够硬核！3年“减负”4500亿，疫情下恒大打响“降负债”第一枪|土地储备|房企|龙头房企

　　新年伊始，一场突如其来的新冠肺炎疫情，为2020年带来了前所未有挑战。进入2月后，线下楼市“冰封”，销售停摆，房企的生存状况愈发艰难。

不过，被阴郁和焦虑笼罩的房企业绩报季，在3月的最后一天迎来了一缕阳光。3月31日恒大2019年报业绩会的召开，提出全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，计划三年降低负债4500亿，到2022年要实现销售1万亿元，引发市场热议。随着地产行业进入下半场，转型高质量发展成为龙头房企的当务之急。作为房企龙头，恒大在此时提出“高增长、控规模、降负债”的重大战略调整，对于整个行业来说都是一个重磅信号。可以预见，新周期下，率先启动战略转型的恒大实则是再度夯实功底，加固护城河，其土储优势、超强的销售能力和成本控制能力，加之地产松动预期，恒大万亿元量级的“高增长”可期。与此同时，多元化布局的恒大即将迎来“首秀”，恰逢国家汽车刺激“风起”，恒大的盈利能力有望进一步提高。

　　来源:新财富

　　经历持续严厉的政策调控之后，已有龙头房企发出“活下去成为真实存在”的感叹了。进入2020年，突如其来的新冠肺炎疫情更使房企普遍直面极限生存的考验。

　　过去数十天里，中国全民战“疫”，经济一度停摆，房企停工停售，楼市受到的冲击颇为明显。Wind数据显示，2020年2月，TOP30房企累计销售金额为2157.29亿元，环比下降40.94%；累计销售面积1767.58万平方米，环比下降35.09%。

　　被阴郁和焦虑笼罩的房企业绩报季，在3月的最后一天迎来了一缕阳光。3月31日下午，中国恒大（03333.HK）公布了2019年业绩。数据显示，中国恒大2019年实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；核心利润408.2亿元，同比下降48%；资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。这张硬核“成绩单”彻底打消了投资者的疑虑。

　　在业绩发布会上，许家印宣布正式启动恒大新战略，从2020年开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。料峭春寒，同行龙头纷纷收缩战线之际，恒大喊出“高增长”，着实令人刮目相看。外界不禁要问，恒大高增长，凭什么？对于投资者，“控规模、降负债”又意味着什么？

　　高增长，凭什么？

　　许家印所说的“高增长”，就是要实现销售收入高速增长，2020年实现销售收入8000亿元，到2022年要实现销售收入1万亿元。

　　在近期密集举行的房企业绩发布会上，与谨慎、危机及“活下去”频频挂在嘴边显得焦虑不安的地产大佬们相比，许家印淡定从容、自信满满地提出“高增长”，显得比较另类。那么，恒大高增长，凭什么？

　　巨额的土地储备

　　恒大方面称，“恒大最大优势在于土地储备”。土地储备是恒大“高增长”的底气之一。

　　数据显示，截至2019年末，恒大总土地储备项目876个，分布在全国237个城市，覆盖了几乎所有一线城市、直辖市、省会城市及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市，总规划建筑面约2.93亿平方米，土地储备原值为5273亿元，土地储备平均成本1800元/平方米。

　　这其中，位于国内一二线城市的土地储备原值达3524亿元，占比67%，平均楼面地价2252元/平方米；三线城市的土地储备原值为1749亿元，占比33%，平均楼面地价1281元/平方米。

　　过去的2019年里，恒大共计购得土地储备153幅，并就其中39个项目进一步购买周边土地，新项目均衡分布于北京、广州、南京、太原、昆明、成都、重庆及杭州等城市，其新购土地储备建筑面积达6703万平方米，土地储备平均成本2101元/平方米。

　　土地储备之于房企，意义非凡。一方面，在当今行业高光渐褪、金融市场剧烈震荡的背景下，巨额的土地储备使恒大“手中有粮、心中不慌”。即使完全不拿地，恒大仍可支撑多年的开发。另一方面，土地储备量是房企的规模及实力的体现，也是房企经营增长及成长性的重要指标，这为恒大高增长奠定了坚实基础。

　　环顾行业，2019年恒大以3亿平方米的土地储备位居房地产行业之首，排在其后的房企分别是：碧桂园（02007.HK）土地储备2.78亿平方米、融创中国（01918.HK）土地储备2.04亿平方米，保利地产（600048）1.87亿平方米、绿地控股（600606）1.7亿平方米、万科A（000002）1.53亿平方米以及新城控股（601155）1.34亿平方米。恒大的土地储备量，约为保利地产与新城控股两家房企的总量之和，是当之无愧的最大“地主”。

　　极为醒目的是，恒大的平均楼面地价仅为1800元/平方米，成本优势相当明显，在业内绝无仅有。过去20年间，恒大抓住了中国房地产的“黄金时期”，储备了巨量的低价土地。同时，与业内动辄砸出“地王”的激进房企相比，恒大没有拿地的紧迫性，但有严格的拿地标准。据恒大集团总裁夏海钧早前透露，“地块必须达到30%的毛利，实现15%净利才会去拿，‘地王’不会去参与”。此外，大量土地通过并购中小房企项目而来，这也让恒大的土地成本可控。

　　从某种意义上说，恒大遥遥领先的土地储备资源，得益于其过去20年的超前战略布局及深厚积累，而如今提出冲击万亿销售规模“高增长”目标，似有一种“二十年磨一剑”的厚积薄发之意。

　　出众的销售能力

　　恒大“高增长”的底气之二，来自于其出众的销售能力。

　　2020年2月以来，新冠肺炎疫情暴发下，恒大通过促销降价以及网上销售等组合举措，启动“网上卖房”，此项营销在业内引发轰动。

　　公开信息显示，恒大于2020年2月18日，推出全国613个楼盘“75折”优惠以吸引居民购房。同时，恒大在疫情期间通过“恒房通”平台实施网上销售。3月18日，恒大重磅宣布，全国619个楼盘每套房源的价格将在“恒房通”全面公开，相关房源单价、房屋总价等信息皆一一清晰展现。不过，从今天（4月1日）开始，“78折”将上调为“81折”。

　　从实际成效来看，恒大这项前所未有的创举，使之迎来了2020年第一季度业绩“开门红”。销售额1465亿元，大增23%，销售回款1133亿元，大增55%。这两项指标逆势大增，刷新恒大第一季度销售及回款最高历史纪录（图）。事实上，历年的第一季度通常是房地产行业销售的“淡季”。

　　克而瑞昨日晚间公布的2020年第一季度中国房企销售TOP200排行榜显示，恒大以1440.3亿元的操盘金额、1614.6万平方米的操盘面积，双双位居行业第一。

　　国家统计局公布数据显示，2020年1-2月份，全国房地产开发投资同比降低16.3%，商品房销售面积8475万平方米，同比降低39.9%；商品房销售额8203亿元，同比降低35.9%。Wind数据显示（表1-2），2020年2月，TOP30房企累计销售金额为2157.29亿元，环比下降40.94%；累计销售面积1767.58万平方米，环比下降35.09%。

　　2020年2月销售金额达百亿元量级的房企，仅有6家。其中，恒大地产以2020年2月实现销售金额447.3亿元、同比增速为107.76%，排名行业之冠，成为TOP阵营中唯一实现正增长的房企，将万科、碧桂园、保利地产、中国建筑（601668）甩在身后，堪称一枝独秀。相比之下，TOP30房企中，销售降幅最大的5家房企，下滑幅度均超过了60%以上。

　　销售面积方面，TOP30房企2月销售面积1767.58万平方米，恒大亦居榜首。恒大2月实现销售面积513.8万平方米，同比增长153.85%。数据对比可见，恒大的销售能力在业内一骑绝尘。

　　除此之外，恒大还拥有这出众的成本控制能力。其“统一规划、统一招标、统一配送”的标准化运营模式对费用控制成效显著。

　　值得关注的是，在新冠肺炎疫情的影响之下，我国经济运行面临着较大的压力，各地方政府亦希望经济形势尽快复苏。近期以来，中央层面对“基建”表态积极，而对房地产“未松口”。但是伴随疫情的演进，2020年2月20 日前后国内房地产的调控风向已出现了微妙变化。

　　据国泰君安证券的研究，2020年地方政府房地产政策八成以上有结构性松动空间。2月以来，全国近70个城市发布了涉及房地产调控的相关政策，已召开“两会”的29 省（市）中，4 省（市）未提房地产，其余25 个省（市）对房地产调控政策从紧到松形成六个梯队。中央层面大力度放松开发商融资政策之外，在“因城施策”的基调下，地方政府层面松绑支撑居民改善型需求等政策或已被默许，松动的信号颇为明显。

　　这一政策逻辑下，恒大的地产销售不乏受益的可能。在业绩会现场，许家印表示，在国家“住房不炒”的政策指引下，房价不会升，但也不会大跌。受新冠肺炎疫情的影响，全世界每个国家的央行，都在放宽金融政策，流动性的增加对房地产的销售同样会产生刺激，需求同样也会增加。

　　早在2018年年度业绩发布会上，恒大曾许下2019年合约销售6000亿元的承诺，如今超额兑现。完成2019年的销售目标后，恒大再度跳出“舒适区”，发起了更高的挑战——“今年实现销售8000亿，2022年销售规模要上1万亿”。

　　控规模、降负债，意味着什么？

　　许家印指出，“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

　　许家印还在现场算了笔账：“2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

　　被问及恒大为何要“控规模、降负债”之时，许家印坦言，主要是根据自身发展做出不同的经营发展战略决策，中国房地产的“黄金20年”已经过去了，地产要从金融属性变为实体经济属性。近年来，中国房地产市场在“房住不炒”的基调下步入平稳发展新周期，高负债的发展模式显然已走不通，必须有所改变，“一定要把负债降下来”。

　　恒大的高负债由来已久。实际上，相比于万科和碧桂园，成立于1996年的恒大起步比较晚，在前20年，都是以追赶者的角色紧随龙头房企的脚步。

　　“一个企业，在不同发展阶段，需要根据国际国内宏观经济情况、金融政策、行业政策和自身发展，制定不同的发展经营战略。”许家印表示。为在龙头房企分踞市场的情况下实现突围，恒大在发展的前20年，实施了“高负债、高增长”的发展战略，以实现快速发展。

　　在上述战略下，抓住了地产黄金20年的恒大，在2015年、2016年和2017年的销售规模分别达到2000亿元、3700亿元和5000亿元。“2015年至2017年公司实现跨越式发展，这是在当时环境下做的非常正确的选择。然而到了现在，我们认为公司总负债还是偏高，所以为了能够把总负债降下来，我们要控规模，加大回款力度，要稳健经营”。

　　事实上，“控规模、降负债”六个字信息量丰富。“越是市场不好的时候，越能展现房企的功底”，许家印的这一金句在业内广为流传，数年过去言犹在耳。“控规模、降负债”的战略，将进一步夯实恒大的功底，助其穿越周期。对于投资者而言，其至少传递出两个重要信号。

　　其一，由于新冠肺炎疫情在全球蔓延，房地产市场遭受冲击，金融市场剧烈震荡，全球经济布满衰退的阴霾。时下多数房企正遭受销售、融资两端夹击，多数公司净经营性现金流不堪重负，甚至面临短债危机。投资者最关心的首先是中国恒大的财务安全、护城河几何。

　　从最新公布数据来看，中国恒大现金余额2287.7亿元，同比增长12%，这一指标占恒大同期总资产比例的10.36%，现金流非常充裕。在回款方面，恒大集团总裁夏海钧给出了一组数字。2020年第一季度，恒大的回款金额分别为282亿元、187亿元、664亿元，第一季度合计回款为1133亿元，较2018年同期增长55.2%。

　　从短期来看，手握巨额现金加之强大的回款能力，恒大的财务相当稳健，可谓固若金汤。

　　如今全球疫情愈演愈烈，多方的分析认为，新冠肺炎疫情的冲击或远超过2008年，此次疫情引发的不仅是经济危机，还有恐慌引发的社会危机、政治治理危机以及国际秩序危机。这就意味着，充满波动的市场或在未来持续很长一段时期。中长期内，恒大定调未来几年“控规模、降负债”，本质上给投资者吃下了一颗“定心丸”。

　　财报显示，恒大2019年的负债总额为1.85万亿元，资产负债率为77.9%，净负债率159.3%，借款总额7999亿元，借款的平均成本为8.99%，2018年的借贷成本为8.13%。许家印表示，“我们早期净资产负债率是430%，到了2018年底的时候，降到了150%。去年的时候，基本上净资产负债率稳定在150%。根据公司现在发展的情况，总负债的情况，负债率还是比较偏高，或者说是比较高。我们把总负债降下来，资金成本会下降，毛利率就会提高”。

　　其二，随着“控规模、降负债”的落地，恒大的毛利润得以进一步提高，利润有望保障。进一步说，强劲的盈利能力有望支撑恒大一如既往的高分红率。

　　Wind数据显示，自2006年以来，中国恒大累计实现净利润1509.28亿元，其分红总额达到662.47亿元，累计分红10次，其分红率高达43.89%，是内房股里最稳健的“现金奶牛”。

　　同期的龙头房企，碧桂园分红率为32.66%、万科为25.86%、融创中国为20.45%。可见，中国恒大的分红率不仅远超龙头房企平均20%左右的水平，在中国地产行业头部阵营中亦是一骑绝尘，高过万科近20个百分点，并且超过A股市场以高分红闻名的大白马——格力电器（000651）约40%的分红率。2009年上市至今，中国恒大通过IPO、配售和供股募集的资金仅为149.39亿港元。分红金额远高于募集资金规模，投资价值显著。

　　汽车首秀，恰逢政策“风起”

　　早在2019年3月，许家印曾公开宣布恒大的多元化产业布局已基本完成，最终形成以地产为基础，旅游文化、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的产业格局，未来五年恒大不再涉足其他大产业。

　　伴随房地产“黄金20年”消逝，地产板块做出了“高增长、控规模、降负债”的发展战略决策，另一边恒大旗下的新能源汽车业务已如日方升。在3月31日的业绩发布会上，许家印再次畅谈恒大新能源汽车，金句不断。

　　许家印在会上表示，过去一年里汽车已全部布局完毕。恒大是搞地产的，对于汽车不懂，没经验，没基地也没人。在汽车“禀赋”不占优势的情况下，恒大在新能源汽车领域选择了“换道超车”。恒大通过大手笔“买买买”，在最短的时间内，把汽车行业各链条龙头企业联合起来，储备了新能源车产研技术以及大规模量产能力，快速缩短了与其他车企的差距。目前已经取得了“超车”的初步胜利。

　　恒大做新能源车向来是轰轰烈烈，虽不是进入造车领域的第一个“门外汉”，但却一直是动静最大的那一个。许家印早前已放出“3-5年内成为全球规模最大、实力最强的新能源汽车集团”的豪言。随着恒大持续“买买买”，恒大新能源汽车已蓄势待发。

　　公开资料显示，恒大在新能源汽车业务上的投资已经超过3000亿元，包括收购NEVS、卡耐新能源、泰特机电等公司的控股权，全球公开招聘8000名新能源汽车产业顶级专家和技术精英，2019-2021三年投入450亿元的规划等操作，重金投入显示其志在必得。

　　据透露，恒大首款汽车“恒驰1”将于2020年亮相。恒大新能源汽车的广东、上海生产基地将于今年下半年竣工，2021年投产，为恒驰全系列产品2021年陆续全面量产做出强有力保障。

　　许家印指出，“恒大做事要么不做，要么就做最好”，对于恒大新能源汽车业务有信心，“我们（恒驰系列）14款车不敢说全部爆款，但我有信心其中8-10款能成为爆款”。

　　恒大新能源汽车产品是否爆款，尚待市场检验。但可以确定的是，恒驰系列的“首秀”恰逢其时，有望赶上2020年汽车产业的政策刺激“风口”。

　　在目前国内疫情受控、海外疫情爆发的大背景下，稳定内需在保障2020年中国经济增长中的重要性尤为凸显。汽车行业有刺激的必要性，能被有效刺激，且刺激政策手段较为丰富、刺激后遗症相对较小，汽车正成为2020年稳内需的首选行业。

　　资料显示，2020年2月份至今，全国已经有杭州、南昌、广州、佛山、珠海、长沙、湘潭等9个城市出台措施，促进汽车消费，具体措施包括购车补贴、限购松绑等。国家商务部此前已明确提出，鼓励各地结合本地实际情况，出台促进新能源汽车消费、开展汽车以旧换新等措施，进一步稳定和扩大汽车消费。国家工信部已公开表示，由于汽车有效需求不足，后续会有更多消费刺激政策出台。