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监管缺失 庆阳最大商业综合体“售后返租”断档惹争议

监管缺失 庆阳最大商业综合体“售后返租”断档惹争议
2021年01月11日 12:05 新浪网 作者 中国经营报

      本报记者尹蓉卢志坤庆阳报道

      “包租5年收益40%,5年后可保值回购。”这曾经是甘肃省庆阳市最大商业综合体项目——东方丽景茂开发商售楼时,向所有业主作出的承诺。然而,现在这句承诺已经沦为售楼时的一个销售“噱头”。

      东方丽景茂在运营一年之后,即陷入“售后返租”欠付风波。东方丽景茂的部分业主在与开发商庆阳汇隆房地产开发有限公司(以下简称“庆阳汇隆公司”)交涉的过程中发现,购买的商铺变成了过道、走廊、卫生间甚至是空调机房。借此,业主们认为庆阳汇隆公司涉嫌“欺诈”,向庆阳市住房和城乡建设局、市场监督管理局多部门进行举报,然而始终未有结果。

      那么,“售后包租”“售后回租”的销售“噱头”是否涉嫌违规,住建部门对东方丽景茂的销售是否监管到位?

      2021年1月5日,《中国经营报》记者分别致电、致函庆阳汇隆公司以及庆阳市住房和城乡建设局,但截至发稿,均未获得正面回复。

      返租“断档”

      “买的时候开发商承诺的包租和回购现在没有一个能兑现,按揭贷款买的商铺,现在按揭已经还不上了。”

      “东方丽景茂小面积商铺,位于庆阳市西峰区中心位置,年返8%,5年包租,5年稳赚40%固定收益,保值回购。”“首付4万元,5年稳赚37万元!”这些曾经都是东方丽景茂在2015年~2019年间销售商铺时作出的承诺。多位业主向记者提供的当时的宣传海报,证实了上述这种“诱人”的宣传手段。

      但好景不长,购买商铺的业主享受8%固定返租收益的时间不到一年,东方丽景茂就开始拖欠租金。即2020年年初开始,开发商和运营企业表示因资金短缺无力支付。

      按照购房者与东方丽景茂运营公司庆阳东方丽晶商贸有限公司(以下简称“东方丽晶公司”)签订的《委托经营管理合同》,出租人每年得固定收益(总房款的8%),6个月为一个支付周期,在每一支付期结束后的次月15日前,按标准向出租方支付租金,出租方同意由受托方代扣代缴相关税费和商场的物业管理费。然而,实际情况是,东方丽晶公司自2020年1月后就一直没有支付租金,部分业主2019年的租金也没有收到。

      东方丽景茂商铺的购买者曹亮(化名)认为,购买东方丽景茂商铺完全是被骗了。“买的时候开发商承诺的包租和回购现在没有一个能兑现,按揭贷款买的商铺,现在按揭已经还不上了。”

      据了解,东方丽景茂商铺在出售时,开发商庆阳汇隆公司曾宣传5年包租,5年后可选择性回购。后期宣传8年包租,前三年的租金一次性从总房款里面扣除,也可选择向开发商出售。

      但实际上,曹亮收到的收款收据上面的房屋总金额和商品房买卖合同上的购房款金额,以及自己实际支付的钱数是一样的。也就是说,前三年的租金冲抵商铺款之说,并未实现。曹亮认为这是“欺诈”。

      记者在采访中了解到,至今还有少数购买东方丽景茂商铺的业主,一分钱租金都没有拿到过。“像我一样按揭贷款买商铺的人不在少数,按揭贷款年息在7%以上,如今,开发商要求把租金一下砍掉一半,降到4%的话,作为业主不能接受。”曹亮补充道。

      对此,东方丽晶公司负责人姚亮接受采访时表示,商场实际运营之后的收益,不足以支付8%总房价/年的固定收益,政府各级部门组织开过十几次协调会了,已经有147个业主把东方丽晶公司起诉到法院,其中12个在法院的调解下同意达成新协议,按照总房款4%/年支付租金。

      截至目前,东方丽晶公司把2019年之前欠付业主租金全部都支付了,2020年的租金,委托经营协议签的总房款8%/年的租金都还都没有支付。重新签订总房款4%/年租金的业主,现在租金都支付了。

      无法确定商铺位置

      东方丽景茂商铺的销售价格在1.7万~2.5万元/平方米,商铺的公摊基本都在52%,实际使用面积只有48%。

      由于商场开业前,庆阳汇隆公司统一要求,凡是购买了商铺的业主,几乎都与东方丽晶公司签订了委托经营协议。购买商铺的人通过商场平面图上标注的商铺铺号选定商铺后并未直接收房,所以至今购房者不知道自己商铺的具体位置。

      “过道上钉了三个钉子就说这地方是我买的商铺,三个钉子可以固定商铺的位置和面积吗? 最起码也得是4个吧。”王丽(化名)告诉记者,商品房买卖合同上写的是正规的商品房,而且有房号,商场的平面图也有其房号,现在却成了三个钉子固定的过道。

      2020年岁末,部分购买商铺的业主向开发商要求“认房”。随后,在实地认房时,业主们拿着商品房买卖合同和购房时商场平面图,找到商铺后发现位置和认购图上面的位置不一样,甚至有购房者找不到自己商铺对应的房号和位置。最终,通过商场工作人员确认,才找到购买的商铺及铺号对应的位置竟然是商场的过道、空调机房、卫生间等公共部分。

      在记者获取的几份商品房买卖合同中,东方丽景茂商铺的销售价格约在1.7万~2.5万元/平方米,商铺的公摊基本都在52%,实际使用面积只有48%。

      此外,王丽认购书上的商铺铺号和购房合同铺号不符,购买时认购图商铺在黄金地段,但是现实中被移到了商场的边角。

      由此,部分业主质疑开发商将商场的规划设计做了变更,现在商场的内部结构和预售的不一样,从而导致整个项目无法通过竣工验收,也无法办理商铺的不动产权登记证。

      庆阳市住建局曾向业主回复称,该项目在拍地时与自然资源部门签订的《土地出让协议》中约定,由开发公司代建该项目与庆阳市人民医院和市安全局相邻的两条道路,但由于建设方案至今没有获得自然资源部门和西峰区政府审定,致使项目通道建设没有到位,导致该项目不动产权证不能办理。

      记者获得的一份“庆阳信访动态”要情呈报显示,开发商已经与庆阳市自然资源局进行了衔接,并于2020年9月11日完成了规划初验,目前正在整改中,开发商已承诺待完成整改,将尽快完成后续工程验收工作,争取早日为住户办理不动产权证。

      然而,记者获取的一份东方丽景茂商铺不动产登记证明却显示,该不动产未办理国有建设用地使用权分割登记,应按规定补办分割登记手续。

      那么,东方丽景茂目前是否办理了建设用地手续以及其他相关手续?作为监管部门,庆阳市住房和城乡建设局是否履行了监管职责? 对此,本报致函庆阳市住房和城乡建设局,但未获得回复。

      涉嫌违规销售

      2020年以来,东方丽晶公司未按期向业主返租金,后上述单位曾两次召开协调会。

      2020年岁末,记者实地探访了东方丽景茂,发现该商业综合体1至5楼全部营业,每天客流量超过万人,属于庆阳市面积最大、档次最高的商业综合体。若非业主举报,很难想象这是一处备受争议的地方。

      庆阳市住房和城乡建设局在《关于东方丽景茂租金返还和不动产权证办理相关问题调处情况答复意见》中表示,该局曾配合市信访局、商务局、西峰区相关单位和住户与开发公司进行了多次座谈协调,以解决租金返回和不动产权证办理问题。

      2020年以来,东方丽晶公司未按期向业主返租金,后上述单位曾两次召开协调会,东方丽晶公司称由于受新冠肺炎疫情影响,公司经营受影响较大,并且减免了商户的租金,导致公司资金严重不足,不能按期向业主返还租金。

      2020年7月,为了解决经营返租问题,西峰区市场监管局、商务局、东坪路社区成立了协调小组,专题研究讨论解决租金返回问题,8~9月,又有数个部门组织了协调会,但至今仍未达成一致意见。

      虽然庆阳市、西峰区等各级单位多次努力协调欲解决租金拖欠问题,但实际上,庆阳东方丽景茂在2015年至2019年间,长期采取的“售后包租、保值回购”方式销售商品房是被明令禁止的。

      2001年3月发布的《商品房销售管理办法》第十一条明确规定,房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

      通过公开资料查询,东方丽景茂的开发商庆阳汇隆公司,并未收到过相应的行政处罚。

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