观点网 1月18日，朗诗地产发布公告称，拟透过美国子公司LANDSEA HOMES向第三方收购Hanover Family Builders, LLC（下称“目标公司”）所有已发行的股本权益，于完成后，目标公司将成为买方的全资子公司。

　　据观点新媒体了解，目标公司为一家于美国佛罗里达州注册成立的公司，业务主要包括土地收购及开发、建设及佛罗里达州中部及奥兰多市场的单户住宅销售。

　　此次交易的基础购买价设定为1.79亿美元，而目标公司2020年末的净收益1638.8万美元，相当于市盈率约10.9倍，目标公司及其附属公司的资产净值及总资产价值分别约为5147.84万美元及1.47亿美元。

　　朗诗收购的市盈率价格相对较低，目前市场上可资比较公司的市盈率倍数介乎约10.5倍至约20.5倍不等，平均约为14.6倍。

　　针对2022年开年交易，朗诗表示目标公司的开发项目位于佛罗里达中部及奥兰多地区，收购事项让公司得以将其品牌战略性扩展至佛罗里达州中部及奥兰多市场，并提升其在美国高性价比住宅市场的占有率。

　　这是朗诗第二次收购佛罗里达州的相关资产，然而却并没有像过去一样披露具体的资产包项目。

　　在去年4月份，朗诗宣布5460万美元收购Vintage Estate Home，首次进入佛罗里达和圣安东尼奥。后者主要负责土地收购及开发、建设及佛罗里达州中部及德克萨斯州大奥斯汀-圣安东尼奥市场的单户住宅的销售。

　　至此，朗诗初步完成了在美国“微笑曲线带”区域的布局，即亚利桑那州凤凰城市场、德克萨斯州的奥斯汀和圣安东尼奥市场、佛罗里达州的奥兰多市场，以及在美国一开始就进入的经济较为发达的北加州湾区、南加州大洛杉矶地区、以及纽约大都会区。

　　朗诗美国业务CEO John曾谈到，朗诗目前的布局在美国主要还是加州、亚利桑那州为主，包括一小部分纽约，我们会继续扩展德州、佛州这些地区。

　　EB-5的美国梦

　　回看朗诗从2013年开始出海，彼时一起伴随“走出去”目标的企业无一例外都已经折戟，朗诗成为少有选择继续留下来深耕当地市场的“远洋独苗”。

　　当初，英国、澳大利亚、东南亚以及美国是房企出海的4个主要选择，而大家实际上都是“伪出国”，绝大多数项目的主要销售对象仍然是以中国人和华人同胞为主，不少项目仍然同时在国内开设销售中心，向国内的群众推销海外置业的投资理念，还包括了投资移民。

　　美国便是一个主要以投资移民为主的国家，其中，EB-5是泛海、绿地们跨过太平洋进行投资的主要项目。

　　所谓EB-5项目是美国对申请人条件最宽松的一项移民政策，外国移民申请人在美投资创设有利于美国经济的商业性企业，并创造10个全职的美国工人就业机会，即可获发二年期的条件式移民签证。二年届满前90天，若移民投资者的投资行为仍存在，可申请“条件移除”，而成为永久居民。

　　具体来说，此方案的投资额为美金100万美元。如果投资标的是位于目标就业区（Targeted Employment Area），则投资额可降为50万美元。

　　即使如今在当地扎根完成蜕变的朗诗亦不能免俗，曾发行超过10期的EB-5项目，为公司在美发展提供了资金。

　　例如，朗诗在美国首个全资投入独立开发的地产项目“凯撒庄园”，坐落于旧金山湾区。在2013年12月购买了这块6.3英亩的土地，位于加利福尼亚丹维尔市。从2014年10月开工至2017年末完工，于2018年3月19日全额偿还了1400万美元的EB-5贷款。

　　朗诗在公告中也提及美国EB-5项目也为其提供长期低利率融资，保证了公司发展的资金需求，提供了大量的低息资金。

　　截止2021年上半年，朗诗依旧有EB-5贷款人民币1615万元，按年利率4.00%至6.00%计息并由Landsea Holdings Corporation担保，须于2023年6月29日偿还。

　　同时，EB-5投资人出资款人民币7.56亿元入账列作金融负债，朗诗在报告中表示，集团可全权酌情决定豁免还款予EB-5投资人，直至基金成立日期起计第25周年为止，按实际年利率介乎0.1%至1.0%计息。

　　众多境内投资者对于EB-5的期待并不是从中赚取丰厚的利润，而是通过其获得美国绿卡。2018年绿地与泛海项目被SEC调查所导致的移民问题，依旧给这类融资和企业带来了不小的麻烦。

　　当时，因美丽家园区域中心的实际控制人涉嫌通过虚设的EB-5项目，骗取45位投资者的2250万美元资金中饱私囊，而被美国证监会起诉，而绿地与泛海的项目正是挂靠在美丽家园区域中心治下。

　　随后，绿地与泛海便逐渐减少甚至撤回了在美国的投资，当然其中不免国内在政策和债务端给予的压力，其次便是因水土不服发展不顺而打起的退堂鼓。

　　“美国人”的美国业务

　　房企在国内最主要的办法是参加土地招拍挂，从政府手中获得土地进行开发，土地的未来实际上已经被规划好。

　　然而，英国、美国等西方国家，其土地多数由私人或公司持有，在收购土地后，其进行改规划的时候不仅仅是来自政府的阻力，更多得是来自社区和民间组织的抗议。

　　绿地曾收购旧金山的一宗土地，原定为一座集生物科学和医药科学于一体的高新技术园区，但绿地尝试改变规划将其建设成一片海滨住宅时，便遭到了众多公司和周边居民的反对。

　　另一方面，国外对于建筑上的管控要更严格，内房企在进入海外市场时多选择的是洛杉矶、纽约、旧金山这一类的城市，固然其拥有成熟的房地产市场和稳定的客流，但开发难度也相当大。

　　在施工建设给周边居民产生影响时，项目往往会遭到市政府的罚款或相关惩罚措施，这也导致了“中国速度”难以在海外复制，原本习惯了快节奏的房企们难以适应。

　　对于朗诗来说，进入美国市场走的第一步棋便是搭设美国团队，而不是照搬中国模式，这一举措是其时至今日能够活跃在美国的关键，总部只在一些投资、融资上进行管控。在朗诗美国的15人董事会和高管团队中，仅有4位亚洲面孔。

　　例如朗诗此次收购的佛罗里达资产，原主要负责人将继续受雇于目标公司。除非订约方延长期限，否则自交割起6个月内的过渡期间，在自由雇佣的基础上担任实质上同等的职务，整体而言薪酬结构实质上相称，其中职位包括联席总裁和法律顾问。

　　团队本土化所带来的一个重要结果便是销售本土化，其所面对的主要购房者绝大多数都是美国客户。在国内的中介网站中，除了朗诗早期项目仍有影子留存外，朗诗的主要项目都鲜有选择国内的渠道进行售卖，美国朗诗官网上的所有内容也是全英文并没有留下中文选项，具体的联系方式也为美国电话。

　　朗诗总裁黄征透露，朗诗美国业务的主要消费群体大概应该90%多以上就是美国当地人，主要是通过重资产并购进行项目开发销售。

　　2021年1月8日，朗诗美国地产业务主体Landsea Homes通过SPAC方式在美上市。在上市文件中，Landsea Homes称其为一家总部位于加州的住宅建筑公司，主要建设高性能系列设计住宅，也就是绿色节能建筑，目标群体为首次置业和首套改善型住宅。

　　值得注意的是，Landsea Homes在分拆后的市值达到3.41亿美元，约合超过人民币21亿元，而母公司朗诗地产的市值仅为16亿港元，约合人民币13.4亿元。

　　不过，在母公司朗诗地产的报表中， 2020年基于谨慎原则还是进行了存货减值，导致美国核心净利润由2019年的盈利1.9亿元，下降到2020年的亏损0.7亿元。

　　最初，朗诗进入美国走的是中高端路线，因为其主要市场为经济发展较快的湾区，随后逐渐转向更加现代化的科技绿建，将售价控制在更“可触及”的范围内。

　　朗诗认为，对入门级住宅的高度关注使其能够满足不断变化的市场，并在战略上降低投资组合风险。在此前收购亚利桑那州资产时，其主要房屋资源便是刚需住宅。

　　近两年，伴随疫情导致的经济影响，美国抵押贷款利率首次降至3%以下。在2021年初，美国30年期抵押贷款平均利率创下历史新低，低至2.65%。

　　2021年1月至10月，标普CoreLogic Case-Shiller美国房价指数上涨了19.1%，创下了45年来的最大增幅。

　　美国房地产的火热度也让朗诗得以从2020年疫情影响下有所恢复。截至2021年9月30日的9个月，朗诗住宅销售收入同比增长34%，交付量同比增长18%，从去年同期的940套增加到1106套。

　　其中，前文提到的Vintage收购，朗诗在9个月期间一共交付了162个房屋，仅从该次收购便产生了6380万美元的收入。

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