观点地产网 5月23日，升龙集团在广州增城斩获224.84万平方米旧改，改造成本125亿元。面积之大、投资金额之高，一时引起市场瞩目。

　　该项目为广州增城区永宁街长岗村旧村改造，改造范围内总建筑面积109.55万平方米，拟规划打造成“粤港澳大湾区国际科创城”中重要的“现代化国际SOHO社区”，规划配套体现国际化都市特色的LOFT办公区、开放性邻里中心与国际智慧社区等主要功能，囊括特色酒吧街、时尚百货、超市、时髦商务酒店、小公寓、LOFT办公区等商业形态。

　　这是本月升龙拿下黄埔穗东街南湾社区后，再次拿下的又一个旧村改造项目，也是升龙在广州拿下的第7个旧改项目。

　　斩获频频、势头颇为强劲的升龙，俨然成为了广州旧改市场新晋的“网红”。

　　而事实上，于福建起步的升龙集团，最早是在郑州发迹，随后又扩展至南京，甚至征战海外，再到现在掠地羊城。回溯升龙的“成名史”，或许我们能窥得其成为旧改网红的路径。

　　“网红”成名史

　　升龙1999年在福建起家，由创始人林亿控股达97%。但升龙的发家地不在福建，而在河南郑州。

　　2005年，升龙来到郑州，参与投标燕庄城改项目，这是他“成名”的开始。

　　据悉，当时投标的企业除了升龙，还有建业和金城两家。不过建业因项目战略不考虑城中村改造，金城因算不过来帐，均无法匹配到燕庄项目。而在郑州没有土地储备的升龙，硬下头皮放手一搏，接下了燕庄这个改造项目。

　　尚无旧改经验和先例可循，摆在升龙面前最大的一个问题就是——180亩如何能有80万㎡建筑面积，有限的土地上要怎样做出更多的商业。

　　被外界称为“工作狂”的林亿，事无巨细，对项目尽心尽责。据传，林亿为此特地去了韩国、日本、新加坡等国家考察，另外又带领着郑州的团队看了不少项目。最终，林亿被新加坡吉宝的方案吸引，尤其看中其住宅与商业的结合。

　　以吉宝为蓝本进行开发，最终项目落成为曼哈顿广场，在郑州实现热销。就此，前后花费40亿元下的这场赌注，让林亿成功撬动了“旧改”这块硬骨头，升龙也“一战成名”得以接下一个个城中村改造项目，在郑州深耕下来。

　　有数据显示，升龙在郑州改造了14个城中村项目，旧改面积达2200万平方米。期间迅速壮大，集团销售额在2013年突破百亿。

　　而升龙开创的“高容积率、高赔付、配建大体量商业”的城改模式，也成为了其后续在郑州多个城改项目的样板，包括升龙国际中心、升龙城、升龙又一城等。

　　只不过，这样的城改模式后续为其他开发商效仿，但在往后的时间里，伴随城市的发展，也令其阵痛不断，出现见效慢、收益低、杂事多等问题。这或许，也成为升龙后来在郑州失速的原因。

　　郑州发迹后，林亿又带领着升龙走向南京。当时，升龙斥资75亿元拿下南京三块地，建设升龙汇金中心、公园道、升龙天汇三个项目。后又以8.9亿元拿下江心洲G82地块，相继开发了城市综合体、住宅、别墅等物业。

　　此期间，升龙在2013年进军海外，目前已布局澳洲、悉尼、洛杉矶、纽约、伦敦等城市，甚至一度成为澳大利亚储备土地最多的开发商。

　　但在辉煌的2014-2016年以后，升龙在河南和南京两地先后沉寂。2017年9月，升龙少有的出现在公众视线，则是要把手中最后一个城中村项目——郑州升龙御景上院项目45%股权出售给泰禾。但因对项目后续开发意见不一，泰禾最后放弃收购。

　　2015年后，升龙逐渐在土拍市场上销声匿迹，旧改方面也未有获取新项目的动态。集团整体的规模也逐渐后退，根据观点指数公布的中国房地产企业销售金额TOP100榜单，2017年-2018年，升龙的销售分别以390亿元、510亿元的销售额排名51和58，2019年则跌落榜单。

　　掠地羊城

　　公开市场上式微后，升龙集团近两年在广州旧改市场却是动作频频，屡有斩获，并重新吸引了外界的目光。

　　2018年7月6日，南沙旧改的第一条村——金洲、冲尾村，官宣由升龙竞得，该项目改造范围总用地面积约15.15万平方米，规划建筑面积36.44万平方米。

　　升龙正式进入了广州市场。可以发现，从成立区域公司到拿下第一个项目，升龙花了一年半的时间。

　　于2017年1月1月，升龙便注册成立广州升龙投资有限公司。3个多月后，升龙将广州总部乔迁至珠江新城，开始了他的旧改征程。

　　市场消息称，升龙一位内部人士曾透露，在广州市场，升龙集团在相当一段时间内并不考虑通过公开市场拿地，在进入一个新城市的时候升龙更愿意先发挥自己的旧改优势。

　　另据升龙集团公布，广州区域团队经从2017年的一百多人增加到2018年的近三百人，2019年的任务是“专注于城市更新事业”。

　　2019年，升龙旧改布局大大提速。共夺得番禺东环街蔡边一村、增城新塘群星村、黄埔巨无霸汤村、及番禺2018年最大旧改项目洛浦街沙溪村共4条村的改造，合计投资额超过446亿元，获取旧改的势头胜于其他房企。

　　而今年5月，升龙前后拿下黄埔穗东街南湾社区、增城永宁街长岗村。截至目前，升龙在广州获得旧村项目共7个，旧改项目面积超1691万平方米，总投资约637亿元。

　　但值得注意的是，升龙在广州还有10余个旧改项目未浮出水面。此前便有市场传言，除了已公开通过投标的上述村外，升龙在广州还有包括番禺厦滘村、明经村、潭山村；白云马沥村；黄埔迳头村、镇龙村、夏园村；南沙沙螺村等村在谈中。

　　据了解，目前升龙在广州进展速度最快的是南沙区金洲、冲尾自然村更新改造项目。该项目的安置补偿协议签约率已在今年1月初达到100%，目前已拆迁完毕。

　　此外，黄埔汤村更新改造项目，今年拆迁工作也处于快速推进中。一年内，九龙大道片区500多栋房屋已全部拆除完毕，首期安置房也正在建设中。

　　毫无疑问的是，广州已经成为了林亿新的主战场。

　　至于为何选择广州，此前有广州升龙内部人士表示，相比其他一线城市而言，广州的价格仍然处在一个较低水平。同时，广州的旧改项目众多，政策上也有利好。

　　也有业内人士分析，规模失速的中小房企，难以在招拍挂市场参与竞争，低成本、高利润的旧改便成了扩储最好的路径。

　　筹码与考题

　　种种迹象表明，升龙进入广州早有计划，且颇有大干一番的决心。但其何以迅速打开广州旧改市场，这不免让外界好奇。

　　据了解，早在2017年1月13日，升龙广州公司刚刚成立不到5天，林亿就带队到访了黄埔临港经济区，与开发区相关领导就相关的合作机会进行了探讨和交流。

　　2017年11月7日，广州市城市更新局举行广州市城市更新协会成立揭牌仪式。升龙集团与珠实、富力、时代、广州万科、广州城建、广州地铁等15家企业，共同作为协会发起单位成立广州市城市更新协会，而升龙是其中唯一一家非本地房企。值得注意的是，此时，升龙尚未在广州获取旧改项目。

　　再追溯到更远一些，升龙集团发起成立的广东华兴银行于2011年正式揭牌开业，而升龙是其十大股东之一（持股11.02%）。此外，升龙的金融投资平台亦与诺亚、黑石、平安等大型基金公司、投资银行、信托公司建立合作。

　　2018年开始，董事局主席林亿又带领团队频频拜访广州的银行等相关部门高层，并相继与建行广东省分行、广州农商银行、广州银行三家银行签约，展开三旧改造方面的合作，以获取资金支持。

　　其中值得一提的是，在南沙金洲、冲尾村更新改造项目正式挂出前的三天前（5月18日），林亿会晤了建设银行广东省分行的相关领导。本次双方共同签署100亿元的战略合作协议，并宣布将在三旧改造、资本运作等方面，展开全方位深层次合作。

　　此外，在团队与人才的搭建上，据接近升龙集团的人士透露，升龙从富力、珠光等广州本土房企挖走了很多专业人才。而林亿则亲自带队攻关个别项目，这很大程度上提升了旧改谈判的效率。

　　政府合作融洽，手握资源、多家银行贷款渠道、本土旧改经验的人才团队等筹码，以上，便不难理解，升龙何以能迅速打开广州旧改市场。

　　但发家郑州、销售规模式微的升龙，同样免不了外界的质疑。开发商与城市能否“适配”显得尤为重要。

　　无论是在郑州、福建、南京还是广州，都可以发现，升龙的布局打法为“单区域、单城市、多项目”的深耕策略。这对于扎根区域、因地制宜打造项目有很大的好处，但也存在对上一座城市草草收尾的弊端。

　　外来者升龙，能否啃下广州这么大面积的旧改，是外界最为关注的一个问题。而旧改这一难啃的骨头，撇除企业自身资金条件等以外，需要面临的挑战还有不少，其中不乏拆迁补偿、政府关系、利益博弈等。

　　目前在规模上有所失速的升龙，是否能借助广州旧改重回赛道，也还需要时间验证。

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