#楼盘列传
从地块出生 到 楼盘建成
带您 “ 看着她长大 ”
本团队将从地块挂出到楼盘建成,为大家呈现项目开发“各阶段”详细信息。本期为「朱辛庄地块」的土地前瞻篇。
地块位置
自2016年限竞房诞生至今,北京已经出现了一百余枚限竞用地,而到了2020年,“限竞”二字在土地市场却近乎消声灭迹。
继朝阳东坝限竞地块(华樾国际)挂牌后,时隔204天,北京终于再添一宗限竞用地。朱辛庄,它带着涨价回来了。
·新地的涨价 老盘的去化↑
朱辛庄新宅地限均价57500元/平,最高限价63300元/平。相较于萬橡悦府来说,限均价上浮3303元/平,最高限价上浮6393元/平。
朱辛庄迎来地价上涨,萬橡悦府自是最开心的。能够预感到土地成交当日, “即将涨价,错过再无”的海报怕是会在朋友圈刷屏。
·这番涨价 要经受考验
但是想成功提高身价,并不容易。作为商品,限竞房需要经过两轮市场的考验,一轮是开盘销售,另一轮则是土拍竞价。
先从距离咱买房人更近的开盘销售说起。很多项目的推盘价格都会低于政府制定的限均价,能顶着限价卖的少之又少。基于此来看,网签成交价才更有参考价值。
朱辛庄的现有项目——萬橡悦府,目前成交均价在5.23万/平,并没有触及到限均价。项目到今年10月是开盘一周年整,整体去化情况不错,数次摘得昌平区销冠,目前只剩下二期的部分尾房。
萬橡悦府二期网签均价
涨价要有涨价的资本。同区域的限竞房限均价上浮,北京有这样的先例:寰宇时代二期、京华雅郡等。这些项目的成交均价也确实有所上浮,但也是因为它们拥有相对更好的位置、更高的精装标准等等,总之产品力得上一个台阶。楼市横盘的时代,没人会对无故的涨价买单。
·可能不是拿不起 而是算不清
从土地的角度来看,新地块相较于萬橡悦府并未有何明显优势。位置上,仅一条街之隔,且容积率2.8整体高于悦府(一期2.4,二期2.6)。新地块粗算楼面价2.11万/平起拍,高于悦府的成交粗算楼面价(1.87万/平)。为什么这里没标出住宅楼面价呢?因为确实难摊清。
举个例子,开头所提及过的东坝限竞地块,土拍当日底价成交。紧邻它的两宗宅地同期挂出,却全部停止出让。行业内的前辈泽龙老师对此的解析是:不是拿不起,而是算不清。因为流拍的地块中含有大量的公建部分,在商办去化难的今天,想要精准预估成本很难。
朱辛庄宅地参数
同样的道理,本宗地块同样适用。住宅建面仅4.2万平,配有9.9万平的自持部分(达到总建面的70%),需持有20年。业内普遍认为,本宗地块似乎是专门儿为了一些企业准备的,自持部分做商办,住宅部分则是充当“员工宿舍”的角色。
·地块周边实拍&产品猜想
关于这宗地块,还有不少想聊的,大概率会结合实拍视频来呈现,预计将于近期更新。本宗土地将于12月2日公开竞拍,届时乐居也将全程跟踪报道,敬请期待。
# 地块信息汇总
地块位置 昌平区8号线朱辛庄站西南侧300米
限制均价 57500元/㎡
最高限价 63300元/㎡
占地面积 37445㎡
住宅建面 42600㎡
限高 60米
容积率 2.8
End
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文章来源:乐居买房