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起底深圳小产权房“灰色”交易链

起底深圳小产权房“灰色”交易链
2020年07月13日 12:07 新浪网 作者 中国经营报
起底深圳小产权房“灰色”交易链

  本报记者陈婷赵毅深圳报道

  “今年可能就卖保险的和干我们这一行的赚的还可以。”谈及疫情对行业的冲击,已在深圳沙井、福永片区代理小产权房6年有余的中介人士李俊(化名)对《中国经营报》记者表露出了欣慰之情。

  李俊告诉记者,一个业务员一年成交10套房子就达到行业内较好的业绩水平,但今年的行情已经让他在两个月的时间内达成了15套房子的交易。“我们一开始以为受疫情影响今年行情应该不太好,结果没想到比以往表现得更好。”

  在李俊所负责的沙井、福永片区,小产权房集中且数量众多。据另一小产权房交易中介赵莹(化名)称,“目光所及之处都是小产权房。”而在记者近日的走访中发现,深圳小产权房近段时间以来交易需求旺盛,不少楼盘趁势涨价,刚需客和投资客表现积极。

  早在2007年,住建部就曾发出风险提示称,小产权房不受法律保护,也不具备上市交易资格。实际上,据记者近日走访,小产权房交易已形成了较为完整的链条和操作程序。其中,为使购房客“放心”,更有开发商出具各种不同名目、且有相关主体盖章认证的合同协议,以及写着“房屋使用权证”等各类证书。包装之下,每场交易似乎显得尤为“正规”。而小产权房为何如此受欢迎?这当中也隐藏着诸多“诱人”的利益链条。

  小产权房“暗箱”交易

  售楼处工作人员徐华(化名)为记者推荐了一套107平方米的三房户型,总价约为254万元,首付5成,分期10年。

  6月29日,赵莹带记者来到一处名为“懿园”的村委统建楼小区看房,该小区位于沙井会展中心旁,拥有6栋房屋,配有空中花园、地面停车位,均价为2.25万元/平方米。从外观和规模上看,该小区与普通商品房几乎无异。事实上,在当地,这类房屋与农民房、企业拿地投资所建建筑统称为“小产权房”。

  售楼处工作人员徐华(化名)为记者推荐了一套107平方米的三房户型,总价约为254万元,首付5成,分期10年。值得注意的是,徐华对记者表示,若选择分期,前5年是购房者个人直接向银行贷款最高50万元,后5年则是将剩余房款视为“货款”,以开发商的名义先跟银行贷款,再由购房者向开发商贷款。

  除了房款,购房者与上述统建楼开发商签订购房合同时还需缴纳一笔3万元的“综合服务费”,即村委盖章费,每个村委的收费标准不一。徐华向记者解释称,客户购买该统建楼,是以“入股”方式进行交易,即购房者是作为投资群体的身份购买开发商的股份,名义上与村委、开发商共同合作投资建房,股份的表现形式便是房产,若出售房屋就相当于出售自身持有的股份。

  说罢,徐华给了记者一份封面写着某律所的“合同”,称之为“购房协议”,以及一本写着“房屋使用权证”的绿皮包装证书。徐华提及,为完成合同签订,购房者还需缴纳一笔2000元的“律师见证费”,即律师个人盖私章,“这是一定得有的,也是你自身的购房保障,有了律师见证的购房合同相当于商品房的‘红本’。”

  而在李俊带记者参观的位于福永街道的另一村委统建楼,购房者则是与开发商深圳市凤来栖物业管理有限公司签订一份名为“共同投资分配协议”的合同,不过公司并没有向购房者收取上述村委盖章费和“律师见证费”。售楼处相关工作人员对记者表示,“没有必要进行律师见证。有了村委盖章,就已经说明(购房者)合法拥有这套房子了。”与上述徐华所在开发商出具的“房屋使用权证”相似,该楼开发商也会给购房者一本裹着棕色书皮的“使用权确认书”,也叫“绿本”。

  只不过,北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者,按照现行的法律规定,小产权房的买卖合同效力往往是无效的。不管是以什么名义出具的“购房合同”,其实都是为了掩盖小产权房的本质。“‘绿本’不具有法律效力,开发商也没有权力出具该证书。”

  此外,王玉臣表示,有律师见证的小产权房购房合同和没有律师见证的购房合同,在法律效力上没有任何区别。“如果是违法的交易,不会因为有了律师见证就变成合法交易。若对一个违法行为做见证,见证行为本身也违法,收费同样不合理不合法。”

  除了一手小产权房交易存在各种不同名目的收费,购房者购买二手小产权房也需缴纳金额不一的“过户费”“喝茶费”。相关中介人士告诉记者,二手小产权房的“过户费”一般是500元/平方米,近年来各村委相互攀比,“过户费”有所上涨,目前有的二手小产权房“过户费”达到1000元/平方米。李俊称,近期一套面积为113平方米,总价为279万元的二手小产权房一次性收取“过户费”9.6万元。

  有中介两个月完成全年业绩指标

  尽管小产权房买卖缺乏一定监管,但还是有许多刚需客和投资客趋之若鹜。在龙岗区布吉南岭村购买了一套小产权房(属村委统建楼)的钟女士对记者表示,其在2007年购房时的小产权房房价为4000元/平方米。

  尽管小产权房买卖缺乏一定监管,但还是有许多刚需客和投资客趋之若鹜。

  在龙岗区布吉南岭村购买了一套小产权房(属村委统建楼)的钟女士对记者表示,其在2007年购房时的小产权房房价为4000元/平方米,而当时周边的商品房均价为1.8万元/平方米。对比之下,低价是其选择小产权房的主要因素。

  7月7日,李俊带记者来到一处位于沙井南环路、2015年交楼的村委统建楼,其单价约为2万元/平方米。不过,与该统建楼距离不足1公里的一处未开盘商品房,李俊预估其销售单价至少为6.5万元/平方米,而距离上述统建楼约1公里的一个在售公寓新房,其均价也已达到6万元/平方米。“目前,沙井商品房的均价为7万元/平方米。”

  除了低价,无需购买名额、买卖不受限制也使小产权房成了一片“投资热土”。

  去年年底刚出售白石洲一套拆迁房,手里揣着600万元现金的石先生(化名)今年年初来到沙井,用了不到一个星期的时间便买下了3套统建楼二手房,2套用来投资,1套用来自住。

  相关中介人士告诉记者,投资小产权房除了租金回报,近年来沙井的小产权房房价也处于

  上涨趋势。以一套100平方米小产权房为例,一年总房价上涨20万~30万元基本上不成问题。“势头好的时候每平方米上涨5000元至8000元也有可能。”李俊给了记者另一组数据,2016年,小产权房的均价为2000元至3000元,而今年小产权房的单价普遍达到2万元/平方米。

  记者近日走访发现,“短期靠收租,长期博拆迁”是小产权房销售人士抛出的一大卖点。记者以手里有闲置资金为由向一位中介咨询小产权房投资建议,该中介对记者表示,现阶段沙井有多个旧村片区被纳入城市更新规划,其建议记者入手一套200万元的统建楼房屋,短期内获得租金收益,之后或许可以拿到一笔拆迁补偿款。“现在这边的平均租金为3500元,相对稳定。若到时候你的房子涉及拆迁,补偿款至少也是1000万元。”

  在诸多因素推动下,一场关于小产权房的博弈火热程度不减,而李俊同样是这场“狂欢”的受益者之一。

  “特别是2017年和今年,小产权房市场行情紧俏,主要是由于2016年周边地铁正式开通,而今年受到疫情影响,许多客户选择投资房产。今年三四月份我就已经成交15套房子,完成一年的业绩了。”李俊对记者说道。

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