文：陈淑文 朱耘
ID：BMR2004
7月的中交地产很“焦虑”。
7月1日17时10分左右，在厦门市杏林街道辖区，中交投资2012JP03地块A3子地块工程发生一起因触电致一人死亡的事故，事故具体原因正在调查中。
7月9日收到公司董事兼总裁耿忠强的书面辞职报告。随后，远赴杭州担任绿城中国执行总裁。
7月14日，中交地产发布上半年业绩预告，报告期内预盈9200万元，同比下降83.01%。
与此同时，中交地产的股价三个月市值缩水三成多，35%的跌幅远远超过了大盘以及房地产板块的10%左右的跌幅。
就安全事故、人事波动、业绩下跌等相关问题，《商学院》记者向中交地产发出采访函并致电中交地产董事会秘书办公室，对方称需向领导汇报相关问题，再给回复。截至发稿前，并未得到中交方面的最终答复。
业绩波动异常 负债率三连高
日前，中交地产(000736.SZ)发布的半年度业绩预告，公司2019年上半年归母净利润约9200万元，上年同期为5.41亿元同比下降约83%。
中交地产在公告中解释称，上半年利润之所以大幅下滑，原因有两个：一是报告期内交付面积减少；二是去年同期有并购北京置业的非经常性收益，而今年同期没有同类业务。
易居研究院研究总监严跃进对《商学院》记者表示，净利润大幅减少，说明企业在资源整合中，效率是不高的。中交地产这两年整合了较多的内部和外部地产资源，其精力多花在这些阶段。再加上整合地产业务的时候，正是房地产行业持续降温的时候，这也会对其业绩带来冲击。
相比于3个月前第一季度的净利润9083万元，中交上半年预盈仅9200万元。也就是说，今年第二季度这3个月内，偌大的中交，净利润只有不到200万元增长，同比跌幅超过80%。
《商学院》翻查该公司2018年报，中交地产2018土地储备项目共计44个，占地面积396.04万平方米。其中30个并表项目，仅有3个新项目在年内开工，7个待建项目，8个2017开工项目，12个2017以前开工的老项目，新开工项目较少意味着中交地产未来利润的增幅将主要依靠老项目的销售结转。
公司透露，业绩下降主要受项目交付不均衡和并购项目追溯调整所致，公司绝大部分项目将在第三、四季度集中交付，对全年业绩完成有信心。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟向《商学院》记者分析道，企业的业绩波动跟年度的推盘节奏和存盘量有关。按照下半年状况，整个市场的趋势不太乐观，对企业来说要提前做好准备，要加大去货量，加大放盘量才有可能提高全年业绩。
而在克而瑞2019年上半年销售业绩排名中，中交地产以90.8亿的销售额排名106。中交地产一季报显示，2019年1-3月，公司实现签约销售面积17.8万平方米，权益签约销售金额17.01亿元，权益销售回款金额19.67亿元。而2018年1-3月，公司实现签约销售面积12.82万平方米，签约销售金额14.41亿元。今年一季度销售额实现同比增长。
值得一提的是，wind数据显示，虽然自2016年以来，中交地产的净利润均在上升，但分季度来看，业绩波动较大，经营并不算稳定。
（数据来源：wind）
此外，《商学院》记者翻阅中交地产年报发现，中交地产资产负债率也逐年高升，2016～2018年的资产负债率分别是82.52%、88.56%、89.48%。
值得注意的是，在2018年度报告中，公司也坦言，公司虽在纵向发展水平上取得了明显成绩，但与行业内标杆企业相比较，整体规模仍相对偏小，市场占有率及行业影响力较为有限，需进一步加强规模化发展，稳健、积极扩大经营规模，提升规模效益。从这一点上看，由于规模偏小导致项目收入利润确认的不均衡，使得公司短期业绩出现较大波动。
事实上，在2017年喊出“央企前三”的豪言壮语之际，中交地产的业绩还在百亿元级别，而其想要追赶的目标保利和中海，彼时的流量金额就已经分别达到了3000亿元和2000亿元。
到了2018年，中交地产的销售额为148.77亿元，而保利的销售额已经达到4048亿元，中海则为3012亿港元。华润置地、招商蛇口、中国金茂等均排在中交地产之前，中交地产与“央企前三”的距离不言而喻。
股价市值缩水，高层辞职跳槽
就在中交发布上半年业绩预告之时，股价应声下跌。
第一季度预盈公告时，中交地产的股价一度涨至11.4元（前复权价）高点，但其后3个月间跌掉了三成多至如今的7.1元。三个月市值缩水三成多，35%的跌幅还是远远超过了大盘以及房地产板块的10%左右的跌幅。
与此同时，上任仅7个月的总裁耿忠强宣布请辞，随即前往杭州赴任绿城执行总裁一职。绿城执行总裁李永前回归中交，接替耿忠强的位置。一场上市房企重大人事变革完成。
耿忠强表示，未来愿做中交地产和绿城中国各项业务交流的桥梁和纽带。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，目前中交地产和绿城中国还是两个相对独立体系的地产平台，一般来说并购企业间需要两三年的过渡时期，中交地产和绿城中国应该到了管理模式、财务模式、企业文化等全面融合的阶段。
上任中交总裁伊始，耿忠强曾宣布了一个“553计划”：即2019年完成200亿元销售额，3年内做到500亿元，5年做到1000亿元。第三方平台数据显示，中交2019年上半年的销售额为139.7亿元。
但中交业绩和利润的下滑亦有目共睹，对于中交和李永前来说，下半场的压力不言而喻。
央企人事，波云诡谲。近几年来，中交都在进行频繁的人事调整，涉及董事长、总经理、党委书记、董事、副总经理等多个重要职位。去年9月，中交地产董事会还进行过一轮“大换血”，包括地产集团董事长孙国强、吴文德、曹舟南在内的6名董事集体卸任， “推进房地产板块重组整合工作”被解释为人事变动的主要原因。
人事调动的背后是因为对房地产业务整合效果的不满，中交地产系希望迎头赶上中海、保利等地产龙头央企，其于2017年曾立下成为规模前三央企的“军令状”。
然而，背靠中交集团的中交地产，即便在整合、加注资源的助力下，发展脚步依旧缓慢。
此次与绿城开启“换岗”模式，中交目的旨在加强中交和绿城的融合效应，至于是否能够达到预期效果，则还有待观察。《商学院》也将对中交地产和绿城中国持续关注。
