扬子晚报网5月19日讯（记者 马祚波）你租房的中介靠谱吗？你的租金是通过监管账户缴纳的吗？今年4月，南京市出台租赁机构租金托管制度，要求中介须在银行设立租金托管账户，并设立风险保证金。扬子晚报记者5月19日获悉，南京市房管部门刚刚发布了实施租金托管制度以来的首个风险提示，城城不动产管理有限公司南京分公司存在“高进低出”、“长收短付”的高风险经营行为，提醒租房者应注意防范。
开设托管账户，但未缴保证金
在这份由建邺区住房保障和房产局与南京市房屋租赁指导中心联合发布的“风险提示”中写道，经核查，城城不动产管理有限公司南京分公司（曾用名：三彩家房屋租赁有限公司南京分公司）开展房屋租赁活动时存在“高进低出”“长收短付”高风险经营行为，为保护租赁当事人的合法权益，规范住房租赁经营行为，防范租赁市场风险，根据南京市住房租赁机构银行托管制度的规定，给出了三条“提示”：
①该公司已与建设银行南京分行汉中路支行签订租金托管协议，并于2020年5月6日在建设银行南京分行汉中路支行开设租赁资金监管账户（账号：32050159404400000680），但该公司未按要求缴存风险保证金。
②请相关租赁当事人与该公司签订租赁合同时，及时办理合同网签备案，通过监管账户收付租金。南京市、区房屋租赁管理部门将持续跟踪该公司租金银行监管落实情况，请相关租赁当事人在与该公司开展租赁业务时注意防范风险。
③欢迎社会各界向市、区房屋租赁管理部门举报涉嫌“高进低出”“长收短付”高风险经营的住房租赁机构。
租金托管，经中介租房要网签
今年4月16日，南京市房屋租赁指导中心下发“关于落实住房租赁机构租金托管制度的通知”，明确对全市从事住房租赁经营活动的住房租赁机构建立租金托管制度。
扬子晚报记者了解到，该通知规定，凡是经租赁机构成交的住房租赁合同，都应当通过南京市房屋租赁服务监管平台即时办理网签备案，并使用租赁合同示范文本。同时，通知还倡导租赁中介与承租人按月或季度支付租金，依据网签备案的合同办理租金托管。
另外，租赁中介还应当在商业银行设立唯一的租金专用账户，与银行签订租金托管协议。采用“高进低出”（支付房主的租金高于收取租房者的租金）、“长收短付”（收取租房者租金的周期长于给付房主租金的周期）经营模式的租赁机构，应将在银行设立的租金托管专户变更为租赁资金监管账户，设立风险保证金，并将相关租金、押金和利用“租金贷”获得的资金均纳入监管账户。
为啥要租金托管？
盘点租房陷阱几大套路
2020年3月，南京我乐公寓的房主们发现，自己很久没有收到租金，而租客们也察觉到，自己退租后，该返还的押金也没有收到。于是，害怕被骗的房主和租客来到我乐公寓的办公点，却发现办公室早已大门紧锁，人去楼空；2019年8月，乐伽公寓通过微信公众号发布公告，称因公司经营不善，无力履行合同，公司宣布已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款，受波及的房东和租客只能请相关部门出面善后；同年7月，南京玉恒公寓也被质疑“高收低租”，拖欠房租。
针对市场上频频“爆仓”的租赁托管公司，南京市房屋租赁指导中心梳理了几类托管公司的高风险经营模式和常见套路：
套路一：“高进低出”
此类租赁托管公司多是以“委托代理”、“资产托管”、“生活服务”等方式从房东手上收房，按照企业的正常盈利模式，托管公司应该参考市场租金和企业运营成本进行收房，收房后通过装修改造、配置家具、家电等设施设备、提供管家服务等方式提升租住品质来赚取差价，但这类托管公司通常不对托管的住房投入资金进行装修改造、配置家具等设施设备，收房后直接转手对外出租，支付房东的租金往往高于收取承租人的租金。
套路二：“长收短付”
这类租赁托管公司一般与房主签订3—5年托管协议，再以代理人或出租人的身份与房客签订租赁合同。托管公司一般与房主约定按月或按季度支付租金，却要求承租人按照半年或一年缴付租金；部分托管公司还与金融机构合作，向房客提供“租金贷”，从而获取整年租金。由于托管公司收取承租人的租金周期长于付给房东的租金周期，从而占用大量资金，形成资金池。
小中介穿上“长租公寓”马甲
业内人士介绍，这类租赁托管公司除了采用“高进低出”、“长收短付”经营模式外，企业资本实力不佳，注册资本往往不超过100万，且大多未实缴到位，企业法定代表人和经营场所也时常变更。这些公司普遍轻资产运营，并不具备持续竞争力，实际上就是小型房产中介“穿了长租公寓的马甲”，甚至还有不法托管公司打着租赁企业的旗号行骗。
该人士表示，近几年来长租公寓发展势头迅猛，然而，配套的法律法规等监管相对欠缺，导致不少长租公寓屡屡“爆雷”。南京推出的租金托管制度可以在一定程度上保障双方的资金安全，令长租公寓市场更加规范与透明，有利于行业的长远发展。
延伸阅读：
南京租房市场已恢复至疫情前水平
疫情影响下的南京租赁市场，正在逐渐恢复常态。扬子晚报记者从我爱我家南京研究院获悉，今年4月，南京租金走势持续攀升，平均租金为41.7元/㎡，环比上涨5%，市场需求和租金水平已经恢复至疫情前的水平。
来自我爱我家南京研究院的4月南京租房市场大数据指出，南京租房市场3月已呈现复苏态势，4月的租房活动则逐步回归正常化。从租金水平来看，2020年4月南京全市的平均租金为41.7元/㎡，环比上涨5%，略高于2019年4月的41.5元/㎡。从租房市场的需求来看，4月南京租房市场的客源量已经基本恢复到疫情前水平，2月、3月受疫情影响的租房需求在4月有所释放，表明租房市场需求基本恢复，租房市场活跃度正在回升。
在成交量方面，4月份的租房成交量保持着2020年前4个月的“高位上行”且平稳的态势，疫情对于租房市场的影响在逐渐减弱。各区的租金水平上，4月份租金普遍微涨，建邺区、鼓楼区、秦淮区等主城中心区租金水平较高，平均租金在50元/㎡以上，尤其是建邺区，4月平均租金达到了53.3元/㎡，套均租金达到了4105元。
不过，年轻客群聚居的江宁、浦口等区的租金水平变化不大，尽管距离主城较远，不过交通便利、地铁通达，租房性价比较高。在4月南京租房热门小区前十名中，租金超过3000元的只有一家左邻右里，为3100元，其他小区最贵的为2825元，最便宜的1655元，显然低租金小区更受欢迎。市场人士预计，随着国内疫情持续好转，南京租房市场的租金水平将继续上扬，今年6月-8月的租房小旺季值得期待。
