观点地产网 北京土拍从来不缺乏话题，前有中海年内150亿元挑战群雄，后有金茂、融创“消失的4分钟”，而今天又有丰台不限价地底价成交。

　　12月5日，北京丰台气温降温至1℃、大风。正如今天的天气一样，丰台一宗不限价宅地以底价成交了，成交价为26亿元，竞得人为首开、保利联合体。

　　对于这次土拍，先前市场就有两种声音，第一是出让条件上“不限价”，市场普遍认为是土拍管控下的一次松口；第二种则是这场土拍注定遇冷。事实证明，第二种声音符合了实际情况。

　　关于今日北京土拍，合硕机构首席分析师郭毅认为：“年末土拍市场是由热转冷的转态，原因是一方面前期很多房企已经针对热点地块进行补仓，年底拿地资金已进入到一个紧张状态，不会有太多动作；另一方面是今年整个北京市场遇到比较大的去化压力，明显可以看到已经拿地的企业隔了一段时间没有拿地，非常谨慎。”

　　从此次不限价地块底价成交，或许可以窥探一二目前北京土拍市场的“秘密”。

　　底价成交里的秘密

　　公告显示，丰台地块编号为京土整储挂（丰）[2019]035号，具体位于长辛店镇辛庄村，建设用地面积约7.46万平米，最大规划建筑面积约8.21万平米，起价26亿元，折后楼面价每平米31668.7元，目前土地开发程度为五通一平。

　　观点地产新媒体查询出让文件发现，丰台长辛店地块出让条件较为“宽松”，一是容积率仅为1.1的纯住宅用地，绿地率35%；二是宗地不限价，设定土地合理上限价格，当达到土地合理上限价格时，转为竞自持商品住房面积比例。

　　条件虽然诱人，但房企对该宗地的关注度并不高，仅吸引了首开&保利联合体、金茂两家参与竞价。

　　关于土地状况，郭毅指出，丰台长辛店地块虽然不限价、容积率低，但是处在比较偏远的地段，基本都到六环。其次，近几年长辛店一直在做整体的城市化改造、升级，周边大量村镇正在拆迁，区域基本没有什么配套，是比较原始的配套资源，而这次出让地块也是长辛店城市升级中新推的地块。

　　当日下午开拍前，国土局一片冷清，零星的坐着两三个人，竞拍现场许久未有人出席、落座。三点一到，首开、保利联合体代表举牌底价26亿元，而金茂并没有回应。两分钟后，锤落声定，丰台长辛店不限价地块底价成交了。

　　观点地产新媒体初步了解，本宗地块已是丰台区年内第二宗不限价地。9月25日，金茂、合生联合体以28.2亿元竞得丰台区南苑石榴庄一宗宅地，楼面价每平米4.47万元，溢价率5.6%。

　　实际上，无论是首开、保利联合拿下的长辛店地块，还是金茂、合生联合体摘下的南苑石榴庄地块，楼面地价已经几近“面粉贵过面包”。其中，长辛店地块周边新房价格在4.5万至6万，与石景山热门区域相近，市场普遍认为性价比不高。

　　一位长期研究北京土地市场的人士对观点地产新媒体说道：“丰台长辛店新推的地块没有太多溢利空间，对于企业来说，拿块意味着需要冒更大的风险，特别在配套设施差太多、板块本身没有太多开发商进驻情况下，没有区域利好。”

　　北京土地市场冷与热

　　2017年，北京楼市调控逐渐从严，直接改变了供给结构，大量限竞房入市，占据了市场主要位置。截止今年10月，北京供应限竞房项目已经超过了百个，已入市项目超过六成。

　　观点地产新媒体了解到，到了今年不限价地占比则有所提升。截至目前，北京年内共挂牌47宗宅地，其中不限价地块13宗，而2017年并没有不限价成交，2018年不限价成交面积为12.63万平米。

　　关于目前限竞房的情况，中原地产研究中心数据显示，入市项目中，80%的项目已经亏损或将要面临亏损。从销售进度看，仅8个项目宣告基本售罄，多数项目库存尾盘项目依然较多。随着销售时间拉长，总成本会进一步加大。

　　但郭毅则认为：“北京调控政策执行尺度仍然非常严格，再加上目前的限购、限贷等，从整体管控来看，北京市场、房企未来发展前景普遍是处在一个平稳的预期上，保持一定的土地储备，但开发商在拿限竞房用地自然权衡利弊，亏损的情况并不客观。”

　　同时，业内人士则指出，由于严格的调控，北京土地市场表现相对冷清的，特别是开发商对一些非热点地块的判断不太乐观，关注度相对比较低一些。但目前北京市场供应还是非常旺盛，土地成交导向、商品住宅成交供应基数是非常庞大，只是严格调控下市场动力不足，释放出来需求量有限的。

　　据了解，11月29日，北京还挂牌了两宗位于石景山区古城南街东侧（首钢园区东南区）的宅地，总起价58亿元，总土地面积约5.01万平方米，挂牌截止时间为明年1月3日。

　　郭毅分析称，与长辛店地块市场的热点完全不一样，石景山地块是热门区域，购房者关注度高，市场接受度强，房企自然会积极加码。

　　丰台土拍落锤、首开&保利补仓后，谁又将为石景山两宗宅地举牌呢？