编者按/烂尾楼，一个刺痛的字眼，被视为城市的伤疤，不仅影响市容市貌，也是土地资源的极大浪费。作为城市和企业粗放式发展阶段的遗留产物，烂尾楼的盘活，考验各方智慧。一个成功“复活”的烂尾项目，也将为市场提供诸多有益借鉴。本报将持续关注问题项目的盘活，以不同视角，提供典型案例，希冀为行业提供参考助益。
本报记者余燕明北京报道
“重庆门业大王”大川控股（集团）有限公司（下称“大川集团”）资金链断裂后，当地国资介入着手牵头进行债务重组，如今，本土民企拟斥巨资接盘善后。
大川集团在贵州投资项目失败，从2015年开始引致资金链断裂及债务违约。除门业之外，大川集团涉足了房地产开发业务。
其中，位于重庆市沙坪坝区的“大川国际建材城”项目，及位于重庆市江北区的“大川滨水城”项目是大川集团名下主要的房地产项目。
2015年下半年，大川滨水城项目停工。重庆市江北区政府在2017年介入，并制定其区级政府平台公司——重庆中鹏实业（集团）有限公司（下称“中鹏公司”）主导对大川滨水城项目的债务重组。
最终在2018年5月份，大川集团债权人联席会形成一致决议，由中鹏公司设立全资子公司以承接大川滨水城项目25.35亿元负债的形式，获取该项目的全部资产。
作为政府平台公司，中鹏公司充当了大川集团债务重组过程中协调过渡的角色，但无意操盘大川滨水城项目的后续开发。
今年，中鹏公司以在建工程转让的形式获取大川滨水城项目，并装入其全资设立的重庆鹏域房地产开发有限公司（下称“鹏域公司”）后，近期已在重庆联合产权交易所挂牌了鹏域公司95%的股权。
重庆本土民营地产商财信地产发展集团股份有限公司（000838.SZ，下称“财信发展”）有意取得大川滨水城项目的后续开发权益。据称在近期正式挂牌鹏域公司95%股权之前，财信发展已介入大川滨水城项目。
若最终顺利摘牌，财信发展将要支付至少约6.1亿元的股权转让款，并要向鹏域公司提供6.2亿元股东借款，同时承接鹏域公司接近17.7亿元负债、以及从债权人手里受让的对大川集团关联企业约5亿元债权等。
不过，《中国经营报》记者了解到，截至2019年三季度末，财信发展所持现金资源约为10.5亿元。而鹏域公司95%股权挂牌条件内所要求的是即时支付至少6.1亿元股权转让款及6.2亿元股东借款。
烂尾四年的地产项目
记者获悉，大川水岸三期项目于2015年下半年停工，烂尾至今已四年时间。
据悉，在今年装入鹏域公司的大川滨水城项目（备案名为“大川水岸”），实际上属于三期项目，其对应了重庆市江北区石马河大石坝组团D分区D12-2/02、D12-3/02、D13-1/02号地块。
最初，大川滨水城项目的开发主体为重庆大川集团房地产开发有限公司（下称“大川房地产”）。大川房地产曾试图向法院申请破产重整，但目前仍由大川集团持有其99%的股权。
据记者获悉，大川水岸三期项目早在2012年取得了用地规划许可，2014年开工建设，由于大川集团资金链断裂，于2015年下半年停工，烂尾至今已四年时间。
根据大川水岸三期项目土地规划情况，项目土地面积为17.22万平方米，地块性质为居住及商业用地，计容建筑面积40.79万平方米，其中住宅部分35.59万平方米，商业部分4.79万平方米；不计容建筑面积14.52万平方米，主要为地下车库。
另据该项目原规划批准方案，大川水岸三期项目将会建成11栋高层住宅、8栋小高层住宅、75栋多拼别墅、1栋酒店及沿街商业。
大川水岸三期项目规划为4个标段建设。其中一、二标段分别为高层、商业和车库。目前，高层住宅部分已验收交房，未售面积1万平方米（106套）；未售商业面积2073平方米（56套）；未售车库1454个；未售别墅面积2.12万平方米（71套）。
另外，项目三标段原规划建筑面积14.52万平方米，目前已建成建筑面积约12.75万平方米；项目四标段未开建，原规划建筑面积17.41万平方米。
由于大川集团涉及多家金融机构债务及民间借贷，大川滨水城项目在今年以在建工程转让的形式，从大川房地产名下剥离至鹏域公司。
截至2019年三季度末，置入大川水岸三期项目后的鹏域公司资产总额为23.7亿元，负债总额17.7亿元，净资产6亿元。
据悉，鹏域公司以承接大川房地产债务的形式，收购了大川水岸三期项目。由于大川集团部分债权人尚未签订和解协议，其暂估鹏域公司获取项目的收购款约为3.56亿元，同时项目转让过程中产生应交税费2.6亿元。
至2019年11月份，中鹏公司已向鹏域公司提供了3.6亿元的股东借款，借款年利率为7%。
中鹏公司主导大川水岸三期项目债务重组后，鹏域公司在今年对外形成了一系列新的债务。截至2019年三季度末，由中鹏公司提供担保的对外借款本金余额约为15.2亿元。
这其中包括鹏域公司承接大川房地产此前对工商银行的3.9亿元债务本金；同时继续向工商银行取得了8亿元（实际提款5.3亿元）并购贷款及4亿元转贷额度。截至2019年三季度末，鹏域公司对工商银行的贷款本金余额为9.2亿元。
此外，鹏域公司分别向华夏银行、三峡银行相继取得了2亿元流动资金贷款、1.3亿元固定资产借款。
鹏域公司承接大川水岸三期项目债务的同时，债权人所持大川集团关联企业的一系列应收款债权，也被转让至鹏域公司名下。
其中，三峡银行向鹏域公司转让了其所持重庆大川集团防盗门有限公司和重庆大川集团套装门有限公司合计2.13亿元债权；中鹏公司将其所持大川房地产8400万元债权转让予鹏域公司；重庆渝康资产经营管理有限公司所持债权，也最终以2.1亿元代价转让予鹏域公司。
财信发展拟接盘开发
据市场消息称，财信发展至晚在今年8月份已接触大川滨水城项目。
中鹏公司将大川水岸三期项目装入鹏域公司并进行债务重组以后，随即在重庆联合产权交易所挂牌转让鹏域公司95%的股权。
鹏域公司95%股权的对应挂牌底价为6.1亿元，相较其截至2019年三季度末的5.7亿元账面净资产溢价7%。
据市场消息称，财信发展至晚在今年8月份已接触大川滨水城项目。日前，财信发展正式披露将会参与鹏域公司95%股权的竞买。
鹏域公司95%股权的挂牌转让，仍在信息披露及征集意向受让方阶段。如果财信发展最终摘牌，根据挂牌转让条件，将被要求即时支付至少6.1亿元股权转让款，并向鹏域公司提供6.2亿元股东借款。
作为本土地产商，财信发展主要为了获取大川水岸三期项目开发权益。不过，现阶段大川水岸三期项目已经停工烂尾四年之久，无法立即恢复开发建设。
其中，根据重庆当地的城市总体规划，大川水岸三期项目方案需要进行调整并获得批复；项目还要清退、移除原有施工单位及设备；大川水岸三期项目三标段在建工程面积12.75万平方米，由于已停工四年，若仍按原设计方案继续建设，需对其进行安全及质量鉴定。
此外，大川水岸三期项目地块上还有31户住户尚未完成征收拆迁，房屋建筑面积共计4170平方米，征收费用超过5000万元。
更为重要的是，尽管中鹏公司对大川水岸三期项目进行了债务重组，到2019年三季度末，鹏域公司则形成了上述由中鹏公司担保的15.2亿元对外借款，以及中鹏公司提供的3.6亿元股东借款；同时鹏域公司从债权人手里受让了对大川集团关联企业合计约5亿元债权；此外，鹏域公司还要承担大川水岸三期项目转让过程中所产生的2.6亿元应交税费。
根据鹏域公司95%股权挂牌条件约定，由中鹏公司提供担保的银行贷款清偿完毕前，鹏域公司不得进行股东分红，也不得将大川水岸三期项目销售资金用于项目建设及偿还债务以外的用途。
另据记者获悉，财信发展若最终成功竞买鹏域公司95%的股权，上市公司层面将构成重大资产重组。
截至2019年三季度末，财信发展持有的货币资金约为10.5亿元，这意味着上市公司所持现金资源并不足以支付竞买鹏域公司95%股权约6.1亿元转让底价，以及挂牌条件里所要求的向鹏域公司提供6.2亿元股东借款。
记者已向财信发展方面核实了解财信发展将如何筹措安排参与竞买鹏域公司95%股权的资金、大川水岸三期项目后续资本支出，以及本次交易将构成重大资产重组的依据，但截至发稿，暂未收到该公司的回应。
