物业公司不给力，想换却不容易，经历过小区物业更换的业主们都深有体会。从筹备、成立业委会，招标，到新老物业交接，中间不但流程长，涉及到各种“扯皮”事，“空窗期”小区安全更是让人担心。不过，最近南京江北新区泰山街道金城丽景一期小区不仅高效顺利地换掉了管理不力的物业公司，招标结束前的空档期，还有街道“牵线”弘阳物业实施临时托管，保障各项物业服务正常有序进行。

　　扬子晚报/紫牛新闻记者 刘丽媛

　　换物业前，小区杂物无人清理

　　“撂挑子”物业迟迟换不掉

　　“好几年前就想换物业了！”金城丽景一期一位业主告诉扬子晚报/紫牛新闻记者，刚入住不久，大家就发现小区管理比较松散，不仅卫生清洁、绿化维护工作不到位，连最要紧的安全问题也得不到保障。前几年，业主们就有过换掉开发商遴选的银典物业，但由于流程复杂等原因，迟迟没能成立业委会。之后，银典物业提出上涨物业费，业主没有同意，物业索性减员，服务也跟着缩水。

　　金城丽景一期业委会副主任钱林告诉记者，业主们和物业公司的关系越闹越僵，物业服务也越来越差，清扫楼道、电梯的频率变少，车库、通道堆放的杂物无人清理，半夜门口保安“消失”，小区变成了可以自由出入状态，让业主们非常担心。

　　双方僵持不下，更换谈判过程也比较麻烦。按照相关规定，去年小区成立筹备组，开始了换物业流程，但受疫情影响，业委会推迟到今年8月才成立，按照流程招标、居民投票，即使进展顺利，也要很长一段时间才能引进新物业，居民们都非常担心：万一物业就是不肯走怎么办？“空窗期”物业服务几乎停摆，小区安全又由谁负责？幸好，这时候街道、社区及时介入，帮居民们解决了这些问题。

　　新物业入场

　　换物业难题这样解决

　　金城丽景一期片区网格长姚奕君告诉扬子晚报记者，今年开展文明城市建设工作后，发现金城丽景一期问题较多，网格员们列出问题协调银典物业进行整改，但多次整改不到位。据了解，之前的银典物业因为物业费亏损减员，已经无力解决小区卫生、安保问题。

　　解决问题要紧，网格员们上报情况后，社区拿出经费，解决了小区电动车乱停放、地库杂物无人清理等问题。同时，街道、社区与银典物业反复沟通，从企业的角度帮其算了一笔账：由于企业本身管理、资源配置不合理等原因，入不敷出，再勉强支撑下去经营服务成本更多，对企业更加不利。最终，街道、社区说服银典物业自行撤场。

　　银典物业同意撤场，但居民想更换物业还要依照流程进行，按照现行相关规定时间上少则三月，多则半年，才能迎来新物业。这期间，小区的安保、文明城市建设工作由谁来做？考虑到小区日常管理和居民服务的现实需要，泰山街道采取“牵线搭桥”的办法，协调了弘阳物业临时托管小区。

　　新物业配合街道、社区清理杂物

　　“原来金城丽景一期的物业费是1元钱每平方米，托管期间还是按照原价收费。”弘阳物业相关负责人坦言，该小区的物业费确实偏低，银典物业亏损的情况也属实，而弘阳物业愿意主动接下这块“硬骨头”，一方面是弘阳物业在这一带覆盖较广，区域化管理能够节约一定成本；另一方面则是出于企业的责任感，弘阳在桥北片区商业、地产项目一直发展良好，在文明城市建设关键时期，企业也应该主动承担服务社会和百姓需求的一份责任。就这样，弘阳物业在9月3日下午就与银典物业进行了交接，并临时托管了金城丽景一期，同时在入驻小区的当天，企业立即组织工作人员配合街道、社区开展了针对小区的环境整治提升。

　　街道出面，三小区顺利换物业

　　扬子晚报/紫牛新闻记者了解到，金城丽景一期已经是文明城市建设期间，泰山街道第三个因管理不力、并由街道出面被更换物业的居民小区了。

　　今年3月份泰山街道区划调整，毛纺厂宿舍区划入沧波门社区管理范围，但由于物业管理不规范，小区道路破损、非机动车停放不规范及占用消防通道、私拉乱接及杂物堆放现象严重。在街道、社区的出面协调下，原物业自行撤场毛纺厂宿舍区物业管理工作，8月19日，毛纺厂宿舍区迎来新物业。

　　铁桥小区是泰山街道的“老破小”，经历了政府的两轮出新，小区外立面和道路环境改善非常大，但是，走进小区，道路破损、垃圾桶脏臭、私拉乱接、楼前屋后乱堆杂物的现象非常严重，南京金平物业对小区管理的不作为，频繁遭受居民的投诉。街道和社区多次约谈物业公司无果后，由社区工作人员挨家挨户上门征求更换物业公司签字意见，最终，853户居民同意更换物业，20户反对，36户弃权，同意的业主占参与征求意见的93.8%，满足了总户数和总面积“双过半”的更换物业条件，最终在8月4日，新物业进驻小区并开始进行临时托管。

　　律师点评

　　政府出面建立更好监管机制

　　江苏新高的律师事务所合伙人马广路律师说，业主与物业的矛盾焦点一般有以下几个：一是基本物业服务，很多物业投入少，人工物价上涨快，导致卫生、绿化、安保服务跟不上，最近几年业主意识觉醒，服务要求在提高，业主不满意不按时付物业费，导致恶性循环；二是小区运营一段时间后设备设施需要维修、漏水等事项，需要动用公共维修基金，大部分小区公共维修资金少、使用程序严格，导致物业无法正常申请使用维修基金维修，业主不满意，物业公司在服务不到位的情况下甚至骗取侵占维修资金，业主更不满意，形成恶性循环；三是小区停车费、广告费等公共收益账目不公开，变相被物业公司侵占，还有部分业委会与物业公司有利益联系，导致业主权益无法及时解决。

　　提高、更换物业服务，需要小区成立业主委员会并配合街道相关部门监管，马广路坦言，正常情况下开业主大会成立业委会是一关，开业主大会表决解聘物业或不续聘物业是一关，开业主大会表决新的物业公司是一关，新老物业交接、结算又是一关。客观上每一步都困难重重，几百上千号业主众口难调，选出不拿工资的有威望、懂物业的业委会成员很难，选择大多数业主满意的物业公司更慢，再加上其中还可能有利益牵扯、物业公司故意在程序上制造矛盾，拖得久了，业主疲惫了，业委会成立都困难，更别说后续工作了。

　　马广路说，街道出面对于解决换物业难题有很大帮助，值得效仿。他建议相关政府部门要加强宣传、组织业主成立业委会，由业主自发对物业公司形成监督、更换的机制，减轻政府部门负担；同时，政府要在依法行政的前提下，对物业公司不作为及时发现、制止、处罚，对物业公司形成有效监管，建立物业服务企业有序竞争、退出机制。

　　校对 李海慧