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降价卖房遭邻居联名抵制,二手房交易应更透明

降价卖房遭邻居联名抵制,二手房交易应更透明
2021年06月10日 15:13 新浪网 作者 中国经营报

  文/熊志

  6月8日,有网友发布一封业主联名发起的“虚假交易撤销书”。该“虚假交易撤销书”显示,今年5月初,位于广州黄埔区的时代春树里小区成交一套房源,113平方米的南向四房,在贝壳平台上展示的成交价约为2.8万元/平方米。

  这使得该小区的成交均价从4月近4万元/平方米,迅速下降为5月3.3万元/平方米左右。该小区的其他业主认为,上述房源的业主为了偷税漏税而虚假交易,要求税务机关严查。

  有房的业主,或者打算卖房的业主,都希望房价不断上涨,房子不断升值,对售价下降极度敏感,这其实是很正常的心理。

  毕竟,二手房不同于新房,在调控严格的城市,新房在开发商拿地时,可能就会有一个清水销售限价,但二手房不限价,上下的波动也比较大。尤其具体到一个小区,每一单的成交价格记录,都会成为后续购房者的参照,影响外界对整个小区的升值预期。

  从报道来看,该小区的成交记录,基本都在4万元每平方米左右,现在平台上挂出来的一些二手房源,价格甚至超出5万元。被投诉的这一单,以2.8万元每平方米的价格成交,对小区房价的拉低效果是显而易见的,由此引发现业主们的不满,自然也就不难理解。

  事实上,过去在很多地方,都曾上演过业主抱团集体涨价,以推高小区房价预期的案例。这次业主们联名投诉,本质上也是一种房价保卫战,一种反向的“集体护盘”。

  在一些人看来,二手房交易是正常的市场行为,卖家卖什么价格,那是他的自由,其他业主没有理由干涉。

  实事求是地讲,联名的业主们只认涨、不认跌的心态当然不对,但此次联名投诉,到底合不合情理,很难用交易自由一笔带过。如果确实存在卖高做低的“阴阳合同”行为,那毫无疑问就违背了相关法律法规。

  何为卖高做低呢?这里要简单交代下背景。

  4月21日,广州在4月2日的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》的基础上,再次升级调控举措。其中,热点九区的增值税免征年限,由2年提升至5年。

  也就是说,原本一些持有年限“满二”而没有“满五”的房子,进行再次交易时,现在也要额外掏一笔增值税了。在广州房价持续走高的背景下,此举正是为了提升交易成本,给二手房交易降温。

  由于增值税是按照房屋总价征收,那么,同一套房子,低价反而能够避税,减轻一些增值税成本。而所谓卖高做低,就是搞两个合同,实际成交价高,但是过户备案价较低。业主省去了一些税费的成本,购房者则能享受到业主的一些优惠,可谓是双赢。

  此次该小区的多位业主投诉,正是基于这种猜测。其实,从小区的成交记录看,在普遍4万元每平方米的基础上,2.8万元每平方米的成交单价,确实有些太不合乎常理了。考虑到广州近几个月的房价上涨趋势很强,业主如此大力度降价,难免让人怀疑存在阴阳合同避税的情况。

  不过,这一拉低小区均价的成交价,不排除有一些条件限制,比如全款。再比如,业主大幅度降价抛售,可能是紧急需要资金,等等。这些情况都有待深入调查。

  不过要强调的是,业主联名举报诉求中合理的部分,仅局限于阴阳合同、虚假交易这一扰乱市场的问题。如果不存在虚假交易情况,那么以拉低小区房屋均价、影响交易数据为由要求撤单,跟业主集体抱团涨价一样,是没有任何合理性可言的。

  楼市本身就有很强的波动性,二手房交易尤其如此。受调控政策和供需关系的影响,房价出现上涨和下跌都是市场常态,希望房价一路上涨,所持有的房产不断升值,无疑是不切实际的幻想,也有违稳房价、稳地价、稳预期的政策原则。

  当然,此次联名举报风波,所暴露的不仅仅是业主对房价的敏感,还说明在市场信息不透明的前提下,二手房交易存在着一些不规范,或者说有漏洞可钻的问题。

  其实不只是广州,从全国来看,相较于针对开发商的新房限价,二手房交易的交易主体比较分散,价格弹性也相当大,因此成为炒房的重要工具。为了给二手房交易提供参照,前段时间深圳在全国开创先河地设置了二手房指导价,成都等城市则进行了“抄作业”。

  二手房参考指导价的核心功能,就是让市场交易价格有据可依,信息更加透明。而它的最大杀伤力在于,二手房参考指导价直接和银行贷款挂钩,市价千万元的房子,如果指导价只有800万元,那么就只能按照800万元进行放贷,这大大提高了首付的成本。

  从实际效果来看,在二手房参考指导价为代表的调控措施出炉后,曾经热度空前的深圳房地产市场,的确出现了大幅度的降温,总体成交量明显下滑。

  今年4月,广州的新一轮调控措施落地,其中虽然包括“满二”升级“满五”的举措,但并没有二手房指导价的政策,等于是给二手房市场交易留下了一定的余地。

  不过,考虑到深圳升级调控后,资金可能外溢到周边的广州等地,而广州在今年1到4月的70城房价涨幅,又是领跑全国,那么接下来不排除广州再次收紧调控。尤其此次集体护盘风波,它所折射出的二手房交易乱象,将给广州推出二手房参考指导价提供更大的动力。

  不管怎么说,房住不炒是调控的底线,不管是打击炒房预期,还是治理阴阳合同等偷逃税款的行为,都需要二手房交易能更加规范、更加透明。

  作者系媒体评论员

  (校对:彭玉凤)

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