《电鳗财经》 周 江/文

　　在万科等房企快速回流现金之际，主业之一为房地产销售的陆家嘴(600663.SH)，2019年度经营活动产生的现金流量净额为5.17亿元，同比减少88.02%。

　　《电鳗财经》注意到，2019年，公司有息负债也在大幅增加。

　　房地产销售毛利率大涨

　　3月28日，陆家嘴(600663.SH)发布2019年报，公司实现营业收入为147.73亿元，较2018年度增长16.89%，实现归母净利润约为36.77亿元，较2018年度增长9.76%。

　　物业租赁收入、房产销售收入、物业管理及服务性收入、金融服务收入，是陆家嘴四大核心业务。

　　办公物业、商业物业、酒店物业、住宅物业、养老物业，是公司物业租赁收入主要来源。其中，2019年，公司办公物业租赁收入31.99亿元，比2018年增长2.49亿元，同比增幅8%。目前公司持有长期在营甲级写字楼共22幢，总建筑面积173万平方米。截至2019年末，上海成熟甲级写字楼(运营一年及以上)的平均出租率约为91%，平均租金8.66元/平方米/天，同比上涨逾2%。

　　天津成熟甲级写字楼(运营一年及以上)的平均出租率约63%，平均租金3.45元/平方米/天。高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地----上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴金融航运大楼。截至2019年末，长期在营高品质研发楼总建筑面积已超过32万平方米，出租率达到84%，平均租金6.33元/平方米/天。

　　房产销售收入是陆家嘴另一大收入来源。2019年，公司实现各类房产销售现金流入合计43.29亿元。其中，住宅物业实现销售收入39.7亿元，主要来自于明城花苑(原明城大酒店)、前滩东方逸品、天津海上花苑二期(东标段)、苏州15地块二期及其他存量房、存量车位的销售。2019年度累计住宅物业合同销售面积7.5万平方米，合同销售金额34.18亿元，在售项目的整体去化率为67%。

　　同期，合并报表范围内，公司实现16.82亿元物业管理收入，比2018年度同期增加21.62%。

　　《电鳗财经》进一步发现，公司房地产销售毛利率同比大涨，而房地产租赁、物业管理毛利率稍有下滑。2019年，陆家嘴房地产销售毛利率为64.22%，比上年增加14.66个百分点。

　　经营性现金流净额跳水

　　《电鳗财经》注意到，虽然公司各项收入同比增长，但经营活动产生的现金流量净额却大幅减少。

　　2019年，陆家嘴经营活动产生的现金流量净额为5.17亿元，同比减少88.02%。分季度来看，从2019年第一季度至第四季度，公司该数据分别为-5.6亿元、-10.88亿元、-89.51亿元、111.18亿元。

　　2019年度，公司共缴纳27.10亿元税收(实际支付总额)，向股东派发2018年度现金红利共计16.78亿元(含税)，薪酬支出总额为12.21亿元。

　　合并现金流量表中，陆家嘴2019年，销售商品、提供劳务收到的现金80.39亿元，相对于2018年的124.35亿元，减少43.96亿元。同期，公司购买商品、接受劳务支付的现金为82.46亿元，较2018年的33.54亿元，增加了48.92亿元。

　　经营性活动现金流入减少，而支出增加，导致陆家嘴2019年经营活动产生的现金流量净额大幅缩水。

　　《电鳗财经》研究发现，2019年，陆家嘴有息负债也在大幅增加。

　　公司合并报表范围内有息负债(陆金发仅包含其母公司有息负债)主要由五部分组成：短期贷款、长期贷款、中期票据、应付债券以及并表其他有息负债。2019年末余额为380.53亿元，占2019年末公司总资产的41.62%，较上年末 295.78亿增加了28.65%，增加金额为84.75亿元。

　　其中： 短期贷款(含一年内到期的长期贷款)为139.93亿元，长期贷款为107.85亿元，中期票据为40亿元，应付债券(公司债)50亿元，超短期融资券18亿元，其他有息负债24.75亿元(华宝信托-安心投资 20 号集合资金信托计划)。