编者按：往年的“金九银十”，苏州各大房企会纷纷使出看家本领,推出各具特色的优惠政策，短兵相接，以便切到更大的市场蛋糕。但是今年的“金九银十”，苏州亮出优惠的楼盘并不多见，反而是新盘的扎堆亮相引发了关注。目前，苏州的楼市现状究竟如何？苏州乐居“金九银十看市场”系列内容将带来深度解读。

　　从乐居君已探的苏州市5大区来看，今年金九银十整体的新房市场冷热不均，二手房库存压力大。那么，今年拍地节奏加快，新盘相继面世的姑苏区这个金九银十市场表现又如何呢？快和乐居君一起看一下吧！

　　平江新城成新房去化主力军，留园版块别墅热度高

　　姑苏区新房项目以别墅房源居多，而适合普通购房者的高层和小高层房源集聚在新兴的平江新城版块。

　　（7.1-9.16姑苏区住宅榜单 数据来源：克而瑞）

　　根据克而瑞最新数据显示，近三个月姑苏区新房成交最好的5个项目中有3个位于平江新城版块，分别是中骏天荟、海月平江和金科仁恒浅棠平江。值得一提的是，目前平江新城在售的新房项目也仅有这三个，也就是说平江新城现在已经成为姑苏区热销盘的聚集地。

　　平江新城版块新盘的热销主要由价格主导，目前姑苏区新房房源普遍售价在35000元/平米以上，而平江新城房源整体售价仅32000元/平米左右，且有小户型，性价比相对较高。

　　（平江新城环境实拍）

　　其次，平江新城版块的发展潜力逐渐显现。近几年，在姑苏区政府的扶持下，平江新城逐渐成为姑苏区的新中心，最为明显的要数姑苏区的各类便民服务办事处大规模的向平江新城转移，同时区域商业、教育、医疗均在不断完善之中，购房者对于平江新城未来的发展抱有很高的信心。

　　中介小哥坦言，目前选择置业平江新城的购房者一方面是看好了平江新城的发展，另一方面是奔着善耕小学、草桥中学的教育资源来的；但是，版块内的新房学区还未划分，现在购买也存在一些风险。

　　另外，中介小哥称，前几年护城河外版块也是热销楼盘的聚集地，比如海胥澜庭、华发公园首府等，不过目前该区域新房都接近尾盘，后续也没有新房补仓，所以逐渐降温了。

　　（7.1-9.16姑苏区别墅榜单 数据来源：克而瑞）

　　作为别墅大户的姑苏区，每周的别墅成交榜上都会有其身影。，这些楼面价3万+的别墅项目在姑苏区也算是倒挂盘了。此前号称2000万验资的燕回平门里第三季度成交了14套，出人意料。不过从产品来说，该项目确实亮点较多。目前区域内别墅房源去化较好的要数留园版块的绿都蘇和雅集和银城原溪

　　中介小哥介绍称，一般在姑苏区买别墅的通常是两类购房者，一类是有苏州古城情节的人，另一类是看中姑苏区未来发展潜力的购房者。

　　二手房新房存量比严重失衡，老小区去化压力大

　　姑苏区是苏州市内新房和二手房存量比严重失衡的区域。针对此事，乐居君也和中介小哥做了深入的探讨，中介小哥表示：据了解，目前姑苏区挂牌的二手房有近1.2万套，而新房库存不到2000套。

　　姑苏区二手房去化比较艰难，主要在于房龄多为80-90年代，户型较差、不带电梯，且周边生态环境也不是很好，除非是为了学区，不然很少有人买姑苏区的二手房。

　　他进一步补充道，姑苏区自从颁布了古城保护等相关政策以后，这也一定程度上断绝了老房子拆迁的可能性，来姑苏区置业的购房者也就更少了。

　　（数据来源：链家）

　　针对二手房，负责姑苏区的小哥有说不完的辛酸。“以观前石路为例，观前、石路周边二手房通常是上世纪90年代的老房子，那时候的房子没有所谓的社区规划，多为散盘，这种无物业、无社区概念的房子年轻人不想要，老人又觉得不安全、太吵闹，所以脱手十分困难。”

　　虽然姑苏区二手房整体去化慢，但是中介小哥也肯定的表示，平江新城二手房热度相对较高。不过自区域新房大批量补仓，没有明显价格优势的二手房销量也一定程度上下滑了。平江新城的二手房都是2009年以后的房子，房龄相对较短，且学区较好，加上近地铁和商业等区域优势，售卖情况相对较好。

　　（平江新城周边实景）

　　中介小哥带乐居君线上VR探访了平江新城的仲雅苑南区的101平户型，户型为3室2厅1卫，探访发现仲雅苑户型对比区域其他二手房相对较好，社区规划也相对不错。中介小哥告诉乐居君，苏州大学附属第一医院平江院区医院的扩建，为这附近的二手房增加了一波销量。原因在于：未来该医院将有2000多名医护工作者，医护工作者公积金相对较高，工作压力较大，更希望能就近居住，所以仲雅苑、阳光美地花园等小区成了这些医护工作者的首选。

　　（苏州大学附属第一医院平江院区医院）

　　谈及金九银十，中介小哥称，姑苏区今年不是很理想，不少同行都是多区域负责，单靠姑苏区很难养活自己。不过相比疫情期间，姑苏区二手房还是有所回暖的，成交量和带看量有了一定程度的提升。中介小哥的表述与链家得到的数据信息基本一致，（数据来源：链家）从疫情稳定的3月开始，姑苏区的新增房源数和带看量都有明显上升，5月以后，姑苏区新增房源数有所下降，带看量相对趋于稳定。

　　姑苏区值得购房者置业吗？

　　针对置业问题，中介小哥建议，想置业姑苏区一定要选一个学区相对较好、房龄较短的楼盘，就目前姑苏区的房源来看：不论是新房市场还是二手房市场，平江新城都是可以成为姑苏区首选的置业版块。

　　新房方面，中介小哥比较推荐融信海月平江和仁恒金科浅棠平江。“海月平江是融信在苏州的第一个项目，为了能打出名声，质量也是有一定保障的；仁恒金科浅棠平江为仁恒和金科共同打造的项目，仁恒在苏州口碑较好，置业也相对放心”，中介小哥如是说。

　　二手房方面，中介小哥比较推荐善耕实验小学和草桥中学施教区内的房源，一方面，区域教育优势显著；另一方面，房龄相对较新，未来比较好脱手。

　　小结：姑苏区作为一核四城的核心区域，各类配套都比较醇熟，其优越的教育资源更是吸引着不少新苏州人前往置业。古城版块以别墅项目居多，总价普遍较高，适合高端改善人群；平江新城住宅以高层为主，且有不少小户型，置业门槛相对较低。随着姑苏区发展重心的偏移，平江新城的版块优势渐显。今年，平江新城有3宗地块已成功出让，星河平江新著售楼处也将于10月正式公开，下半年有望开盘。所以想置业姑苏平江新城新房的购房者可选空间也相对较大，大家可以根据开发商、社区规划等多维度进行筛选，选择一个真正适合自己的楼盘。