证券时报记者 张淑贤

　　即将召开的第三届中国国际进口博览会，对商业地产服务公司将带来哪些发展机遇？“十四五”期间，我国人口加速向大城市、都市圈集聚，对商业地产带来的影响有哪些？哪些科技未来将成为商业地产行业的标配？针对上述话题，证券时报记者近日专访了世邦魏理仕中国区总裁李凌。在李凌看来，第三届进博会参展企业类别进一步扩大，服务贸易展区参展企业越来越多元化，中国未来的服务贸易规模和质量都将持续提升。

　　就商业地产领域，李凌表示，中国未来将是响应式地产最主要的市场之一，因为中国拥有全世界最大的新建建筑体量，最大的地产科技应用人群和场景等。

　　中国服务贸易规模有望持续提升

　　证券时报记者：在您看来，即将到来的第三届进博会，与前两届相比，有哪些升级与特色？

　　李凌：作为服务贸易展区的参展商，我们发现以下两个特色：第一是展区扩大，参展企业类别扩大，服务贸易展区参展企业越来越多元化，包括商业地产服务公司，非银金融公司，人力资源服务公司等；第二是数字创新，这届进博会服务贸易展区主题是“数字经济崛起、智慧服务创新”，对数字和智慧的关注度提升，正契合后疫情时代商业地产领域对于数字化、远程商务、绿色、智慧和健康的关注，这些将促进经济的转型与良性发展。

　　证券时报记者：在您看来，中国服务贸易的发展前景与趋势如何？

　　李凌：中国在2010年前后就已成为全球最大贸易国，但中国贸易结构中，商品贸易占据绝对主导，服务贸易规模较小。中国目前服务贸易占GDP的比重不到10%，而发达经济体一般是15%至20%。

　　2019年，中国经济结构中的第三产业占比已上升到54%，中国经济转型升级与进一步对外开放将是一个长期的、可预见的过程，因此，服务贸易的结构性增长也将是与此相伴的必然趋势。

　　近年来，中国服务贸易以货物贸易两倍的速度在增长。随着中国政府在服务业开放、促进服务贸易发展、保护知识产权等方面的力度不断加大以及中国经济向知识型、创新型发展模式切换，未来中国服务贸易的规模和质量都将得到持续地提升。

　　中国将是响应式地产最主要市场之一

　　证券时报记者：房地产科技是近年市场关注的热点。在您看来，哪些科技将成为未来商业地产行业的标配？

　　李凌：第一个是数字化。我们已经不断地在服务中推进很多数字化的工具、解决方案和模型使用，以提升为客户服务的效率。比如结合无人机和VR技术，我们可以真实再现楼宇的外部环境和内部结构，让客户可以远程全方位考察项目。特别在新冠疫情限制旅行的情况下，通过这些技术的运用，商务活动也能正常开展。第二是5G+以及“零碳”建筑，未来几年对整个房地产行业会有颠覆性的变化。比如，未来，建筑在数据、电力传输等方面的无线化、冷却技术的革新等，都会对楼宇解决方案提出新要求。

　　从更广泛应用的技术角度看，人工智能、机器学习、自动驾驶汽车、数据即服务等技术趋势也在加速中国地产科技的发展，这些技术无论是单独应用或组合应用，都将成为商业地产的标准解决方案。

　　证券时报记者：在您看来，10年后的商业地产将呈现什么形态？响应式地产如何理解？

　　李凌：响应式房地产是世邦魏理仕今年在2030年全球房地产展望报告中提出来的一个未来地产的理念。在人工智能、物联网等科技的帮助下，未来的房地产将能够更灵活、快速地对人们的需求做出反馈，房地产将变得更加人性化，为租户提供个性化的体验，这就是响应式地产的理念。

　　中国一定会是响应式地产最主要的市场之一，因为中国拥有全世界最大的新建建筑体量，最大的地产科技应用人群和场景，政府对智慧城市和智慧楼宇的发展也十分支持。

　　中国商业地产可能在2021年全面复苏

　　证券时报记者：包括办公楼在内的商业地产，近期出现疫情后的恢复趋势，您怎么看待这一趋势的出现？

　　李凌：商业地产市场和整体经济运行密切相关，三季度国内主要宏观经济指标全部转正的情况下，商业地产需求同样迎来强劲反弹。世邦魏理仕的统计数据显示，中国主要城市的写字楼需求环比增长221%，零售物业需求由负转正。

　　今年以来，受新冠肺炎疫情和经济不确定性的影响，商业地产租金有所下调，这是商业地产市场随经济周期波动的正常现象。

　　中国经济正在走出疫情影响，今年中国可能是全球唯一能实现经济增长的主要经济体。基于此，商业地产的复苏趋势也是可持续的。

　　证券时报记者：就您预计，该轮租金调整周期什么时候可以结束？

　　李凌：通常情况下，需求活跃度是租金和售价的先行指标。不同的物业类型的复苏节奏也有所差异。受疫情影响最小的仓储物流租金会率先企稳，实际上，今年二季度后一线城市和周边卫星城市的仓库租金已经企稳并小幅增长了。从2008-2009年全球金融危机时期的经验来看，写字楼租金和售价的反弹出现在危机爆发之后的2-6个季度之间，因此我们认为中国的商业地产市场很可能在2021年迎来从需求到价格的全面复苏。

　　中国商业地产未来发展潜力非常大

　　证券时报记者：“十四五”期间，人口加速向大城市、都市圈集聚，对商业地产行业带来的影响有哪些？以上海为例，商业地产未来的需求规模多少？

　　李凌：“十四五”期间或更长的一段时期，城市化都将是中国经济增长的主要驱动力之一。2019年，中国城市化率是60.6%，从国际经验来看， 城市化达到75-80%之后才会进入平稳阶段，这意味着未来十年中国的城市化将继续快速推进，预计会新增2亿以上的城市人口。

　　中国科研、金融、产业、教育、医疗等要素大量集聚在长三角、京津冀、大湾区等主要城市群的核心城市内，这将源源不断地吸引优质人口与企业涌入这些城市和区域，从而创造出办公、商业、研发、居住、物流等多样化的商业地产需求。同时，人口持续增长和产业升级也会让城市更新的需求变得更加迫切，这也会带来极具吸引力的商业地产投资机会。

　　中国的商业地产市场近几年发展速度很快，但和国际成熟市场相比仍有很大的增长空间。以上海为例，上海是国内最大的优质写字楼市场，目前甲级写字楼规模超过1100万平方米，而纽约的甲级写字楼规模接近5000万平方米，是上海的4倍多。目前纽约的第三产业体量是上海的2倍以上。可以看到，随着上海经济的持续增长和转型升级，未来商业地产的潜在需求非常大。

　　证券时报记者：中国提出“构建以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局”，这一定位对于商业地产市场会有怎样的影响？

　　李凌：以内循环为主体，国内国际双循环将是推动中国经济下一阶段升级转型的根本所在。“内循环“有两个最重要的发力点，一是消费，目前中国已拥有全球最大的中产阶级群体，到2030年，中产阶级以上人群将接近5亿人。另一发力点是科技，2019年中国研发支出已超过2万亿元，规模居全球第二，但距离科技强国仍有相当大的差距，核心科技的国产化将是下一个十年中国经济向创新驱动升级转型的关键所在。

　　这两个内循环的发力点将推动相关商业地产需求的持续增长，比如消费升级相关的医养地产、仓储物流以及科技创新相关的商务园区、写字楼、数据中心等。另外，从区域机会来看，一线城市仍然是商业地产活跃度最高的市场，同时在内循环的推动下，杭州、西安、成都、武汉等在科技创新上具备竞争优势的二线城市也将迎来高速发展的机遇。