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“无房刚需”仅剩3.14%?未来几年,“囤房族”将全面消失

“无房刚需”仅剩3.14%?未来几年,“囤房族”将全面消失
2021年01月19日 01:37 新浪网 作者 不执着财经

  

  1998年是一个分水岭,那一年我国推出了房地产市场化改革,这项改革带来的两大效应至今让人难以忘却:一个是,国内老百姓的居住条件改善了,过去计划经济时代,人均5-6个平米,而现在国内家庭人均住房面积达到了39平米。

  另一个是,房地产市场化时,全国平均房价只有2000元/平米,截至2020年11月份,全国平均房价已经达到了10071元/平米。在20年间房价平均涨了5倍。而部分热点城市房价则涨了20-30倍。

  导致国内房价涨得这么凶猛的主要原因有两个:一个是货币政策的持续宽松,与人们改善需求的集中体现。刚开始国内房价上涨,主要是一些需要改善住房条件的群体,一看到房地产市场化,可以拿货币来购房置业,就选择买房了。

  同时,我国的货币政策也趋向于宽松。在1998年时,我国的M2规模只有10.44万亿,而到了2020年底,M2规模达到218.68万亿元,基本上M2规模涨了20倍,目前我国的M2是GDP的2倍。大量流动资金进入房地产业,全国房价怎能不涨呢?

  

  另一个是,房地产的赚钱效应,再加上房贷利率又一直很低,催生了投机性购房需求。本来居民购房的目的是改善自己的居住环境。但是,看到房价年年上涨,房地产的赚钱效应实在太明显了,于是大家全都涌向了房地产市场。

  现在居民家庭总资产的77%是房地产,剩下只有23%才是金融资产。现在96%的中国家庭拥有一套房产,拥有两套住房占31%,有三套及以上的住房占比为10.5%。大家都因为房价上涨,都想购房置业来分得一杯羹。

  而近年来,由于国家一直在倡导“房住不炒”的原则,各地政府也不断出台房地产调控政策,现在炒房者越来越少,而囤房者却依然大量存在。如今不仅是三四线城市,房产空置率达到30-40%,就连一二线城市的房产空置率也达到了20-25%。

  

  而不久前,社科院发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》则显示,截至目前我国还剩3.14%的家庭在城市中没有住房。这意味着,我们平时喊真正的刚需阶层数量并不多,充其量也是改善型或投资性需求。

  更让人担心的数据还有两个:

  一个是之前房贷政策宽松,以及棚改货币化安置都在逐步退出历史舞台。新年初,央行对各银行的房贷占总贷款的比例设置了上限,意味着流向房地产市场的资金不能太多。同样是,新年初,我国取消了棚改,将来都会换成旧区改造。棚改动迁被取消,以后大量的购房需求将消失。

  另一个是国内楼市的库存压力又在上升,这意味着房价将由卖方市场逐步转向买方市场。数据显示,全国100个城市新建商品房住宅库存总量为51040万平米,环比增长1.6%,同比增长7.8%,库存规模已保持连续24个月正增长。显然,现在各城市房地产的库存压力又开始上来了。供大于求情况出现,未来买方将有更多话语权。

  

  目前,国内的“囤房族”面临着三大困境:首先,受到各地房地产调控的影响,未来房价上涨的空间基本被封杀,现在囤积大量房产的人这两年里是没有赚到什么钱,而房贷利息和房屋维护成本都是明摆着的,可能对于买房较晚的人来说,房价不涨和微涨都会出现亏损,一旦囤积房产的人看到房价上涨无望,就会大规模抛售囤积的房产。

  再者,去年9月份,央行、住建部约谈了大型房企,并给房企融资设置了“三道红线”,由于前些年房企都是扩张拿地,负债率和现金流等指标肯定远远达不到“三道红线”所要求的标准,所以,现在房企们为了降杠杆,回归央行设定的“三道红线”以内,只能是大力度降价促销,去除商品房库存,以便回笼资金。现在就连一手新房都在降价促销,人家当然要买新房居住,肯定不会再选择囤积的老房子了。

  最后,近两年,由于经济形势持续下行,有钱人发生了资金链断裂的问题,所以都想将名下的囤积的房产出售。同时,房地产税将会在未来三五年内推出,囤房成本将上升。所以,房地产二手房市场不断有大量抛售房源出现。而到了2020年,受到疫情的影响,抛售房产是历史上最多的。试想,大家都要抛售房产,而接盘的人越来越少,只有少数囤房者才有命脱逃,大部分人要想拿房子变现是越来越难了。

  

  我们常说刚需购房置业,其实真正的刚需只有3.14%,全国各地的房地产需求已经趋于饱和。如果未来房价即使微涨,也会给囤房者带来亏损的。更可怕的是,现在一手房都卖不出去,更别提囤积起来的二手房源。此外,由于大量囤积二手房源集中涌向市场,越是持有大量房产,以后越是抛售不掉。一旦房价出现下跌,囤房者由于拥有大量房产,资产会快速缩水,未来几年内,囤积大量房产将是累赘,或将陷入想变现都很困难的境地。

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