每经记者：吴若凡摄影报道    每经编辑：魏文艺

　　近期，最受业内关注的地产项目，无疑是绿地位于上海董家渡的地王项目。

　　3月24日，作为疫情之后上海第一个入市项目，绿地董家渡项目的住宅楼盘“海珀外滩”率先开盘了三栋住宅楼。按照均价13.8万元/平方米计算，首期推出3栋楼203套房源能为绿地回笼近60亿元资金。

　　董家渡地王项目对绿地有多重要？绿地集团董事长张玉良曾笑言，自己每隔一段时间就要去项目看一看，有时会“牵挂”到睡不好觉。项目初次赴京亮相时，张玉良甚至亲自“压阵”卖力推介。

　　3月26日下午，《每日经济新闻》记者在董家渡项目现场看到，这个120万平方米的巨无霸综合体已全面动工，数个工地同时作业、近千人施工的场面颇为震撼。

　　据记者了解，董家渡项目（绿地外滩中心）7栋建成办公楼已卖出4栋，单价直逼10万元/平方米，目前已为绿地贡献了超100亿元收入。

　　如今的绿地，在董家渡用上了几乎以往所有项目都很难匹敌的“贴金”成色。然而回想一年前，董家渡项目还只是一个东家债务缠身、被“四处叫卖”折价转手项目。也正是这个曾经的全国地王项目，经历了资本与地产之间这场“游戏”，从大起大落到起死回生。

　　董家渡项目施工现场

　　一手猛造地王一手贱卖资产

　　董家渡项目，原本姓“中民投”。

　　这家2014年8月横空出世的企业，由59个民营企业大佬联合投资设立，股权极度分散（最大股东持股不超2%），财力也极度雄厚——只用了5年时间，就将资产总规模从400多亿元猛然拉升到3061亿元。

　　就在挂牌后3个月，新鲜出炉的“中民投”联合外滩投资、佳渡置业，一手酿造了全新的中国“地王”——总价达248.5亿元的上海外滩董家渡地块。

　　彼时的董家渡地块，或许只是众多民营资本用高杠杆撬动“稀缺地皮”的又一次游戏。不过中民投却是实实在在的一战成名，风头一时无两。

　　但世事难料，再次进入各大媒体头条时，中民投身上的标签却变成了“债务违约”“变卖资产”“资产困局”。而中民投曾经规划庞大的董家渡“高端商办综合体”，5年时间也只立起了几栋孤零零的残楼。

　　已竣工的办公楼

　　最终，董家渡地王项目也被中民投摆上了拍卖台。

　　据《每日经济新闻》记者了解，在众多与中民投洽谈董家渡项目的“买方”中，报价越压越低，有的甚至把50%的债权压到了初始拿地成本价之下。

　　但深入尽调过董家渡项目的意向方都会发现，报价或许还算不上什么大问题。因为更多的麻烦来自于中民投本身极其分散的股权带来的流程纠缠，以及表内表外难以一时厘清的高负债。

　　坊间一度传闻称，曾最接近董家渡项目的是世茂，中民投50%的股权报价160亿元，但世茂因交易背后复杂的问题放弃了。

　　最终接手的是绿地集团。消息起初来得有点突然，但细品会觉得意料之中。

　　国企背景的绿地，在上海相关部门和金融机构的撮合下，于2019后2月13日正式接下了中民投旗下最有价值的资产之一——上海董家渡13、15地块。绿地花了121亿元，折价将一块珍宝收入囊中。

　　“费钱宝贝”成了“赚钱神器”

　　拿下董家渡地王项目，绿地似乎也并非胜券在握。

　　虽然根据协约，绿地不用一次性付款，但121亿元毕竟不是小数目。绿地为了确保董家渡项目的开发，就拟在不超过300亿元的额度范围内为项目所属公司向金融机构的融资提供担保。

　　并且据了解，董家渡项目的总投入高达六七百亿元，安信信托还投了约100余亿元，这部分本金是抽不走的。所以项目变现后必须优先偿还工程款、下一期建设投入，以及金融机构的贷款利息等。

　　有业内人士曾戏言，董家渡项目是一个又贵又费钱的项目。

　　绿地近年在规模扩张中频繁融资输血，董家渡项目能否自己输血、为集团减负甚至创收，也是影响绿地质量的因素。也由此，这个费钱的宝贝，甚至一度成为舆论对绿地发展势能的质疑。

　　张玉良把董家渡项目交给了以管理、效率著称的绿地二部，短短一年时间，项目确实提速不少。去年5月，董家渡项目以“绿地外滩中心”和“海珀外滩”重新亮相时，据记者了解，绿地已经做成了第一笔订单。

　　3月26日，当《每日经济新闻》记者来到董家渡项目现场时，7栋办公楼已经竣工，沿中山南路西侧的沿街商场也已结构封顶，甚至数栋超高层也都建设到了一半。

　　据绿地方面透露，竣工的办公楼中已经有4栋售出，买家多是有金融背景的公司，比如买下A1和A2栋（共3.85万平方米）的中国人保，以及买下整个总部办公的3栋楼（即B1、B2、B3地块）的海通证券。

　　记者查看两栋办公楼的预售证发现，A1和A2栋的交易对价约33亿元，折合单价在10万元/平方米，几乎算得上中国“最贵”的写字楼。

　　项目施工现场

　　加之海通证券B地块的交易对价约70亿元，目前项目已经为绿地贡献了超100亿元收入。

　　金融机构热情高涨，用CBRE投资部董事周志锋的话说，“国内金融机构要做一轮新的布局，陆家嘴基本买不到楼，所以要抢占隔江对望的黄埔金融集聚带。”

　　此外，绿地的收入，还盯着一块“肥肉”——住宅。

　　3月24日，作为疫情之后上海第一个入市的项目，绿地董家渡的住宅楼盘“海珀外滩”率先开盘了三栋住宅楼。事实上，海珀外滩原计划在2月20日开盘。

　　毕竟越快卖出，越早赚钱。绿地为了增加套数和客群面，进一步调整了户型结构，增加了小户型配比。

　　按照均价13.8万元/平方米计算，首期推出3栋楼203套房源，能为绿地回笼近60亿元资金。

　　不少业内人士也认为，整个董家渡项目有非常可观的现金回报。即便是做持有，也可以通过资本化得到非常高的回报率。

　　不过在这个项目上，或许绿地更看重实实在在的钱。据了解，写字楼部分绿地只留下了项目的40%作为自持，即含300米外滩地标的一栋和一部分商业，其他均出售。

　　投资者的“生门”？

　　密切关注董家渡项目赚回多少钱的，还有项目的股东方和财务投资者——安信信托。

　　近日，安信信托一度因为中民投的关系传出暴雷，并强行让投资者延期兑付一年。

　　据了解，在中民投出现流动性危机、董家渡项目彻底易主后，安信安赢42号后续滚动发行情况不佳，其中优先级信托收益权129亿元，劣后级43亿元。

　　加之涉及多达35宗涉诉项目，官司缠身的安信信托涉诉金额已突破100亿元。

　　如今为缓解资本和债务压力，安信信托对董家渡项目也给予厚望。据透露，从项目的定价、财务到成本、收益等各方面，安信信托都有参与。

　　“董家渡地王”项目背后的资本参与众多，即使如今大股东让渡为绿地集团之后，项目背后以财务投资者、股东方、债权方等身份出现的资本仍然数目众多。

　　从全国最贵的地，变成全上海最贵的楼。与其说董家渡是一个地产项目，不如说它从来都是一个“地产资本游戏”。

　　如今回看董家渡地王项目起死回生的“谋划”，张玉良亲自上阵、大量超高层排布、最贵价格配比，一次次金牌级待遇背后，也是一个个资本诉求。同时，消费方也得到了保值升值的地皮。

　　或许真正精妙的地产资本游戏，结果就是多赢。

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