央行近日发布的贷款市场报价利率（LPR）第二次报价，意味着最新房贷利率下限锁定。国庆节后，全国范围内首套房贷利率不得低于4.85%，二套房贷利率不得低于5.45%。

　　新LPR报价：5年期以上未变

　　9月20日，全国银行间同业拆借中心公布了最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为4.20%，较上期下调5个基点，连续第二次下降；5年期以上LPR为4.85%，与上期持平。

　　业内认为，一年期LPR下调了，说明近期降息拉低了市场利率，但5年期以上LPR没变，则说明监管层防范房贷利率下行的意图（房贷利率一般参考5年期以上LPR），释放不放松楼市调控的信号，通过稳定房贷利率防止房价过快上涨。这也相当于规定了首套房和个人住房贷款利率的报价下限。

　　短期利率下调，对于房贷时间较短的是利好！对于地产公司来说，也是重要的利好，因为地产公司的银行借贷大多以短期为主，也会相应的贷款利率有所下降。

　　国庆后 银行房贷利率预计难降

　　根据人民银行8月25日公告，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。其中，首套房利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套房不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

　　所以，五年期LPR直接与国庆长假后的房贷利率紧密相关。从10月8日起，商业银行将据此敲定各自的房贷利率水平，首套房的利率将不低于4.85%，二套房将不低于5.45%。

　　10月8日是房贷利率定价基准转换日，而在定价基准转换前，各家银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训。

　　据悉，目前多数支行还没有接到房贷利率调整的具体通知。国庆节后“换锚”，房贷利率受到的影响不会太大，预计房贷利率难以下降。融360分析师李万赋表示，对于房贷来说，大方向仍然是避免干扰房地产政策的执行，即使LPR下行，银行也会通过改变加点基数保证短期内房贷利率的基本稳定。

　　而长沙方面，长沙目前首套房利率基本上浮10%-15%，二手房上浮15%-20%，就目前LPR规定的最低利率来看，如今的房贷平均利率还更高。但是具体国庆执行后各大银行的加点情况尚未能确定，因此具体的房贷利率还要等银行公布。总体而言，预计对像长沙这类没有利率折扣的城市来说，基本不会有太大影响。”

　　多地银行房贷利率已开始挂钩LPR

　　据了解，目前已有13省市部署住房贷款利率基准转化工作，北京、深圳、南京等地已经有部分银行的新发放住房贷款已开始挂钩LPR。业内人士认为，10月前各省市的房贷利率加点范围或将陆续公布。

　　北京地区新的个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR＋55 bp，这与此前银行普遍执行的在基准利率基础上上浮10%的利率水平几乎相当；二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR＋105bp。

　　深圳地区的某股份制银行、江苏南京某国有大行的房贷利率已经挂钩LPR，首套房贷利率在LPR的基础上加点范围普遍在60至120个基点，二套房贷利率在LPR的基础上加点范围普遍在150个基点以上。

　　居民房贷合同或一年一调整

　　对准备申请房贷的居民来说，以上只是房贷利率的下限，最终利率水平还是以和银行约定的利率为准。

　　根据央行在个人住房贷款新政中的政策，房贷可以“按年协商”。借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为一年。

　　“之前我们的合同规定，每次央行降息之后，次年1月1日调整房贷利率。央行四年没降息了，所以合同也四年没变。以后可能一年一调整，如果贷款25年，可能每年都会变动。”某国有大型银行的个贷经理表示。

　　购房者也不用对某一次的LPR调整太过关心，因为LPR不是一成不变的。根据改革之后的贷款市场报价利率形成机制，贷款市场报价利率报价行应于每月20日9点前，按公开市场操作利率，主要指的是中期借贷便利利率加点形成的方式，向全国银行间同业拆借中心报价。全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均的方式，计算得出贷款市场报价利率。也就是说，房贷利率的“锚”，每个月都会变动一次。

　　来源：上海证券报、国际金融报、乐居