文/貌貌狼（微信公众号：财经郎眼daily）

　　长租公寓，又双叒暴雷了。

　　管理房源超过6万套，每年为12万名业主管理房屋，累计服务客户超30万人次的城城找房资金链断裂。西安，南昌、武汉、长春、海南、贵阳等地的城城找房都发生了较大规模的“业主维权”事件。租客表示交了租金却没地方住，房东表示已经拖欠租金超过一个月。对此，城城找房表示，公司将承担相应责任，希望业主可以给予三个月缓解的时间来分摊支付，缓解现金流压力。

　　好嘛，算上之前拖欠的，就是说这租金要拖欠小半年的呗。

　　除了城城找房，十月份暴雷的长租公寓还有深圳的小鹰找房。

　　同样的配方，同样的味道。房东称数月没收到房租，但租客却表示房租已交给“小鹰找房”。据悉，小鹰找房在深圳有2700多套房源，根据各个租客维权群的统计，涉事的租客和房东约有上千人，按统计租客涉及的租金从2万到15万元不等，粗略估计，小鹰找房此次涉及金额上亿元。

　　不过，仔细研究却发现，小鹰找房跟城城找房之间相似的不仅仅是一手收租，一组不交租的套路。

　　比如，小鹰找房的租客们表示，当初签约是在三彩家APP上进行的。

　　再比如，2019年7月，三彩家将原先租下来的房屋资源，接近90%转让给了城市社区服务集团（西安）有限公司，既城城找房。

　　再再比如，小鹰找房成立的同一年，三彩家扭亏为盈，实现净利润645.77万美元，同比暴增532%。

　　而在工商信息中也可以看出，三彩家与城城找房背后有过相同的股东或实投人。三彩系公司对外投资过小鹰不动产，而小鹰不动产法人郝菲曾是三彩家有限公司的股东，持股份额20%，仅次于三彩家法人文宁的持股比例。

　　而现在，城城找房“理直气壮”表示要再拖欠三个月租金，小鹰找房的租客反复维权未果，而三彩家已经于今年9月4日向美国证监会递交了招股书，正准备美股上市。

　　不过，上市前三彩家也没什么钱了，据说其账上只有50万。

　　据贝壳研究院不完全统计，从2018年到2020年三季度，已有近百家长租公寓公司陷入纠纷、资金链断裂或倒闭。各家长租公寓暴雷原因各有不同，但总的来说都离不开两个常见的“配方”。

　　一、“高收低租”的模式

　　贝壳研究院不完全统计，2017年至今，媒体公开报道的陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的企业多达107家，“爆雷”时间发生在今年的企业占比近四成，近七成是因为“高收低租”的模式导致。

　　简单来说，就是长租公寓用5000块一个月的价格从个人房东那租下来一套房子，然后再用4500块一个月的价格租给租客。

　　匪夷所思的“慈善”之举背后，是长租公寓过度“精明”的算计。长租公寓从个人房东那租房子时，签的是月租合同，每月支付5000元；而租出去的时候，要求租客按年或按季度付房租，一次性支付13500元或54000元。

　　而长租公寓做的是两个“美梦”。一是用这些资金去继续租房，再去收取长期租金，像滚雪球一样，越滚越大，靠规模来占领市场；二是利用租金的时间差去投资，赚钱收益。

　　到此，这就变成了一场比谁跑的快、跑的久的游戏。但凡哪个月新收的资金不足以支付之前的累计下的月租金，或者投资收益不能为正，暴雷基本是跟太阳东升西落一样正常。

　　二、租金贷的滥用

　　当然了，大部分租房的人都不愿意选择一次性支付一年的房租，于是“租金贷”就应运而生了。

　　杭州鼎家的租客就发现，房租是通过一个名为51返呗（现更名为“爱上街”）的APP注册了账号交的，交房租变成了还款。 

　　而长租公寓在这里的操作过程是这样的。与租客签下租约的同时，也和金融机构合作，让租客签订贷款合约，金融机构替租客支付了全年房租，租客再向金融机构按月偿还租房贷款。 

　　而拿到了全年房租的长租公寓，一样做着快速扩张或投资赚钱的美梦。

　　即使这些长租公寓公司跑的够快、用租金赚钱的能力够强，他们的排队“阵亡”也是一件迟早要发生的必然事件。

　　一、从商业模式的角度看，大部分长租公寓品牌并不具备“房子”这一核心资产。用租金的时间差去投资，赚取收益只能是一个美好的愿景。

　　长租公寓左手收全年的房租，右手按月给付房租的这个过程，实际上形成了一个“资金池”。如果数量足够多，那么短期内其现金流表现应该堪称“优秀”。与此同时，年轻人支付租金的违约率低，稍加包装就是一个低风险的债权型金融产品。

　　于是，长租公寓们将手里的租约债权打包，做了租赁类ABS。2016年8月，首单住房租赁ABS“魔方公寓信托受益权资产支持的专项计划”就发布了，发行规模高达3.85亿之多。后来，国内几大地产商都开始推行长租公寓，并大力发行住房租赁ABS。

　　嘴上说着让年轻人住好一点，消费升级，心里想的都是玩金融、割韭菜。

　　可这个模式，地产商玩得起，魔方公寓这类“整栋楼改建、经营”式的长租公寓品牌玩得起，靠收个人房源的长租公寓就玩不起了。因为他们没房子。

　　没房子→无从扩大经营→无现金流→崩盘。

　　只有一两家时，还能拼命快跑，支撑住摇摇欲坠的资金盘。杀进来的对手多了，大家就不由得开始玩起了高收低租的游戏。

　　听起来是不是跟当年共享单车玩命投放新车的故事有异曲同工之处？

　　第二、从整个租房市场的角度看，长租公寓难以成为一个“大生意”。

　　这几年，各界对房屋租赁市场吹的风都比较大。给出的数据看起来也很有道理。我国住房租赁市场供给主体结构存在严重不平衡。个人普租占比达67%，城中村房源占28%，分散式品牌公寓占比4%，集中式品牌公寓占比仅为1%。如果将城中村房源归入个人普租，两者占比高达95%。也就是说，长租公寓是无人开拓的蓝海。

　　再加上曾有机构报告指出，我国预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元，租赁人口达到2亿，至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，住宅租赁市场整体市场规模将达4.2万亿元。

　　哪里找这么好的行业，万亿级的蓝海市场啊！冲呀！

　　可是前有ABS这样“灵活”的金融产品支持，后有地产商、投资机构纷纷入局，长租公寓发展了几年都没能赚到钱。比如，头部品牌蛋壳公寓，2020年第一季度，蛋壳公寓收入达19.40亿元，同比增长62.5%；净亏损12.344亿元，在第一季度中，平均每间公寓亏损2200元左右。

　　有时候，市场占有率低不一定是“蓝海”的表现，也可能是市场不需要它的证明。

　　租房者的刚需是什么？更低的租金、更得体的装修与布置、更稳定的租赁环境，免于搬家的困扰。当然，这也是一个不可能三角。

　　绝大多数长租公寓都选择大力开发“一人居”模式的房间。除了没有更低的租金，它们在装修布置、环境稳定上做出了较大的提升。但是，“一人居”的模式所满足的仅有部分年龄段人群。而从任何角度看，这一类人群对租金的承受能力都较低、流动性则更大。

　　那为什么长租公寓品牌不选择做一居室以外的房型？大概是怕家庭用户租着租着就买房去了。不过话说回来，就不怕独居的打工人，干着干着就回老家吗？

　　第三、从金融化租金、隔板间、甲醛房等事件被曝光的高发性上来讲，针对长租公寓的监管只会趋紧。今年以来，这一趋势就愈发明显。

　　今年9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，其中，部分政策直指最近频频暴雷的长租公寓，“高进低出、长收短付”等行为将被列入经营异常名录，加强对其租金、押金使用等经营情况的监管。此外，直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。

　　随后，广州对住房租赁企业存在转租住房 100 套（间）以上没依法登记、以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求或以租金分期、租金优惠等名义诱导租客使用租金贷、采取“高进低出、长收短付”经营模式的、租金贷收入占比超过30％的等情形，务必立即整改。紧跟着，成都开始排查汇总采取“高进低出、长收短付”进行经营的企业，排查“高进低出”经营的租金差额，“长收短付”经营形成的资金池沉淀金额。

　　整改、排查，算是十分温和的政策。

　　杭州、西安、成都、南京4城则直接出台新政，建立住房租赁资金监管制度，启动专款专用账户，对长期公寓积累的租赁资金，通过银行专用账户进行监管，避免违规挪用。

　　一步到位，用租金理财赚钱的路基本被死死堵住。

　　一旦全国范围内都要求长租公寓运营方设立租赁专用账户，缴纳防控金。高收低租、租金贷的套路无法再玩，侥幸存活下来的长租公寓只能在在满足运营成本之上收取租金。手中有房的长租公寓品牌步伐，没有核心资产的长租公寓品牌退出市场似乎是个迟早的事。

　　不过到那时，长租公寓所占的市场比重还剩多少呢？毕竟对地产商来说，好房子，还是卖掉比较划算啊。