观点地产网 与其他房企一样，花样年和彩生活都选择了视频会议的方式举办了2019年的全年业绩会。不同于以往的是，以前向来前后脚，甚至干脆合在一起举办的业绩会，被拆开了两场，上午彩生活，下午花样年。
3月31日，花样年和彩生活举办线上业绩会，除了疫情之外，两场业绩会均提到一个关键词：变革。过去一年，不管是花样年亦或是彩生活，均产生着运营逻辑上的变化。
于花样年，潘军称之为二次创业，学成本管控、效率管理、运营管控；学产品、客户服务；学财务风险的管控能力等等，在2019年的中期业绩会上，首次提出人力资源政策。甚至在2020年初，创始人曾宝宝也重回一线。
于彩生活，在投身互联网+物业模式的探索多年后，2019年，进行了数次人事变动，最后，唐学斌从台前退居幕后，调任为非执行董事，而首席执行官的位置由黄玮接任。就在此次彩生活的业绩会上，唐学斌也罕见地缺席。
归根结底，不管是花样年或是彩生活，核心逻辑都是需要回到房地产行业、物业管理行业的主赛道上，花样年希望销售规模尽快达到行业50强，彩生活希望从侧重互联网变革为线下线上并举，线下重回规划。
2019年年度业绩，是花样年、彩生活交出来的第一份改革答卷。
花样年：目标行业前50
花样年战略调整的效果比较显著。
数据显示，2019年，花样年实现总收入约为190.82亿元，其中，物业开发的收入约132.26亿元，较2018年同期增长54.6%；毛利约为53.37亿元，同比增长27.6%；毛利率约为28.0%，略微下降；公司拥有人应占利润增长20%至8.74亿元。
2019年全年，花样年累积物业销售额为362.1亿元，同比增长20.01%，相应已售建筑面积为320.84万平方米，同比增长18.88%。完成了其2019年定下的360亿元目标，完成率100.58%。
顺应到2020年，花样年将销售目标定在了450亿元，与2019年目标相比，增长26%。增速几乎是目前房地产行业主流的增长水平。据观点指数榜单显示，2019年，TOP21-30、TPOP31-50、TOP51-70排名的房企销售增速平均分别为25.11%、28.61%以及25.58%。
按照花样年主席兼首席执行官潘军的说法，花样年未来追求规模、利润、负债的均衡发展。实现有质量的增长以后，希望尽快地在销售规模上达到行业前50的目标。
这一目标并不好实现。2019年，销售排名50左右的房企基本都有700多亿元的销售业绩，以同期花样年的销售业绩而言，至少需要翻番才能到达与其他房企一争的水平。
抛开上述问题不谈，2020年销售目标450亿元对于花样年而言亦存在一定的压力。“目前形势下这个目标有一定挑战性”，潘军便直言。据执行董事兼首席运营官张惠明介绍，花样年现有货值超过550亿元。若仅以此计算，450亿元的销售，去化率至少要到8成，这在众多按6成去化率计算业绩的房企中显得特立独行。
不过，张惠明指出，花样年将从几方面确保目标的达成，一方面加速存量销售，做好防控的情况下，积极推动全国售楼处复工。另一方面，花样年也在快速跟进最新的营销策略。二、三月份达到了比较好的效果，得到客户关注的同时也实现了有效的签约。此外，今年也会增加新的投资补货。
而提速增效，应该是2019年花样年最明显的变化之一，其中，工程速度相对便大幅提升。据张惠明介绍，从拿地到开盘，平均时间已经从2016年的14.6月提升至2019年的7.9月。天津和张家口的项目，便实现当年拿地当年开盘。
但房地产行业已步入白银时代，行业集中度越来越明显，行业利润走低，房企面临的挑战很多，花样年要怎样重回赛道？“过去的2019年，花样年的重点便是重投资、稳财务、强运营。”在潘军看来，要回到赛道考验花样年的主要是三方面，投资能力、产品能力以及系统能力。
重回赛道并不容易，经过大浪淘沙，规模房企均有着自己独到的模式，这也成为各家房企的护城河。幸好的是，政策、资金的严控，让合作成为主流，让花样年能与主流房企合作。就在过去一年，花样年便与旭辉、龙湖、平安不动产等房企合作。
这也被花样年视作重回赛道的标志。“这是我们认为2019年花样年进入主流赛道的一个标志性动作。”潘军称。
彩生活：未来线下线上并举
相比于花样年马上见到成效的结果，彩生活的业绩则显得平淡许多。只是，业绩在这次业绩会上并未被过多提及，话题更多关注的是人事变革、未来发展策略、竞争能力等。
黄玮上任首席执行官是带着任务的，过去他负责的是开元国际和万象美，此次人事变动，也是彩生活要重拾线下业务。“2019年为彩生活上市五周年，集团以二次创业的心态，在基础物业、社区温度、增值服务等各项业务均取得了明显的进一步，实现了变革。”黄玮称。
按照他的说法，这场变革是彩生活要从以前侧重于互联网，比较偏好互联网逻辑，变成线下服务和线上创新并举的逻辑。
潘军指出，未来社区服务行业将按照社区1.0、2.0、3.0的进阶模式发展，其中社区1.0即满足业主的刚需，做好物业的基础服务，提升业主的满意度；社区2.0则是打造温度社区，深化业主之间的信任；社区3.0进一步拓展消费场景，为业主提供各类的附加服务。
“彩生活商业模式的产业化也必须经历上述三个阶段，且顺序不能颠倒。”潘军称。
黄玮的接任或许可以直接看作要重拾线下服务。“他在物业管理行业也有多年经验，在社区服务细节的落地，组织系统运营方面有独到的见解。”潘军表示，未来彩生活想讲开元国际、万象美和彩生活社区进行有效整合，让万象美、开元国际上的经验，拓展到整个彩生活集团平台上。
潘军指出，开元国际用三年时间解决了万象美线下组织、区域、团队不平衡的问题，彩生活想把这部分经验进行整合，未来提升业主满意度。其次，收缴率希望有所拓展。最后将社区温度提升能力在彩生活平台上扎根。
仅就过去而言，彩生活可以说是成也萧何，败也萧何。因为互联网模式，让彩生活成为目前管理面积最大的物业管理公司。却也因为长期持续的投资、对基础物业重视和强化管理不足等原因，导致基本盘不稳，物业费收缴率下降。
这种影响进一步反映在股价上。“我们认为自己是个互联网的企业，更多是想在互联网增值方面取得突破，对于物业费的收缴可能会造成有点偏颇。”对于股价低估，执行董事陈新禹是这样表示的，由于互联网逻辑追求流量增长，这种模式对利润等的增长形成压力和影响。
他表示，通过2019年的调整公司重新回归物业的战略，重新形成领导班子，未来公司会有“很大的变化”，股价会有明显表现。而黄玮在业绩介绍时更是直言，年报发布之后，股价跌了不少，要重新分享彩生活的核心竞争力，以及目前的思考和未来的举措。
据黄玮介绍，彩生活的优势主要是三方面，一是低成本扩张优势，二是线上模块，包括与京东、360合作，三是互联网+物业管理的逻辑是行业超前的。在他看来，彩生活有着同行无法比的扩张优势以及线上优势，需要做的只是将基础服务做好，打造社区温度，提升物业费也是可能的。
只是，对于眼中只有六便士的投资者而言，这一切还只是镜中花，水中月。于发布会当日，彩生活的收盘价下跌6.43%，成为物业股中的异类。而已经看到实际效益的花样年，却涨了6.06%。
以下为花样年控股集团有限公司、彩生活服务集团有限公司2019年业绩发布会问答实录：
现场提问：展望未来3-5年，花样年的发展目标怎么样？
潘军：对于未来，花样年追求规模、利润、负债的均衡发展。实现有质量的增长以后，希望尽快的在销售规模要达到行业50强。
现场提问：公司今年定下450亿的销售目标，面对疫情，公司会采取什么样的措施，推进销售目标的完成？
张惠明：第一个是存量，手上的货量加速销售，在做好疫情防疫工作情况下，积极推动全国售楼中心的复工。第二是营销策略，二月份的时候，我们迅速推出“人人房东”置业计划，实现了线上线下的结合，达到了比较好的效果，得到了客户特别的关注，同时也实现了有效的签约。第三是新货，我们今天在成都获取了一块土地，也在补货。通过存量、新推以及新投资，来保证我们的货量，保证全年实现450亿。
一季度是传统的淡季，我们的重点，接下来五月底六月初一直到年底都会陆续推出新的项目销售，确保全年目标的完成，结合二三月份线上的经验，实现线上线下的结合，确保全年业绩的达成。
现场提问：公司的债务结构在2019年得到了很大的改善，公司接下来在债务管理方面的计划如何？
陈新禹：2020年我们有几个方面的计划，海外债成本进一步下降，长久期债券进一步回归。2020年我们想在市场允许的情况下，会进一步回归长久型的债券，4年到5年的债券。融资成本肯定也是我们的目标，1月份我们做到了三年期的单位数，今年我们肯定会回到比较领先的地位，这是我们的目标。
同时在境内外融资渠道方面，今年会进一步开拓。海外基金项目成本的直投，我们也在寻找这方面的合作，也有了初步尝试的经验，这对整个融资渠道的完善也是比较有力的补充。
境内外债的比例，今年我们在调整，境内外比例基本达到50：50。第二个长久期的搭配，2020年将对一年内到期的短债进行进一步控制，在30或30以下。
融资成本方面，我想承诺一个，境内外今年会进一步强化联动，境内低会向境内靠拢，海外低会向海外靠拢，在整个花样年下，会形成比较完善合理的利率分布。
现场提问：近期受到环球经济的影响，一些房企美元债价格下跌服务比较大，有房企在二级市场回购，请问公司有没有回购或者提前赎回的计划？
陈新禹：最近二级市场比较动荡，很多人看到了很多机会，公司也做了一些准备，我们调集了一些资金进行回购，这个回购主要目的不是为了盈利，是怕市场动荡太大，对投资人会形成伤害。我们在继续观察市场，寻找机会进行回购。
现场提问：请问潘总，公司2019年完成坪山一期项目的供地，2020年又预计有福田梅林和坪山二期的供地，公司在城市更新方面的发展策略是怎么样的？
潘军：城市更新业务花样年已经做了将近十年，花样年在大湾区立足深圳做房地产开发已经整整21年了，从这个时间段来讲，我认为我们有几个大的优势已经形成，第一个是地域优势，对整个大湾区的文化比较熟悉。第二具备政策优势，这个政策优势指的是在专业政策研究方面，已经形成了专业的团队。第三有团队优势，目前做城市更新的团队已经超过一百人，在2019年将原来三个团队整合为一个团队，成立城市发展运营公司。现在的区域不只是深圳，在深莞惠，2020年广佛区域和中山以及珠海片区团队正式建立，也明确相关的投资项目。
对于未来，花样年已经签订合约和协议的项目达到46个。第一最重要的还是给地产集团提供优质的住宅类项目的土地。第二，同时也兼顾我们的商业和产业项目，配合我们的社区服务能力，提供更好的产业服务展示的平台。
现场提问：关于公司2020年的土地投资计划，去年的计划是用销售回款三分之一的买地，今年是不是如此，因为疫情的影响，公司的土地计划是否会做一些调整？
张惠明：去年是回款的30%-35%，今年还是这样的水平，在30%-35%控制投资金额。
现场提问：公司跟一些房企的合作，2019年取得了比较好的成果，公司未来在合作方面有一些什么样的计划和推进？
潘军：第一，花样年认为2019年确实有一个比较大的变化，在反思过往，实际上地产行业已经进入合作的时代，原来不能合作，由于管理的标准，成本的控制，有比较大的差异。但是由于行业成熟度的提高，能否与主流企业合作，花样年认为是判断企业是否成熟的重要标志，这也是我们认为2019年花样年进入主流赛道一个标志性的动作。
第二，引入平安不动产作为战略合作伙伴，更加清楚的理清了在投资方面需要关注的风险点，通过跟平安不动产长期的谈判，对进一步投资城市更新业务方面，有更清晰的目标，后续我们跟大唐签了战略合作协议，希望在重庆、南宁等对方的优势区域展开合作。
2020年后面的三个季度，我们还将继续深化与这些行业主流企业的合作，向主流企业学习，整合更多的外部资源。
现场提问：在2019年下半年，彩生活的高管团队发生了重大的调整，请问这背后的原因是什么？未来的战略定位和业务重心会有怎样的变化？
潘军：领导班子的调整，主要是应唐总的请求，辞去公司的CEO和执行董事的职务。当时是请公司的执行董事、行政总裁黄玮先生接任公司的CEO。黄总在公司已经工作了18年，为彩生活过往的建设贡献了非常多的心血和努力，也使彩生活从一开始强调我们将物业行业和业主的增值和互联网平台的落地，做了很多有效的实践。黄玮总在整个社区服务的细节落地、组织系统运营方面有非常独到的见解。
彩生活也想将开源国际、万象美和彩生活社区进行有效的整合，在未来的工作当中更加强调业主对于彩生活的满意度的提升。希望在收缴率方面要有更强有力的拓展。并将在万象美、开源国际所形成的关于社区温度提升的能力，进一步在彩生活集团平台上进一步深入地扎根。
从客户满意度到社区温度到增值服务，这三项是不可或缺的。在过往我们在这些方面有一定的欠缺，对于未来我们有信心，通过一到两年的调整，彩生活的班子会更年轻，会更有执行力，也会把社区+互联网落实得更加扎实。
现场提问：请问陈新禹总，彩生活的股价如果从估值来看，与同行相比比较弱，请问公司对公司未来的股价有怎么样的看法，是否有市值管理方面的考虑？
陈新禹：如果从规模来说，利润和收入来说，彩生活应该都是前五名的头部企业，但是从股价来说与头部企业差距比较大。
首先彩生活对过去几年公司的策略和战略进行了反思和回顾，在反思过程中，当然也有一些解决的办法，主要是以下几条。
第一，彩生活在过去在物业公司里面，这种长期的、持续的、大规模的投入，其实客观来说是挤压了基础物业的利润，导致基础物业的品质不能得到有效的保障和提升。客户满意度下降了以后，收缴率肯定会下降。
第二，当比较强调互联网战略侧重的时候，可能对基础物业的重视和强化管理有所不足。那么这种不足可能会导致，像基础物业一些基本保盘的东西，我们可能重视程度不够，甚至到丢盘的时候我们都没有一些强有力的措施。因为可能我们认为自己是个互联网的企业，更多是想在互联网增值方面取得突破，这方面对于物业费的基础收缴，可能会造成有点偏颇，这可能也是我们认真分析的一个客观现象。
反过来说互联网的探索有没有意义？我觉得其实到今天我们并没有否认，只是我们觉得做了进一步的调整，那么从今天大家看到的，互联网的增值怎么做？我们找了京东和360，我们找了一个专家、行业在做这个事情，和他们之间互相赋能，取得他们的优势和长处，也提供我们的优势和长处。在人的方面，其实今天我们专门也请了CTO，更加精准、专业准确地对公司的管理、架构进行提升和赋能的改变。
第三，在投资端上，彩生活还是出现了一些可能别的物业公司不太出现的问题，在投资端上可能进入了一些重资产行业，像彩之家、彩车位，这些重资产行业其实不是我们很熟悉的，它导致整个的流动性和负债都有所影响。那么这个上来之后，还是让别人看到之后产生更多的顾虑和担忧。
总的来说，彩生活的股价是被市场严重低估的，通过2019年的调整，在这一年中，我们重新回到了更务实，更回归物业的策略和战略，同时也形成了一个以黄玮总为核心的领导班子，他们有更强的执行力、更丰富的经验，可以更有效地落地。从这点来说，严重低估的股价这是一个事实，但是应该在未来不长的时间内，彩生活会有很大的变化，市值、股价会有很明显的表现，让市场满意，让我们也心安。
