观点地产网 最近在港交所排队上市的房企有点多。

　　仅是过去的5月单月，前有港龙、实地，后传合能，5月31日晚间又多一个大唐地产。

　　每股面值0.01美元，股份数量待定，由工银国际作为独家保荐人……正如其logo中的京剧蓝脸脸谱，一向低调的大唐地产对上市犹抱琵琶半遮面，意图弥补错失良机的十一年。

　　“刚猛、忠直并富于反抗精神”，这是京剧中蓝脸所代表的意义，也暗含了福建企业爱拼才会赢的奋斗精神。这家从台赴闽的房企在2008年中断了赴港上市的计划，如今又将从头再来。

　　与港龙相似，大唐地产首份招股书早在2019年12月便已递交，2020年5月28日届满失效，过了短短3日又重新递表。

　　一而再，再而三。大唐地产这次能否成功上市，一圆旧梦？

　　数据更新中不变的高负债

　　“所有的困难在宇宙面前根本不算困难，所有的成就在宇宙面前根本不是成就，融入其中就好。”大唐地产总裁黄晞曾在观点地产新媒体的访谈中表示，对房地产还是坚定的看多，未来至少还有十年的时间有比较好的发展空间。

　　相较上一次招股书，大唐地产改动不大，主要将经营数据从截至2019年9月30日更新为截至2020年2月29日。

　　招股书显示，2017至2019年期间，大唐地产的收益分别为40.19亿元、54.96亿元及81.08亿元，复合年增长率约为42%；毛利分别为9.66亿元、15.25亿元及21.85亿元，毛利率分别为24%、27.8%及27%。

　　其中，大唐地产的主要收入来源仍为销售物业，其收入升至77.72亿元、占比95.9%，毛利率在26.3%-28.3%；代建业务收入占比连续三年下滑，由13.3%降至2.7%，毛利率保持在5%不变；租金收入、酒店服务收入及其他收入均未超过5000万元，在总收入占比最高1%。

　　值得注意的是，诚然高负债率是房地产行业的普遍现象，但大唐地产一度高达1087.9%的负债率成为了上市无法绕路的问题。

　　2017-2019年，该公司净负债比率为1087.9%、408.8%及119.2%，负债总额分别为257.79亿元、297.51亿元及339.55亿元，对应资产总值264.26亿元、311.56亿元以及370.39亿元。

　　对此，大唐地产在近400页招股书（不含附录）中花了十分之一的篇幅来陈述公司可能面对的风险事项。政府政策变动、项目进度变动、新冠疫情影响等诸多不确定因素被一一罗列，全看投资者是否买单。

　　至于本轮融资规模，大唐地产尚未对外披露。据最新一版招股书，其上市所获资金将一分为三：其一，用于支付天津、长沙的5个物业开发项目的建筑成本，总金额逾21.5亿元；其二，用于偿还3笔银行借款，分别为固定年利率8.5025%计息及于2021年8月到期、固定年利率10%计息及于2020年11月到期、固定年利率7.125%计息及于2022年4月到期；其三，用于一般业务运营及运营资金。

　　值得注意的是，需要偿还的2022年4月到期、固定年利率7.125%的这一笔银行贷款为本次招股书新增，但未具体公布金额及条款。

　　截至2019年12月31日，大唐地产未偿还借款共计79.27亿元，包括一年内到期借款24.32亿元、一至两年内到期借款31.51亿元。如何偿还？当然是上市融资或者是借新还旧。

　　黄晞曾对观点地产新媒体透露，公司账上现金将主要用于新的投资。虽然账上仍持有现金及等价物约22亿元，大唐地产于2020年2月之后又陆续斥资34.4亿元在江苏南通、浙江台州等城市拿下了逾30万平地块。

　　此外，招股书显示，大唐地产另有7笔信托融资尚未履行，到期日在2020年至2021年间，金额总计28.86亿元。

　　千亿目标引出鲜有关注的八桂楼市

　　除了高负债，大唐地产屡被质疑的另一点在于总裁郝胜春曾于2019年喊出的口号：三年冲千亿（销售目标），进入全国房企50强。

　　据观点指数统计，2020年1-5月，大唐地产的销售金额为101.1亿元，全国排名78，离第50名仁恒置地216亿元有100多亿的差距。

　　销售目标的达成需要考虑产品、成本、时间、政策等诸多因素，土储则是所有工作的基础。截至2020年2月29日，大唐地产总土储共计889.72万平方米，41%分布在以广西南宁、柳州、贵港为核心城市的北部湾经济区，25.7%分布在大本营海西经济区。

　　在土拍热潮中，地处西南的广西土地市场远远没有动辄百亿的一线、新一线城市土拍来得惊心动魄，却也在2015年那波棚改化货币安置中逐渐升温。

　　以省府南宁为例，2008年至今，大唐地产进驻后开发了约18个住宅项目，如果算上广西省内的话，则多达29个项目。

　　市场人士指出，南宁近期住宅均价在1.3万-1.7万元/平方米左右，大唐地产在售项目均价在9000-2.2万元/平方米左右，兼顾市区及城郊，购房者可选择性较广。作为省府城市，南宁市2018年人口为730万人，城镇化率62.4%，城镇居民人均可支配收入为3.53万元/年，仍存在一定的上涨空间。

　　其中，在售项目以老区西乡塘、兴宁区为主，南宁市重点发展区域青秀区及五象新区项目大多在建，售价最高的项目为大唐臻观、均价2.2万元/平方米。

　　据国家统计局数据，2020年4 月份，南宁新建商品住宅销售价格指数同比上涨110，其涨幅在监测的70个大中城市中仅次于唐山、呼和浩特、西宁等9座城市。另有报告中指出，4月南宁新房在线均价环比增幅达到4.2%，在全国涨幅居前。

　　据一位房地产销售从业者回忆，在去年4月，国家住房和城乡建设部曾对新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。然而，楼市升温虽然增速变慢，但至今表现为总体波动上升。

　　上述人士提到，一线工作人士返乡置业和中小城市人口流入省府是主要购房人群，对于政府规划发展的青秀区及五象新城更加看好，这些助推了南宁的房价上涨。

　　地产开发投资方面，据国家统计局公布，2008年至2018年，广西全省房地产开发投资额由202.46亿元升至1106.36亿元，商品房销售均价由3952元/平方米翻番至7782.17元/平方米。

　　供地方面，据广西2020年住房用地供应计划，今年全区计划供应住房用地2401.01公顷，含商品住房用地2103.58公顷，同比增幅约5.14%。其中，南宁以405.51公顷居首、柳州以348.38公顷位列第二，而河池市同比增幅最高，达62.19%。

　　分析人士透露，近5年来，广西的住房用地供应计划逐年增加，涨幅最大的是2019年，增加了526.33公顷，达到了2322.88公顷，商品住宅用地供地总量最多，达429.64公顷。

　　老旧小区改造方面，2020年国家下达广西城镇老旧小区改造任务为1363个小区，涉及居民16.7万户（套）、楼房7726栋，总建面1236.28平方米；南宁市涉及小区为240个，户数约3.3万户，小区内楼栋数共1151栋，总建筑面积超226.53万平方米。

　　其中，2020年南宁市本级老旧小区改造计划共212个，涉及户数31344户、总建筑面积约215.94万平方米，将于2020年9月30日前开工建设。

　　品牌房企方面，据多家房企中介网站显示，碧桂园、恒大、万科、融创等大型房企均有项目在售，本土房企如广西建工、彰泰、荣和等无论在项目数量和价格上都有不输大企业的竞争力。

　　反观大唐地产，在北部湾经济区近三年收入为16.58亿元、22.05亿元及16.49亿元，分别占同期销售物业所获总收益的48.7%、42.1%及21.2%，在如何利用土储、提高收入上仍需要思考。

　　毕竟，就在6月1日，带领四川房企蓝光发展冲破千亿规模的张巧龙正式加入了广西本土房企彰泰集团，八桂楼市竞争再显激烈。

　　公开资料显示，彰泰集团发家于广西桂林，已建在建项目近90盘共计1800多万平方米，2019年土储位居广西房企榜首。

　　留给大唐地产冲千亿的时间，似乎比错失上市这十年更短了。

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