本报记者 吴静 卢志坤 天津报道

　　“天津市场也就这样了，未来几年都不会大涨也不会大跌。实际上今年受疫情影响，不少楼盘都降价了。”谈及自己所了解到的天津楼市情况时，当地房产中介人员给出这样的判断。

　　2017年，楼市进入全面调控时期，天津是最先跟进的城市之一，当年3月份，天津出台“3·31新政”，成交数据随之走低。不过，2018年，随着天津“海河英才”计划的实施，天津楼市出现了短暂的火热现象。

　　与前两年因为落户政策而火热的市场相比，如今的天津楼市逐渐回归平稳。《中国经营报》记者近日走访了解到，疫情平稳之后购房客群的资产保值观念增强，市六区改善型楼盘热度提升，学区房关注度较高。而在环城区域，因为配套设施完善尚需时日，曾经的高价“地王”项目面临“骑虎难下”局面。

　　环城区域项目降价去化

　　今年受疫情影响，上半年多数城市成交量均出现下滑，天津亦不例外。国家统计局数据显示，7月天津新房价格环比上涨0.5%，同比涨幅0.7%。今年上半年，天津商品房累计销售金额818亿元，同比去年减少两成，去化周期已经达到22个月。

　　二手房市场同样低迷，今年7月份，天津二手房价环比下跌0.1%，同比下跌4.2%。这已经是天津二手房价格连续下跌13个月，累计跌幅达4.7%。

　　但分区域来看，天津市六区因为交通、资源配套等较为成熟，在今年疫情影响下价格波动相对较小，且随着疫情影响逐渐消散，购房人群资产保值心态影响下热度渐升。

　　市区内海河沿岸，高端项目林立，据熟悉当地市场的中介人员介绍，“天津人很认海河，从价格上看就能发现，市区内海河沿岸的项目价格都很高，每平方米单价在40000元到60000元之间。”而这个价位，是2017年限购政策之后逐渐下调的结果。

　　“我们项目是2016年拿的地，原本是要卖10万元（每平方米）的，但是没办法，赶上了政策调控。”在海河金茂府售楼处，置业顾问向记者介绍道。

　　据了解，2016年3月，中国金茂以41亿元拿下天津海河旁热电厂地块，该地块是海河中上游最后一块住宅用地，土地面积12.59万平方米，楼面单价14554元/平方米，当时刷新了市内河东区挂牌单价纪录。

　　该项目于2017年10月22日第一期开盘6栋楼，当时高层产品均价在60000元/平方米，随后近3年里，高层价格一直在50000元/平方米~60000元/平方米之间波动；洋房产品价格在60000元/平方米~65000元/平方米波动。

　　在售楼处，置业顾问向记者计算了一套155平方米的洋房产品，价格在51000元/平方米左右。“这是不临海河的房源，临着海河、能看到景观的价格要60000元左右了。”

　　在克而瑞去年统计的天津市内六区新房销售额排行榜上，该项目以15.6亿元的销售额位列第一。今年前7个月该项目销售额为12亿元，排名第二。

　　据了解，今年前7月，在克而瑞天津市六区新房销售额排行榜第一位的为中海城市广场·钻石湾，产品为公寓式住宅，该项目位于市内河东区，同样处于海河沿岸。项目拿地时间为2013年，2014年开始对外销售，前期由中信集团开发，2016年时中海收购后继续开发，项目规划总户数1638户。

　　该项目渠道代理方官网显示，在2017年6月至8月期间，该项目曾卖到11万元/平方米的价格，随后价格逐渐下调，从2018年9月份开始每平方米价格在40000~50000元之间波动，目前项目最新开盘的房源均价约43000元/平方米。

　　在克而瑞的排行榜上，该项目去年未进入前十，而今年前7月则以16.5亿元的销售额一跃成为市六区销冠。售楼处置业顾问向记者计算了一套84.06平方米的高层产品（采光相对较差，与同面积能看到海河的房源相比总价相差近60万元），经过各种优惠，一口价299万元，均价35592元/平方米。“这是最后的优惠房源，我们9月份就开始上调价格了。”

　　记者在项目处看到，楼栋之间建筑密集，公开信息显示的容积率已达到6.27。记者了解到，去年有业主投诉，该项目原三、四期地块规划方案为3栋居住型公寓、2栋办公楼和12万平方米的商业mall（购物中心）布局，但经过规划调整后，12万平方米的购物中心要变成65000平方米的室外商业街；同时，居住型公寓由原来的3栋增加为4栋，轮廓由办公形态改为住宅形态；办公楼由2栋增加为3栋。

　　对于规划调整的原因，记者致函项目公司中信保利达地产（天津）有限公司，截至发稿时未获回复。

　　与市六区内配套较为成熟的市场相比，环城及郊县区域项目价格波动则相对较大。2016年时，与大多数一、二线城市类似，天津楼市火热，高价“地王”项目频出。2016年10月，西青区杨伍庄北侧地块以76亿元价格、98.54%溢价率被竞得，楼面价达到20417元/平方米，创下当时天津环城四区土地出让楼面价新高。

　　据了解，该项目与天津南站仅一站地铁距离，但周围配套设施尚待开发完善。项目占地面积较大，规划50栋楼，总户数5944户，目前在售的是第一期的10栋楼。

　　2018年时，该项目高层均价曾达到28500元/平方米。现场置业顾问从手机里调取成交信息向记者展示，他的一位张姓客户2018年购置了一套89平方米的高层产品，价格为28000元/平方米左右。

　　随后，他又向记者展示了项目在住建委的备案信息，该项目在住建委备案价为25000元/平方米左右。而目前，项目的实际销售均价为21500元/平方米。

　　“一般房企项目的实际销售价在备案价的15%上下浮动，现在我们卖的价格是在备案价基础上打了八七折，下调幅度没有超过15%。”据置业顾问介绍，今年初项目曾准备卖20000元/平方米以下，但因故未能获准。

　　据了解，价格下调之后，该项目去化进展加速。“项目前两年一直卖不动，今年降价之后一下子清了2栋楼。”置业顾问表示。

　　对于项目降价，现场置业顾问也直言不讳：“没办法，我们当初拿地成本每平方米23000元，周边房企后来拿地太便宜了，他们能卖20000元，我们如果卖28000元，品质再好也扛不住啊。”

　　去年3月份，美的、旭辉联合体以36.38亿元竞得翡翠大道周边一宗地块，其中自持商业面积38100平方米，自持租赁住房面积3600平方米，折合楼面价约12736元/平方米，项目定名为翰悦府。记者在该项目售楼处了解到，一套100平方米的高层房源，均价在19731元/平方米。

　　据了解，从2017年调控开始后，天津实行房价、地价联动，在土地出让方面，政府采取了设置最高限价方式，随后抽签、熔断、竞商业自持、竞住宅自持、加保障房指标等一系列手段，之后高溢价的地王项目随之减少。

　　带学区新房依旧火热

　　8月底，天津最核心地段、地铁营口道旁边，和平翰林公馆售楼处人流络绎不绝。

　　“那个地段了不得，是天津市的‘芯儿’。”一位在天津从事多年新房销售工作的本地人向记者介绍道。据了解，该项目所处的和平区是天津市教育资源最优区域。

　　“我们是居住式公寓，土地性质是住宅，只不过是50年产权。”作为和平区目前唯一在售的新房住宅项目，置业顾问表示，“我们项目现在很抢手，是住宅性质的话可以落户，跟普通的公寓不一样。”

　　但该项目更为“抢眼”的是它所附带的学区资源，即天津市教委唯一的直属小学——天津市实验小学。

　　“我们刚开始卖时只是卖地段，总体不温不火，后来托关系被划到和平中心小学招生范围里，但这个小学也一般。今年6月份，我们正式对外公布，已经绑定天津市实验小学。”据置业顾问介绍，“消息公布后，这两个多月成交量一下子上来了。”

　　在一份天津市实验小学今年的“新生入学须知”上，记者看到，在招生条件一栏，该小学要求入学新生“人户统一”——即适龄儿童的户籍和合法固定居所必须均在和平区，若户籍为拆迁空挂户口、卖房空挂户口、集体户口等情况，无法提供和平区合法固定居所证明的，需将户口迁至实际居住地入学。适龄儿童户口落至非居住或非住宅性质房屋的，由区教育局根据周边学校资源情况，统筹安排入学。

　　该份通知上显示新生报名时间为7月25~26日。招生范围一栏展示了可以入学的几个小区，翰林公馆位列其中。

　　该份通知上标明，“本区户籍适龄儿童入学还需满足‘六年一学位’”。而和平翰林公馆最早的交房时间为2021年，目前所有购房客户均未获得房屋产权证，“等到您明年拿到房本之后，就可以把孩子户口落在房子上，明年就可以上实验小学了。等到孩子上完6年小学，您可以再把房子卖了。”置业顾问说道。若按照今年购房计算，该项目的投资期限至少7年。

　　目前，在实验小学招生范围内的小区里，翰林公馆是唯一的新房项目，其他几个小区只有二手房销售，标价在70000元/平方米至130000元/平方米之间，最高的一套房源标价超过180000元/平方米。但从成交价来看，普遍在40000元/平方米至70000元/平方米之间。

　　“我们项目9月份开始调价，平均将上涨10%左右。”翰林公馆置业顾问说道。

　　记者从实验小学招生办获知，目前学校已经开学，一年级招收9个班，每班人数不超过40人，“以后学校招收生源人数不确定，要看具体情况。”招生办工作人员表示。据了解，和平翰林公馆总计规划户数为1500户。

　　对于为何今年实验小学会把翰林公馆划为招生范围之列，置业顾问表示公司有这方面“关系”。记者向项目开发商天津现代城开发有限公司（以下简称“天津现代城”）求证以上说法，但未获回复。

　　据了解，天津现代城母公司为天津现代集团有限公司（以下简称“天津现代集团”），股东为马成喜、张迪娒，是天津本地的一家集团化民企，旗下30多家全资和控股企业，经营内容涉及地产开发、商业运营、金融投资等。其实控人马成喜曾位列天津富豪榜第6位。

　　即便不是核心地段的学区房，环城“低配版”的学区房也受到不少购房客青睐。在环城四区的津南区内，海教园板块因为可以拥有九年一贯制南开学校的入学资质，在区域内热度不减。

　　8月底的一个周日下午，天色已接近傍晚，阳光城·未来悦售楼处内仍人声鼎沸。每个置业顾问都在同时接待多位客户，有的甚至忙于帮老客户签约而无暇招待新到访的客户。楼盘展示处的屏幕上显示，项目将在9月1日开始全面调价，每平方米涨价500元。

　　据了解，这是海教园板块成交量较高的项目，置业顾问给记者计算的一套89平方米的房源，价格达18241元/平方米。与该项目位置相近的文澜府为同一开发商操盘的项目，在代理渠道上显示的均价从去年底的22500元/平方米，降至目前的20000元/平方米。

　　记者就天津房地产市场情况函询当地相关主管部门，但截至发稿未获回复。