房屋租赁是近年来我国住房租赁领域新兴的行业，当前我国大力发展住房租赁市场，各地也纷纷出台扶持长租市场发展的相关政策，如今的房屋租赁已然成为市场的宠儿，吸引了无数目光，那么房屋租赁行业的市场前景究竟如何呢？

　　四大因素助推房屋租赁行业发展

　　政策利好

　　从2015年国家开始大力支持住房租赁市场；2016年底中央提出“房子是用来住的”；2017年各地密集出台楼市调控政策，大力发展租赁市场；同年，九部委发文在广州等12个城市试点，广州率先打出“租售同权”，紧接着深圳、武汉等50多城出台发展租赁政策。

　　市场空白

　　在日本，租赁房屋有八成以上是由专业机构统一运营管理。而根据我国住建部数据，现阶段一、二线城市租房比例已达到50%以上，而规模化住房租赁企业市场份额仅2%，品牌租赁机构更是寥寥无几，房屋租赁市场发展空间巨大。上海易居研究院智库中心预测，未来十年将是住房租赁市场快速发展的阶段，预计2027年全国城镇将形成54亿平方米的有效租赁需求。与此同时，将形成66亿平方米的可租赁房源，租金规模可达3.86万亿元。到2030年，中国房屋租赁市场的租金规模将超过4.6万亿元。目前，我国租赁企业渗透率仅为2%，远低于发达国家水平。发达国家房屋租赁供给市场中，专业化的房屋租赁公司是出租领域中最重要的主体。根据美国人调局统计，大部分地区房屋租赁企业占整体住房出租比例都在35%以上。

　　风口开启

　　房屋租赁行业迎来“风口期”，标杆房企、一二手中介、连锁酒店、资产管理公司背景公司以及创业公司等主体纷纷汇聚到这个市场中来，具有“国家队”身份的国企也不甘示弱，在政策面大力扶持下，已经成为房屋租赁行业的主力军。以2014年、2015年为房屋租赁行业融资高峰期，且单轮融资金额大，以千万量级居多，并出现亿级单轮投资。“青客”“蛋壳”相继上市，可见房屋租赁行业成为资本市场的“香饽饽”。

　　科技入局

　　金融和互联网巨头纷纷加入战局：支付宝正式推出信用租房模式；中国银联与沈阳、武汉签署住房租赁服务平台合作协议；京东成为北京住房租赁市场支持平台合作方；建设银行深圳分行联合房企推出可租赁房源，开发了“按居贷”等20多项住房租赁金融产品……自带金融和互联网光环的行业巨头作为新兴力量进入住房租赁市场。预计后续还将有更多极具影响力的主体进入市场，加速租赁市场发展变革。

　　中国房屋租赁市场近期大潮汹涌，已进入残酷的洗牌期。各运营公司在凶猛扩张后，纷纷赴美上市融资，将战场扩展到海外。2020年伊始，房屋租赁市场又突然杀出一匹黑马——“城城找房”。据悉，城城找房将通过并购赴美上市并在纽约证券交易所挂牌。

　　目前中国的房屋租赁市场，主要有三种运营模式。以青客等品牌公寓为代表的重资产合租模式；以龙湖冠寓等开发商自持物业为代表的重资产单间模式；以城城找房为代表的，以不动产管理为核心的轻资产托管模式。自此，房屋租赁市场三国演义式的角逐正慢慢进入高潮。

　　重资产合租模式政策风险和盈利模式有待商榷

　　赚差价的重资产合租模式，也叫合租公寓或长租公寓，市场关注度最高，其本质上是做专业化的“二房东”，国内多数此类公司在运营中因大量资本被占用，资金链经常处于绷紧状态，多数企业连年亏损，个别企业甚至早已资不抵债，频频爆雷。究其根本原因，在于此模式本身存在的先天短板，通过从业主手中租赁房屋，签署3到10年的租期，统一装修后再将房屋出租给租客，主要盈利方式是赚取房租差价，但获客成本、装修成本、运营成本已占差价的八至九成。

　　以前由房东承担的房屋装修成本、空置成本，被集中放大之后，“二房东”似乎成了一门不赚钱的买卖。为摆脱亏损局面，“二房东”式合租公寓采取增加隔断房的方式，增加每套出租房的房屋数，最终增加每套房的租金总额。虽然单间价格下降，但居住人数增加，增加了片区居住密度和管理难度，带来了安全隐患。2017 年底大兴火灾之后，北京便开始严查、拆除违建隔断房，其它地区也纷纷出台禁止隔断房改造出租的法律法规。

　　与此同时，部分合租公寓更多则用租户的“租金贷”进行融资。合租公寓在与租户签订合同时，会鼓励使用“租金贷”作为付款方式，租户在支付首月房租后，向合作银行申请一笔金额为 11 个月房租之和的贷款，而后银行将贷款一次性支付给合租公寓，由该公寓后续分期定时向房东支付租金，租户则每月向银行偿还贷款。对于合租公寓来说，提前收到无需一次性支付给业主的房租，形成了巨大资金池，体现为“预收账款”。同时，其又以服务费等名目，变相向租客收取高额利息，远超向金融机构支付的借贷成本。

　　“租金贷”的运营模式，无形中为市场埋下一个大地雷：通过高负债、重资产扩张的合租公寓，本质上是用原本属于业主的未来租金，增加杠杆扩张市场，而一旦资金链断裂不能向业主支付房租，租户则成为最终的“冤大头”，不仅被“扫地出门”重新找房，还要继续向金融机构偿还贷款。2019年12月25日，六部委联合出台文件严控“租金贷”，防止形成资金池。文件明确划出红线：“租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的三成，监管不断收紧的紧箍咒，将使合租公寓的资金压力变得更加沉重。

　　重资产单间模式房源规模受限和资金投入压力

　　目前，开发商自持的公寓以集中式单间为主，也叫集中式公寓。从城市规划来看，未来 54 亿平方米的有效租赁需求，能满足开发商经营公寓的集中式物业或土地寥寥无几，有先天的资源瓶颈，不仅仅从房源数量上难以解决一、二线城市已达到50%以上的租房比例，而且单间的房型也无法解决“住有所居”的家庭居住问题，毕竟单身白领不是房屋租赁市场的主流人群。

　　同时，2019年3月，同策研究院发布的《2018-2019年房企融资白皮书》显示，去年全年，房企的到位资金规模仅为165963亿元，在货币政策的影响下，绝对值虽然同比2017年增长6.4%，增速却相比2017年的8.2%回落1.8个百分点，相较于2016年最高点15.2%的增速回落8.8个百分点，自2018年下半年以来，开发商融资紧张，负债压力大已是常事，加之监管趋严，销售下滑，需要做出一些舍弃。

　　巨大的债务压力倒逼开发商只能选择重点业务进行留存。恒大研究院的数据显示，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿，并将在2019-2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿。债务密集到期、国内楼市严格调控，房企借新还旧，并逐渐剥离不盈利的业务而及时止损成为不得已而为之的对策。加之，前两年，政府大力推行长租公寓业务之时，给予了颇多的政策利好，其中不乏投机的企业以享受利好政策或捆绑上市的目的介入长租领域，市场环境不佳的情况下，只能适当舍弃。

　　轻资产托管模式不打隔断只收服务费成趋势

　　以轻资产托管为主的整租模式，商业模式的根本在于业主将房屋委托专业托管公司进行管理，托管公司为业主提供租客筛选、合同签署、资产交割、租金催收、到期盘点、家具家电维修、房间保洁、产权办理、物业协调、房屋装修翻新、二手房买卖等托管服务。业主承担空租风险，业主和租客以年为单位按房租收益支付托管公司约定的服务费用，一般为租金交易额的20%左右。此外，托管公司遵循不打隔断、不改造，到期原样返还，现状出租等经营原则，大大降低了经营风险及运营成本。

　　轻资产托管模式通过规模化发展，打造出流量产品、盈利产品、孵化产品，使托管公司的现金流、净利润不断提高。以不动产管理为切入点，通过跨界经营，构建生活服务生态，打造盈利增长极：与房屋中介合作，服务业主、租客进行二手房买卖服务；与保险行业合作，为业主、租客提供财产保险服务；与家政企业合作，为租客和业主提供保洁、维修、保姆等服务；与家装公司合作，为业主提供装修、翻新服务；与房地产开发公司合作，为投资型业主和刚需租客提供优质的房源信息。

　　目前国内专业的托管公司非常少，其中不乏两个主要原因。其一，重资产合租的商业模式竞争门槛主要来自资金，全球资本大量流向中国的时代背景大大降低了这个进入门槛，运营要求相对较低也令很多投资机构争相跟进，促使市场快速发展的同时，也加剧了竞争态势。另一方面，其实也是相对而言的，轻资产托管对资金的要求不高，但对运营的专业化程度要求却非常高，不仅需要专业的系统支撑，还需要有足够多的经验总结形成运营标准，这对于在运营方面相对空白的中国市场，无疑大大提高了进入的门槛，令很多没有运营经验的投资机构望而怯步。

　　随着城镇化的推进，外来人口的持续涌入，加之政策与资本的锦上添花，房屋租赁行业在发展初期开始野蛮的快速成长，不仅入局者众，跑马圈地式的疯狂收房更成为常态。随着行业整顿以及日益成熟，整个房屋租赁行业进入回归产品本质的新赛段。三种模式孰是孰非静待市场检验，让我们拭目以待。