■火村项目效果图介入城市更新项目成为不少房企增加土储的新途径,据克而瑞不完全统计,截至今年三季度末,全市共有288个整村改造项目合共占地规模25855万㎡正在推进中;第三季度全市城市更新项目推进有所放缓。目前共有153个项目纳入城市更新计划,已确定改造主体的旧村累计约110个,占比约38%。其中,152个项目占地15300万㎡体量已纳入相关城市更新计划,占比达60%;103个村改项目合共占地7822万㎡已中标确认合作主体。
■新快报记者 何璐诗
黄埔中标比例远高于其他区,未来企业可介入空间缩小
根据公开资料不完全统计,截至2020年三季度末,黄埔、增城两区已中标项目超20个。值得注意的是,受区域主导政策驱动,黄埔区目前已有29条村中标,占比达63%,中标比例远高于其他区,未来企业可介入空间缩小。第三季度番禺、南沙两区确认主体项目均上升至16个,未来仍有多个未中标项目推进中。
根据克而瑞数据显示,从广州已中标项目分布看,黄埔区居首位,项目数量占比达26%,但总体面积规模较小,仅占全市18%;番禺已中标村改面积则较大,平均每村面积达138万㎡;三季度番禺多个项目中标,目前番禺区中标面积最大,达2212万㎡,其他各区已签约项目多为零星分布。
从纳入计划情况看,目前110个已中标项目中,有72个项目已被纳入相应城市更新计划,占比约为69%,其中外围增城、南沙未纳入计划项目较多,越秀、白云、海珠、荔湾、花都已中标项目均纳入相应计划范畴,随着新一轮分圈层城市更新计划出炉,预期未来部分计划内项目进程将加快。
招挂拍竞争激烈及旧改透明度增加,不少“过江龙”主攻旧改
根据克而瑞预测,目前已明确主体的村改项目将于2024年扎堆入市,全市年度入市推货项目将超100个,年度新增供应面积达846万㎡;产业集聚区黄埔区及近期更新进程加速的增城区更新项目最多,2023年后年均区域推售项目超20个,其次南部南沙、番禺区2023年年度项目超15个。
全市已确认主体的改造项目中,有24家房企旧改土地储备超100万㎡,其中升龙、星河控股、时代、珠光、万科、富力、保利等数量在4个以上;已签订意向企业22家,前10名土储面积均超百万㎡,主要为保利、佳兆业、勤诚达、新世界、星河、华润、奥园等品牌房企。
克而瑞广佛市场首席分析师肖文晓指出,近期在广州旧改市场,“过江龙”的身影越来越多。一方面是因为房企看好广州市场,但是苦于招拍挂市场竞争激烈,缺乏好的拿地机会,所以改道主攻旧改。另一方面也是因为近年广州各区的旧改步伐有所加快,透明度增加,给这些外来企业提供了介入的机会。新面孔增加,对于旧改市场而言竞争就越多,市场也会更有活力。为了在竞争中胜出,本地房企和过江龙必然会使尽浑身解数做好这件事,这对广州的城市更新利大于弊。“像广州这样的一线城市,土地资源的宝贵性毋庸置疑,特别是中心城区的稀缺土地资源,未来很大程度上就来自旧改,而旧改的时间周期长,如果不提前布局,就会在未来丧失先机。”
克而瑞广佛市场首席分析师肖文晓对此表示,在《广州市城市更新片区策划方案编制和报批指引》等指引下,对于企业的现金流和资金实力有了更大的考验,特别是位于第一圈层(拟定为环城高速以内的区域)和第二圈层(广州环城高速以外)的旧改项目,预计项目企业会更加审慎和理性布局。
已确认主体企业旧改土地储备排名
(截至2020年第三季度)
排名 房企 用地面积(万㎡) 项目数量
1 升龙 939 6
2 星河控股 647 5
3 时代 555 9
4 珠光 500 4
5 碧桂园 437 3
6 富力 427 7
7 万科 404 4
8 恒大/粤泰 367 2
9 河南瀚宇集团 319 2
10 越秀 281 2
资料来源:克而瑞(公开资料不完全统计,已确认主体项目中剔除完成改造的项目及政府主导项目)
