观点地产网 4月20日，深圳天气多云、微风，华侨城在总部举行周年股东大会。

　　与去年一样，股东大会采用了两个分会场连线的形式举办，一个会场在集团总部，另一个布置在了50米外酒店的会议厅。

　　不同的地方在于，去年因为疫情只有寥寥数人，而今年两个会场坐得满满当当，不少股东从外地特意赶到，地域已不止广东省内，也有不少来自福建、上海、北京等地的投资者。

　　“今年比往年多了好多股东来现场”，华侨城方面的工作人员称。

　　会议依旧是从一一宣读议案开始，在正式流程结束后，很快便进入交流环节。股东们关注时下热点内容华侨城的动态，如物业、集中供地、毛利率下滑、标准化等等。

　　只是，核心的矛盾点在于，股东们希望市场将华侨城看成一家文旅公司，而非地产公司。

　　向文旅靠拢

　　“华侨城股价未来大涨肯定离不开市场对华侨城文旅属性的认可”，有股东如是点评。

　　“如果长期不披露文旅数据，引来的分析师全是房地产分析师，按照房地产估值，PE就只有5倍、6倍。”现场有股东强调，希望华侨城多披露文旅项目的业绩，如入园人数，门票收入等，对标文旅上市公司，估值就不是个位数，而是几十倍了。

　　事实也是如此，在经营数据上，华侨城始终将文旅收入归为旅游综合收入。其2020年报具体的描述为去年实现主营业务收入804.14亿元，其中旅游综合收入431.75亿元，房地产业务收入372.39亿元。

　　有关旅游项目的经营情况，华侨城仅披露了部分总数据，包括其旗下24家景区、24家酒店、1家旅行社、4家开放式旅游区，共接待游客4282.5万人次，恢复至2019年的82%。除此之外，便再无其余描述。

　　此外，华侨城逐渐新增的月度数据披露中，亦没有针对文旅数据进行解析，而是采用当月在哪个项目举办什么活动，下个月将举办什么活动的形式进行披露。

　　“开个餐馆，每天来了多少人，那就多少人，这有什么不能披露的吗？”股东对没有旅游方面具体数据披露的现状甚感无奈。

　　亦有股东指出，以前华侨城债券报告中，是有提供过各个欢乐谷入园人数，门票收入等数据。“我们不是强求区分罗列，而是华侨城现阶段发展比较好，提供同比增长情况，我觉得对市场是一个很好的增强对文旅认知信心的方法。”

　　显然，对于股东而言，需要更多的文旅数据，进而让市场认识到华侨城是文旅行业当之无愧的龙头，是最重要的工作。因为反映到股价上，房地产公司因为行业“天花板”等因素，普遍估值较低，而旅游企业，几十倍的估值还是有的。

　　“我们希望引导市场去认可我们的综合开发能力”，华侨城管理层对于上述问题这样表示。“与华侨城业务类型一样的，市场上没有，如果市场上没有，硬要向地产公司，或者文旅公司靠拢都是很难做到的。”

　　“从2017年到现在为止，我们综合旅游收入占比越来越高，这就是华侨城整个管理团队想向市场传递的信息，就是希望综合开发业务有能力得到市场认可”，管理层强调。

　　而针对没有披露文旅项目具体经营数据，华侨城管理层表示是行业目前没有共同认可的统一标准。

　　同时，华侨城管理层强调，因为公司是行业领头羊，会参与国际行业评比，若披露实际数据，行业会在数据上做加减法，进而会引起一些争议。

　　“所以在旅游数据上，我们是持保留态度的”，管理层如是称。提出上述意见的股东很快表示并不能接受这一说法，但也并未再纠缠。

　　不过亦有股东表示理解，称管理层的大意此为商业机密，公布后有其他公司竞争，在资源获取时，就失去了一些谈判优势。

　　关键词：物业、毛利率

　　抛开信披问题不谈，股东们关心的内容不算提多，基本集中在时下热门话题：物业、毛利率、集中供地等，管理层也一一作出解答。

　　有股东非常细心，指出在2019年和2020年年报中，物业管理业务被华侨城单独拎出来作为一项与文旅综合开发业务、房地产业务并列的业务。

　　“今年单独拎出来，因为物业在集团是非常重要的兵种，近年来也特别关注物业的专业能力建设。”管理层表示，华侨城物业不仅有住宅项目，也有商业项目，还有工业，公园，文旅等，在各方面物业都有管理经验，所以就把物业作为特别重要的兵种建设。

　　最新数据显示，2020年，华侨城物业公司全年新增管理建筑面积312万平方米、储备管理面积431万平方米。目前整体管理项目占地面积超过200平方公里，在管建筑面积近2000万平方米，业务范围覆盖深圳、北京、上海、成都、南京、武汉等超50个城市。

　　“华侨城也在内部整合和推动，有意进行下一阶段计划”，管理层称，未来物业会是华侨城重要的流量平台入口。“我们会有公开的计划，合适的时候会对外。”

　　由这个问题引入，股东关心起华侨城未来的战略是否亦会有所调整。对此，管理层表示在可以预见的的一段时间内，都将继续保持目前的格局。“因为文化和旅游需要时间培育，需要反复有资源去支撑。”

　　“文旅其实是华侨城的核心竞争力，需要大量资源增强核心竞争力的建设”，管理层称，“华侨城前几年成立专业兵种，专门把所有运营经验累积在一起，这样护城河就非常宽。”

　　这种护城河也为华侨城提供了保持高盈利水平的能力。数据显示，在2020年，华侨城毛利率50.03%，其中，旅游综合毛利率42.02%，同比增加1.39个百分点，房地产业务毛利率59.32%，较上年同期减少15.28个百分点。

　　华侨城管理层表示，公司主业有旅游和地产，相对来说旅游及相关行业的毛利率比较平稳，房地产业务则因为限价、限贷、限购等政策，毛利率整个行业都有下滑趋势，华侨城也改变不了。

　　“综合开发能力是我们的优势，包括拿地优势，未来会尽全力在毛利率方面力争达到行业有竞争力的水平。”

　　延展到集中供地，管理层表示，华侨城更多是和政府沟通综合用地，相对来说影响较小。“当然招拍挂肯定会有一些影响，但国家政策肯定是希望地产发展更规范，所以对我们影响还是有限。”

　　显然，如今的华侨城已经走出一套属于自己的行之有效的模式。有股东归功于华侨城集团现董事长段先念，因为他在2015年提出华侨城三个转型思路：一是继续推进“旅游+地产”的创业模式；二是创新“旅游+互联网+金融”的补偿模式；三是深耕“文化+旅游+城镇化”的发展模式。

　　明显，在“十三五”期间，华侨城完成了跨越式的发展。

　　“我们股东非常担心段总离任，华侨城就又变成平庸的公司”，有股东私下向工作人员反映，希望段先念留任华侨城，因为是他激活了企业经营思路。

　　该股东甚至直言，虽然段先念今年63岁，离退休年级不远，但是格力董明珠已经67岁了，李嘉诚也很晚才退休。