该房产转移至真正买家或其指定第三方名下。若代持人为真正买家代收房屋购房款的,应在收到受让方支付的房屋转让款后3个工作日内全额转让至甲方指定收款账户。

  《房产代持协议》,从某种意义上来看,更像是一份双方建立信任联盟的君子协议。尽管“代持”买家们坚持认为这样的协议具备法律效应,但实操中,一定程度上还是存在着不可控的风险。

  迄今为止,深圳一线中介人员小丁至少操作了4宗代持生意,其中就有1宗暴露危机:代持人在房源后期交易过程中,强制要求真正买家必须另付10万元好处费,方愿意配合办理手续。

  “所以,签署协议时,一定要叫上律师签字;如果还想保稳,那再去公证处公证一下。”金姐正认真向围在身边的购房者支招,她说,还有一种极端的方式,如果实在很担心,可以在买房之后直接办理抵押贷款,提前套现。“这不就避免了代持人违约随便处置房子的风险?”

  在深圳市场上,代持生意并不罕见。一个首套房名额的代持费,一般在10万元左右;作为“网红”豪宅,华润城润玺1期的代持费用更高一些,15万-50万元不等。如果通过中介渠道,还要另外支付1-1.5万元的代办费用。

  按照当前深圳的新房限售政策,取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让;新房的交房时间至少在2年以后。因此,市面上这类代持名额,普遍是5年之内没有购房需求的无房深户。

  “5年后,无论买家是想出售,还是自持,都可以按照二手房交易流程来操作。只不过,如果仅是将房产转移到买家自己名下,双方往往会约定把房价调低至住建局规定的最低计税价进行过户,最大程度节省转让税费。”小丁告诉经济观察网。

  即便面临诸多的风险与投资安全隐患,代持买家们“有恃无恐”的底气在于,此前深圳法院曾经审判过几个代持判例,结果通通是支持实际出资人的权利。

  有票也有钱

  限价的特定背景下,新房与二手房之间“鸿沟般”的价差释放出巨大套利空间,诸如6年后单价上涨至20万+,年化投资回报率超过15%的预期,让金姐们有了跑步进场的持续动力。

  代持打新的买家们,直接诉求是期待现有财富至少能翻上几番。

  在贝壳找房APP上,当前华润城润府1期的挂牌单价在11-19万元/平方米不等;润府2期的挂牌单价大部分在17万元/平方米以上;润府3期的挂牌单价则介于16.7-18.9万元/平方米之间。深圳中原的成交历史信息显示,华润城润府3期最新成交单价约17.6万元/平方米。

  两相对比,华润城前3期的房价,六年间涨幅普遍超过1倍,最高甚至超过2倍;同一个楼盘,华润城润玺1期的新房定价,相比二手房的价差也高达5万元/平方米左右。

  而唐姚心仪的龙光前海天镜,周边二手房均价新近达12.8万元/平方米,同样一买就享受到将近3万元/平方米的价差。

  “这波‘打新’者,将升值放在第一位。深圳新盘限价,至少在价格上就给了他们买到即赚到的感受。”一位长期与深圳投资客、购房者和一线中介人员打交道的业内人士提到。

  更真实的因素还在于银根放松了。“9月初,深圳的经营贷收紧过一阵子。但9月底10月初,整体资金面又开始悄然放松。”上述深圳业内人士对经济观察网透露。

  11月25日,徘徊在华润城润玺1期选房现场的,还有一类特殊群体——金融机构的客户经理或者从事理财推广的人员。

  一名金融公司的理财推广人士一早陪同事选完房,直接原地蹲点,试图从庞大的购房者群体中获客。据他了解,近段时间,很多意指华润城4期的购房者都提前做了过桥贷,筹措资金。

  11月28日上午,颜楚的打新之旅终于尘埃落定,她选到了自己最满意的第一批次房子。接下来,她还要考虑一个问题,到底是将手上房源办理抵押贷款,还是直接出售套现?她早已咨询过相关人士,办理房子抵押贷需要以公司名义,利息是3厘,放款只需要1个多月时间。

  深圳40周年的“大礼包”,一定程度上也给予了这股“打新潮”更高的预期。“715”调控新政之后, 7月下旬至8月份,深圳楼市曾短暂进入消化期。然而,深圳建设中国特色社会主义先行示范区的顶层设计文件甫一发布,整个市场热度又重新上扬。

  “深圳房票市场这么成熟,最会看眼色的当然是投资客。”上述深圳业内人士近期频频与一众意向打新者打交道,他说,“有钱、有票,又对市场有一个上涨的预期,打新潮怎么可能不爆发?”

  一个隐秘的信号体现在,无论是政府相关部门,还是其他各界,大家似乎颇乐于见到如此的热度。“‘715’那个时间点,深圳决策层调控的诚意确实满满。但如今回望,一系列动作相当于将这波购房需求大幅度逼往新房市场了。”该深圳业内人士对经济观察网透露。他曾参与彼时深圳相关部门组织的多场楼市座谈会。

  在一座城市里面,相比二手房,新房销售额对于GDP的拉动作用更为巨大。而且,只有新房市场足够热闹,开发商在公开土地市场的角逐才会更加激烈。

  美联物业全国研究中心统计的数据显示,今年截至11月23日,深圳已经出让了28宗居住用地,同比增幅高达133.3%;宅地的出让总额达757.99亿元,相较去年全年的397.09亿元上涨了90.9%。

  (颜楚、老于、小林夫妻、荆磊、金姐、唐姚、小丁均为化名)

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