长租公寓达摩克利斯之剑高悬

长租公寓达摩克利斯之剑高悬
2020年02月14日 18:00 新浪网 作者 中国经营报

本报记者 郭阳琛 童海华 上海报道

突如其来的新冠肺炎疫情,打破了长租公寓服务商对春节后“小阳春”的期望,也使得长租公寓的“寒冬”被迫拉长。

据克而瑞统计数据,为了应对疫情,超八成长租公寓服务商为滞留租客提供了免租策略,其中,74%的企业免租期限在一个月,17%的企业免租期超过两个月。

但连日来,多名蛋壳公寓房东向《中国经营报》记者反映,蛋壳公寓以新冠肺炎疫情为由要求房东至少免除一个月的租金,但对租客却只以优惠券的形式代替免租。值得一提的是,为了尽快获得房东理解,蛋壳公寓对员工劝服房东的步骤和话术都有详细指导。

蛋壳公寓方面表示,确实在和一部分房东商讨减免房租。因为疫情,很多租客无法返程,导致房屋空置,此时蛋壳公寓希望与房东共担风险,共同渡过这个难关。

此外,随着返工潮的来临,全国多地的疫情由输入性向扩散性过渡。无论是分散式还是集中式长租公寓,都以服务异地人口为基础,如何积极防疫并“活下去”,成为长租公寓服务商面临的一场大考。

减租“罗生门”

“我一接电话,蛋壳就说根据合同不可抗力条约要增加免租期,此后还要视情况延期。”家住北京的王芳(化名)对此大为不悦,在她看来,蛋壳公寓一直是命令式的态度,而没有与其协商。之后,又有工作人员与王芳“商量”想将免租时长缩减为15天。

据记者获得的一份名为《2月份要求业主增加免租期的工作方案》显示,此次蛋壳公寓要求房东给予免租包括北上广深等12个城市,共涉及7万多名业主,其中北京、深圳、上海三市业主均过万人。

和其他长租公寓服务商一样,2月3日,蛋壳公寓发布公开信表示,针对疫情期间无法正常居住的租客,蛋壳公寓将推出租金返还措施。针对武汉地区无法返程的租客,蛋壳公寓计划返还一个月的租金,其他地区将根据各地发布的延期返工天数返还相应的租金。

但让蛋壳公寓将免租成本推给房东的做法让王芳颇为不悦。看到公开信后,她立马联系了她房屋的三名租客,却发现租客并没有收到任何免租优惠。“让我们免租也能理解,蛋壳怎么能不给租客免租?”气愤之下,王芳将告知书和催款函发给了蛋壳公寓,要求其在15个工作日内补发租金。

北京市住建局相关负责人表示,从2月3日起就收到了许多房东的投诉,4日市住建委、东城区住建委和区市场监管局一起约谈了蛋壳公寓紫梧桐(北京)资产管理有限公司,5日该公司旗下的蛋壳公寓承诺就减免房租事宜与房主协商,按合同支付房租,住建部门将督促其在15天内履行合约。

而在疫情中心的武汉,因租金减免问题,房东与租客对蛋壳公寓有着更多的怨言。

“我们武汉房东本来还指望房租做生活费,但减免一个月只是家常便饭,更有房东被要求减免三个月。”武汉房东李维(化名)告诉记者,其房屋租客尽管好不容易获得一个月房租的减免,“但却是以优惠券的形式发放到租户蛋壳APP的账户中,抵扣服务费、水电费等费用,且仅限因疫情无法返回武汉的租客”。

而其他地区租客能享受的减租优惠更少,大多在15天以内。不仅如此,不少无法返汉的租户表示,仍需要缴纳服务费、保洁费、维修费等费用。“我还在老家黄冈,未来一段时间房子没有住,也没人打扫,服务费等杂七杂八的费用仍要一个月一交。”租户小吴说。

渴望“活下去”

“用优惠券代替减租,让公益行为有些搞资金池的意味,蛋壳公寓应该也是资金匮乏,才会不顾房东、租客的反对出此下策。”一名不愿具名的业内专家认为,如果蛋壳公寓要求房东免租,房东减免的也应真金白银对等补贴给租客。

快速扩张导致的资金匮乏一直是长租公寓的行业“通病”,为了少受疫情影响“熬”到“小阳春”,蛋壳公寓也颇费“苦心”,甚至对员工劝服房东的步骤和话术都有详细指导。

据上述工作方案,蛋壳公寓明确员工每人每天至少完成40个有效电话,与业主沟通共有四级机制。第一层级,要求工作人员100%明确告知增加免租期事项,需最大限度争取业主谅解和接受;第二层级:业主若有疑问,由客服部门对业主进行二次沟通和争取;第三层级,若还不接受,由公司VOC部门介入与业主进行沟通;第四层级,若业主仍不接受并要求诉诸法律,由公司法务部门介入。

此外,该文件对工作人员与业主沟通的注意事项也都明确列出。例如:“尽量避免商量、协商这些词汇,这些词汇容易让业主觉得有商量余地。”“部分业主并非强烈拒绝的,需要我们引导,从社会疫情问题-行业问题-蛋壳此次困难时刻,多跟业主聊公司的不容易,会让业主去思考,只要业主思考了,态度就会有变化,有变化就会转变成去接受。”

1月17日,蛋壳公寓以“DNK”为交易代码正式在纽约证券交易所挂牌上市,成为继青客公寓之后第二家赴美上市的长租公寓企业。据了解,此次上市募集资金为1.5亿美元。

但蛋壳公寓亏损问题依旧严峻。相关数据显示,其在2017年、2018年净亏损分别为2.72亿元、13.70亿元,尤其在今年前三季度净亏损甚至达到25.16亿元人民币。

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲接受媒体记者采访时表示,蛋壳公寓堪称“公寓亏损王”,以其2019年前9个月净亏损额计算,年化预计亏4.69亿美元,上市募集的资金仅够亏3.8个月。“如果西贝餐饮账上的现金流撑不过3个月,或许蛋壳只够撑1个月。”

蛋壳公寓的困境其实也是行业危机的缩影。据克而瑞调查报告,八成长租公寓企业认为由于客流骤减,未来收入预期将受到极大影响。长租公寓的现金流一向紧张,若疫情持续发展,50%的企业认为企业现金流可能瘫痪。

“长租公寓的资金回报周期较长,接二连三与房东、租客发生争议也是资本浮躁的后遗症。”上述业内专家表示,将租房当作金融工具运营,是蛋壳等长租公寓目前最大的危机。发展初期,为了快速占领市场,头部企业会不计成本地扩张;成功上市后,企业能通过增配股、企业债、融资借款等更多途径变现,“运营方向从一开始就跑偏了”。

抗“疫”过冬

“太冷清了,最近一周就带了两个人看房,整个行业也是如此。”一名上海地区的蛋壳公寓管家沈容(化名)告诉记者,本身年前行情就不好,本想着年后冲业绩,往年这时候有很多外地来上海想租房的年轻人,但受疫情影响,今年租房市场尤为清冷。“最近一个月同一房源都会调价好几次,现在租金水平也处于低谷阶段,‘首月0元住’等活动也未达到相应效果。”

沈容的说法也得到数据上的印证。据克而瑞数据,77%的长租公寓企业表示疫情期间出租率与上年同期相比下降50%以上;超八成的企业招租量与上年同期相比下降80%以上,64%的企业招租量几乎为0。

记者了解到,除了预计的租赁市场高潮落空,新冠肺炎疫情发生后,蛋壳、自如、相寓等相继要求租客必须在指定日期前完成返程信息填写,否则将冻结密码锁,强制回收智能门锁权限、冻结密码锁,这一行为被许多租客认为“不合理”。

据沈容介绍,蛋壳正在详细统计租客是否经过疫区或在疫区停留,租客也可以向管家询问室友的属地和健康情况。进入小区后,小区物业将统一进行信息登记,外来租客需要隔离14天。但由于大部分小区对于外来人口管控,分散式公寓保洁工作目前无法进行,待恢复管控后,保洁工作将继续。

青客相关负责人在接受记者采访时表示,工作中发现、得知返城租客或新签的租客出现发热、咳嗽、缺氧等症状,第一时间向街镇、社区疾控防疫部门和公司进行报告,并协助做好相关区域的消毒工作。根据房源所在小区的政策要求,除无法进入小区的将暂停保洁服务,保洁人员会进行体温检测,合格者佩戴口罩每月全面消毒两次。

“这几天一直忙着整理租客的返程信息。”自如相关负责人直言,防疫工作保洁消毒是重中之重,自如保洁人员从2月17日开始提前复工。“他们的健康情况公司会监测,日常保洁还会额外增加全面消毒。”

此外,自如、青客、住家公寓、越秀星寓等长租公寓服务商还提供武汉当地空置房源,为奋战一线的医护人员免费提供住宿服务。

而集中式长租公寓将承受更大的抗“疫”压力。克而瑞研报分析称,集中式公寓可能面临强制清退和租客反弹的困境。部分城市出现街道、社区等要求辖区内集中式住房租赁企业清退租客、关店的情况,再加上延迟复工等政策,意味着老客户无法正常返回入住,或将引发批量退租潮。

上海中原地产市场分析师卢文曦仍对长租公寓的未来抱有信心。他认为,随着人口流动加速,一线、新一线城市的租赁市场仍有着强大的资源吸引力。“长租公寓当前最主要的是企业应当回归最底层的商业逻辑,来思考应当如何用更低的成本收到房源,如何更好地服务,而不是只想着如何在资本市场中分一杯羹。”

(潘心洁对本文亦有贡献)

(编辑:石英婧 校对:颜京宁)

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