受疫情防控影响开发商延期交房是否违约？因住院治疗、观察未按时支付租金怎么办？房东能不能要求房客迁出？新型冠状病毒肺炎疫情防控期间，一些关于买房、租房的新问题和纠纷也随之出现。近日，南京市中级人民法院出台《关于妥善审理涉新冠肺炎疫情房地产案件的若干意见》，对当前公众关心的问题，从审判角度给出了回答。

　　开发商延期交房是否违约？要看受疫情防控影响程度

　　房屋买卖合同当事人确因疫情防控原因，发生未能按合同约定支付价款、办理贷款、申请过户、交付房屋的情况怎么办？

　　《意见》明确，在当事人尽到合理通知义务的情况下，可不视为违约。但上述情形消失后的合理期间内，当事人应当按合同约定继续履行。

　　商品房买卖合同纠纷中，出现开发商延期交付房屋，并以疫情防控为由抗辩的情况，法院又该如何认定呢？

　　《意见》规定，人民法院应审查疫情防控措施对延期交付房屋的影响程度与因果关系，并据此判断是否适用上述不可抗力的相关法律规定，部分或全部免除开发商的违约责任。

　　住院治疗、观察未按时付租金怎么办？可不视为违约

　　新冠肺炎疫情对房屋租赁也带来很大影响，纠纷也随时而来。记者注意到，该《意见》中还有多条规定与房屋租赁有关。

　　房屋租赁合同履行期内，承租人确因住院治疗、观察等原因未能按合同约定期限支付租金及其他费用的，可不视为违约。但上述情形消失后的合理期间内，承租人应当及时支付租金和其他费用、履行其他合同义务。

　　《意见》明确依法保障当事人的居住权益。房屋租赁合同履行期间，出租人仅以疫情形势、疫情防控致其不安为由要求承租人迁出、解除租赁合同的，人民法院不予支持；如出租人存在上述情形，应当承担相应的违约责任。

　　此外，《意见》还就合理考量疫情防控对交付租赁房屋的影响；鼓励协商解决租赁合同纠纷，合理认定租金及租期；合理处理承租房屋归还事宜等方面做出了具体规定。

　　装修工期能要求顺延吗？先看合同是何时签的

　　对于疫情对建设工程施工、装修装饰方面带来的影响，《意见》规定，建设工程施工合同、装修装饰合同订立于疫情防控之前，双方就工期顺延、停工损失、复工后赶工费用、材料费用上涨等问题发生争议，施工方以不可抗力或情势变更抗辩的，人民法院应当审查疫情防控措施对上述事项的因果关系与影响程度，并参照江苏省住房和城乡建设厅相关指导意见（苏建价〔2020〕20号）的规定，依双方合同约定及关于不可抗力、情势变更的法律规定进行处理。

　　而建设工程施工合同、装修装饰合同订立于疫情防控期间，当事人以疫情防控为由主张顺延工期，在疫情防控措施未明确禁止施工方进行施工的情况下，一般不予准许。

　　扬子晚报/紫牛新闻记者 万承源