房地产行业加速整合是大趋势 上下游产业应做充分准备

房地产行业加速整合是大趋势 上下游产业应做充分准备
2019年12月02日 12:07 新浪网 作者 中国经营报

    社评

    今年以来,房地产企业破产数量较往年有所增长。人民法院公告网显示,截至11月20日,房地产开发商的破产数达446家。

    表面上看,446家房企破产足够吸引眼球,但这一数据并不值得仔细推敲。原因在于,我国房地产市场化改革至2009年,由于居民人均居住面积不足,故居民居住需求持续释放,房地产行业基本上处于稳定向好的发展态势。这也造就了全国各地房企的遍地开花,一个地级市基本上存在几家或十几家房企,房价的持续上涨使这期间只要从事房地产行业开发基本上都不会赔钱。

    2009年以后房地产行业逐渐表现出更多的金融属性,居民通过银行信贷买房催生了房地产行业的又一个十年繁荣,只不过这其中存在每三年一个的房地产行业小周期,房价每三年迎来一次上涨后会出现不断严厉的包括房贷利率提高、限购等措施在内的调控政策,房地产需求也会随之减小,这期间房企在拿地、开工、建设和销售等环节如果没有准确对接房地产小周期,房企资金链出现断裂导致资不抵债甚至破产的案例也是每年都存在的,这期间房企年均破产数量一般都在300家左右。当然,因2009年以后整个房地产行业依然处在波动上升阶段,这也使得全国房企数量仍不断攀升。工商部门数据显示,截至2018年末全国房企数量约为9.7万余家。由此可以看出,今年以来破产的446家房企其实只占全部房企数量非常小的比重,单从房企破产数量创新高并不能完全说明房地产行业寒冬的来临,需要从更深入角度分析当前房地产行业所处产业生命周期位置。

    任何一个行业的发展都会遵循产业生命周期发展规律,即产业初创期、成长期、成熟期和衰退期。行业内企业的发展也与产业生命周期所处阶段息息相关,初创期时敢于试水的企业较少,行业规则有待制定,此时进入该行业风险与机会均较大,企业一旦成功则可奠定其未来一段时期的行业地位;成长期时行业发展蒸蒸日上,财富效应使大量企业进入该行业掘金;成熟期时因市场利润空间开始下降,市场集中度随之提升,大量中小企业因利润下降而不得不退出市场,大企业凭借资金、市场、人才等优势逐步占领市场并形成寡头垄断局面;衰退期时由于技术改进或产品更新换代很多未能及时转型的企业则会消失。观察我国改革开放以来的家电、工程机械、食品饮料、互联网等多个行业发展均证实了上述行业发展规律。

    从我国房地产行业发展来看,当前毫无疑问已进入了成熟期,这点可从人均居住面积大幅提升、商品房销量未来再难创新高、居民短期继续加杠杆空间十分有限和龙头企业市场份额快速增加四个方面观察。

    先看人均居住面积。国家统计局数据显示,2018年我国城镇居民人均住房建筑面积达39平方米,考虑了建筑面积与使用面积的比例后,这一面积仍超过了东亚的韩国、日本,并基本与欧洲的英国、法国相当,这说明居民居住需求近年来已得到充分释放,居民居住水平也有了大幅的提升。

    其次看商品房销量。2017年和2018年我国商品房销售面积分别为16.9亿平方米和17.2亿平方米,创全球之最,每年至少可解决4000万人以上的居住问题,而2017年和2018年我国城镇化率分别提升1.17%和1.06%,对应新增城镇常住人口分别为2049万人和1723万人,新增销售房屋可供居住人数大幅高于城镇新增常住人口数量,也就是说在城镇化率如此增速下年均商品房销量很难再维持这一高水平。同时,未来受老龄化的影响,城镇化率提升的速度会进一步下降。另一方面,截至今年10月末,我国房屋施工面积高达84.5亿平方米,其中住宅施工面积高达59.9亿平方米,可供超1.6亿人居住,即使按照年均销售17亿平方米,未来仍需5年左右才能完全消化,广大房企未来销售压力可想而知,预计明年房企的新增投资额会开始出现显著下降。

    再观察居民杠杆率变化情况。央行近期发布的《中国金融稳定报告(2019)》数据显示,2018年末,我国住户部门杠杆率为60.4%,较上年上升3.4%,虽低于发达国家,但已高于全球平均水平和新兴经济体水平,而且我国住户部门杠杆率上升过快,2008年末仅为17.9%,10年时间增长超3倍,用了10年时间就走完了发达国家40年的路,短期继续大幅加杠杆空间不大。

    最后再看龙头企业市场份额。2018年,前10名的房企销售额占房地产市场全部销售额的比重为24%;到了2019年上半年,这一比重已上升至30.6%。房地产市场的产业集中度快速上升,这对于行业内很多中小企业而言无疑不是什么好消息,它们的命运未来很可能是被大企业所兼并,近两年很多中型房企因资金压力出售部分项目公司的股权也是很好的例证。

    当然,房地产行业未来的整合过程会较为残酷,但整合后对行业健康发展和消费者而言无疑均是十分有利的。房地产行业产业集中度的上升和整体销售额的下降会迫使房企不断提高产品的品质,更多地从服务和设计角度出发吸引消费者。当前流行的高周转、在不同城市采用统一设计图模式最终必然会消失。一些在产业成长期促进行业快速发展的政策如商品房预售制必定会逐渐被现房销售所替代,以往消费者遇到的交房时的房屋质量、居住环境与宣传不一致、开发商临时提价等侵害消费者利益的问题也会大幅减少。

    此外,从宏观经济角度分析,房地产行业进入成熟期短期可能会带来一些负面影响,比如很难再通过相关刺激政策以房地产拉动经济,一些房企的消失可能会对上下游产业链条带来一定冲击,需提前有针对性地制定相应对策,但这无疑是房地产行业健康发展和整体经济迈入高质量发展的必经之路。

    综上,我国房地产行业目前已进入成熟期,未来房企加速整合是整个行业所面临的大趋势,且并不会因政策调整而改变,处于产业链上下游的相关方需提前做好准备。

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